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TRI d'un achat SCPI sur le marché secondaire
Le rendement courant ne dit pas tout : le TRI (taux de rentabilité interne) intègre le coût d'entrée réel, les dividendes perçus sur votre horizon et la valeur de sortie. Deux scénarios de sortie sont calculés — prudent et neutre — pour encadrer honnêtement le résultat.
Revente avec la même décote qu'à l'achat
Sortie à la valeur de retrait
Le TRI réel se situera vraisemblablement entre ces deux scénarios. Le scénario neutre suppose une sortie via la société de gestion à la valeur de retrait actuelle — sans garantie de délai (les files de retrait peuvent dépasser 18 mois) ni de maintien du prix. Une sortie au prix de souscription plein, plus favorable encore, n'est pas réalisable : la société de gestion ne rembourse pas à ce niveau, et aucun acheteur ne paierait ce prix sur le marché secondaire alors qu'il peut souscrire au même prix en direct. Une baisse du prix de souscription pendant la détention abaisserait les deux scénarios.
Voir les annonces SCPI avec décote →TRI SCPI marché secondaire 2026 : calculer le rendement total d'un achat à décote
Le taux de distribution se calcule sur le prix de référence de la part, pas sur le prix réellement payé. Pour un achat à décote sur le marché secondaire, ce n'est donc pas l'indicateur le plus complet. Le TRI (taux de rentabilité interne) intègre le coût réel d'entrée, les dividendes perçus sur la durée de détention et le prix de sortie.
Ce que le taux de distribution ne dit pas
Le taux de distribution rapporte le dividende annuel au prix de référence de la part. Il ignore trois éléments : la décote payée à l'achat, les frais de transaction, et la valeur des parts au moment de la sortie.
Le TRI intègre ces trois éléments. C'est un taux de rendement annualisé qui prend en compte l'intégralité des flux : la sortie de trésorerie à l'achat, les entrées de dividendes chaque année, et l'entrée finale correspondant au produit de la sortie.
La méthode : trois flux
- Le coût total d'entrée, en négatif : prix négocié × 1,068 (commission 1,8 % + droits d'enregistrement 5 %) + 240 € d'avant-contrat + frais de société de gestion.
- Les dividendes annuels, supposés constants sur l'horizon choisi. Ils sont versés sur la valeur nominale de la part, indépendamment de la décote obtenue à l'achat.
- Le produit de sortie, ajouté au dernier dividende de l'horizon.
Le TRI est le taux qui annule la valeur actuelle nette de cette suite de flux. Il se calcule par approximations successives (dichotomie), la méthode standard pour ce type d'équation qui n'admet pas de solution directe.
Deux scénarios de sortie
La sortie reste une hypothèse : personne ne connaît à l'avance le prix qui prévaudra dans 5, 10 ou 20 ans. Le simulateur encadre le résultat entre deux bornes plutôt que d'en avancer une seule comme certaine.
Scénario prudent : sortie à la même décote qu'à l'achat
Hypothèse conservatrice : la décote observée aujourd'hui persiste sur toute la durée de détention. La revente se fait alors au même niveau de prix relatif que l'achat.
Scénario neutre : sortie à la valeur de retrait
Pour une SCPI à capital variable, un associé qui demande le retrait de ses parts perçoit la valeur de retrait : le prix de souscription diminué de la commission de souscription (8 à 12 % selon la SCPI).
C'est la borne haute réaliste. Une sortie au prix de souscription lui-même n'est pas atteignable : la société de gestion ne rembourse pas à ce niveau, et aucun acheteur sur le marché secondaire ne paierait le prix de souscription alors qu'il peut souscrire au même prix en direct.
Exemple chiffré
| Scénario de sortie | Produit de sortie | TRI |
|---|---|---|
| Prudent — même décote qu'à l'achat | 40 000 € | 5,14 % |
| Neutre — valeur de retrait (180 €/part) | 45 000 € | 6,04 % |
Contrôle de cohérence : à décote nulle, sans aucun frais et avec une sortie au prix de souscription, le TRI calculé est strictement égal au taux de distribution (4,9100 % pour un TD de 4,91 %), ce qui valide la méthode. Taux de distribution moyen du marché 2025 : 4,91 % (ASPIM).
