Chiffres-clés du marché SCPI – ASPIM T3 2025

• Capitalisation totale : 87,97 Mds € au 30/09/2025
• Collecte nette T3 2025 : 1,13 Md € (+39,1 % sur un an)
• Collecte nette 2025 (9 mois) : 3,30 Mds € (+33 % sur un an)
• Taux de distribution moyen 9 mois 2025 : 3,50 % (≈ 4,7 % annualisé)
• Évolution moyenne des prix (31/12/2024 → 30/09/2025) : –3,6 %
• Parts en attente au 30/09/2025 : 2,388 Mds € (2,71 % de la capitalisation)
• Échanges sur le marché secondaire T3 2025 : 1 362 M€ (1,55 % de la capitalisation, +26 % sur un an)

En 2025, le marché des SCPI a combiné rendements distribués en hausse (≈ 4,5–5 % annualisés), baisse moyenne des prix de part (–3,6 %) et tension persistante sur la liquidité avec 2,71 % de la capitalisation en parts en attente au 30 septembre 2025. Le marché secondaire, avec plus de 1,3 Md € échangés au T3, devient un canal central pour acheter et revendre des SCPI avec décote.

Primaire vs secondaire

• Primaire : souscription au prix officiel fixé par la société de gestion (droits d’entrée inclus).
• Secondaire (2nd Market) : achat auprès d’un porteur au prix de marché (souvent décoté), via une transaction notariale sécurisée.

En bref : Primaire = prix officiel, Secondaire = prix de marché (souvent avec décote) → impact direct sur le rendement effectif.

Pourquoi acheter sur 2nd Market en 2026 ?

• Accès à des SCPI leaders et diversifiées qui concentrent 84 % de la collecte nette T3 2025.
• Décotes observées en 2025 : typiquement –15 % à –30 % selon les véhicules et leur niveau de parts en attente.
• Process digital + notaire : avant-contrat, séquestre, acte authentique, notification à la société de gestion.
• Transparence : annonces indiquant prix demandé, prix officiel et parfois niveau de décote.

Avantages d’acheter une SCPI avec historique

• Historique & transparence : performances 9 mois 2025 (distribution, revalorisation), capitalisation, taux d’occupation publiés.
• Rendement effectif amélioré : pour un dividende 2025 identique, un prix d’achat décoté augmente mécaniquement le rendement.
• Liquidité observable : volumes échangés au T3 2025, pourcentage de parts en attente SCPI par SCPI.
• Gestion des risques : suivi de la stratégie (diversifiée, bureaux, santé, logistique…) et des décisions de revalorisation.

Exemple simplifié

Distribution annuelle 2025 : 20 €/part

Prix officiel : 500 € → rendement affiché ≈ 4 %

Achat 2nd Market avec –15 % de décote (425 €) → rendement effectif ≈ 4,71 %

Checklist avant d’acheter

• Stratégie d’investissement : bureaux, santé, logistique, résidentiel, diversifiée.
• Société de gestion : taille, capitalisation gérée, collecte 2025.
• Historique de rendement et stabilité de la distribution sur 2025.
• Qualité du patrimoine, taux d’occupation et secteur prépondérant.
• Prix de part vs valeur de reconstitution et évolution des prix en 2025.
• Liquidité : parts en attente (% de la capitalisation) et volumes échangés.
• Niveau d’endettement et politique d’arbitrage.
• Report à nouveau (RAN) et réserves.
• Fiscalité applicable (revenus fonciers, SCPI paneuropéennes, assurance-vie).
• Politique de distribution et objectifs 2026 annoncés.

Spécificités 2nd Market

• Décote : prix souvent inférieur de 15–30 % au prix officiel pour les SCPI en tension de liquidité.
• Rendement effectif : rendement 2025 mécanique­ment supérieur grâce au prix d’entrée réduit.
• Rapidité : sortie possible en quelques semaines, sans dépendre de la file de retrait de la société de gestion.
• Sécurité : encadrement notarial, séquestre, contrôle des titres et notification officielle.
• Pas de délai de jouissance supplémentaire : loyers perçus selon la date de jouissance convenue dans l’acte (souvent dès le mois suivant).

Processus d’achat sur 2nd Market

1. Consulter les annonces : SCPI, nombre de parts, prix demandé et décote.
2. Négocier et accepter une offre en ligne.
3. Signer l’avant-contrat, transfert des fonds sur le compte séquestre du notaire.
4. Signature de l’acte authentique et libération des fonds au vendeur, avec mise à jour du registre d’associés.

FAQ

Pourquoi acheter sur 2nd Market en 2026 ? Pour profiter des décotes 2025 tout en bénéficiant de rendements distribués proches de 4,5–5 % annualisés sur les SCPI diversifiées.

La décote est-elle garantie ? Non, elle dépend de chaque SCPI, de son niveau de parts en attente et des négociations entre vendeurs et acheteurs.

Est-ce sécurisé ? Oui, les transactions sont formalisées par acte authentique et contrôlées par notaire.

Quels risques ? Baisse possible du prix de part, ajustement du dividende 2026, liquidité variable selon la SCPI.

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