Ce que le TRI n'inclut pas
Le simulateur affiche un produit de sortie brut et des dividendes bruts de fiscalité. Trois éléments ne sont pas modélisés ici, pour rester lisible, et sont traités par des outils dédiés :
- Les frais de sortie (commission vendeur, frais de notaire) — voir le simulateur de frais de sortie SCPI.
- La fiscalité de la plus-value éventuelle à la revente — voir le simulateur de plus-value SCPI.
- La fiscalité annuelle des revenus (TMI + prélèvements sociaux) — voir le simulateur de fiscalité SCPI.
Le scénario neutre suppose par ailleurs que la société de gestion exécute le retrait à la valeur affichée. Le délai d'exécution dépend de l'état de la file de retrait de la SCPI concernée, qui peut dépasser 18 mois.
Pour une SCPI à capital fixe, il n'existe pas de retrait : le prix résulte de la confrontation des ordres. Seul le scénario prudent s'applique alors.
Comment utiliser le simulateur
- Renseignez le prix de souscription officiel, la commission de souscription, le taux de distribution et le nombre de parts.
- Indiquez la décote négociée à l'achat et l'horizon de détention souhaité.
- Le simulateur affiche le coût total d'entrée, la valeur de retrait, les dividendes annuels, et le TRI selon les deux scénarios de sortie.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le TRI d'un placement en SCPI ?
Le TRI (taux de rentabilité interne) est le taux de rendement annualisé qui intègre le coût réel d'entrée, les dividendes perçus chaque année et le produit de la sortie. Il donne une vision plus complète que le seul taux de distribution.
Pourquoi le scénario haut retient-il la valeur de retrait et non le prix de souscription ?
Parce qu'une sortie au prix de souscription n'est pas atteignable. Pour une SCPI à capital variable, la société de gestion rembourse à la valeur de retrait, soit le prix de souscription diminué de la commission de souscription. Et sur le marché secondaire, aucun acheteur ne paierait le prix de souscription alors qu'il peut souscrire au même prix en direct.
Pourquoi deux scénarios de TRI plutôt qu'un seul chiffre ?
Parce que le prix de sortie futur n'est pas connu à l'avance. Le scénario prudent suppose une décote identique à l'achat ; le scénario neutre suppose une sortie à la valeur remboursée par la société de gestion. Le résultat réel se situe vraisemblablement entre les deux.
Le TRI affiché tient-il compte de la fiscalité ?
Non. Le TRI est calculé sur des flux bruts. La fiscalité des revenus et celle de la plus-value de cession doivent être ajoutées séparément, via les simulateurs dédiés.
Le TRI inclut-il les frais de sortie ?
Non. Le produit de sortie est affiché brut, sans commission vendeur ni frais de notaire. Ces frais réduisent le produit net perçu à la sortie.
Ce simulateur est-il gratuit ?
Oui. Le simulateur est gratuit et sans inscription. Les calculs s'exécutent dans votre navigateur.
Aller plus loin
- Comparateur SCPI primaire vs secondaire — coût total, valeur de retrait et seuils de décote
- Simulateur de rendement SCPI — TDVM net, fiscalité, projection pluriannuelle
- Simulateur de décote SCPI — impact de la décote sur le rendement effectif
- Simulateur de plus-value SCPI — fiscalité à la revente
Les résultats fournis par ce simulateur sont donnés à titre indicatif et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. Les dividendes sont supposés constants sur l'horizon, ce qui n'est pas garanti. Le produit de sortie est affiché brut de frais de sortie et de fiscalité de plus-value. La valeur de retrait ne concerne que les SCPI à capital variable et son versement dépend de l'exécution effective du retrait, dont le délai varie selon la SCPI. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion.
Source du taux de distribution moyen 2025 : ASPIM, indicateurs des fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025.