.png)
Acheter une SCPI en 2026 : marché secondaire vs souscription
En 2026, “acheter une SCPI” recouvre deux logiques différentes : la souscription (marché primaire) et l’achat auprès d’un vendeur (marché secondaire). Le choix change surtout le prix d’entrée, la liquidité et le calendrier des distributions.
1) Comparatif rapide : ce qui change vraiment
| Point de comparaison | Souscription (marché primaire) | Marché secondaire (achat à un vendeur) |
|---|---|---|
| Prix | Prix fixé par la société de gestion (prix de souscription). | Prix négocié entre investisseurs (prix de transaction). |
| Frais d’entrée | Le prix de souscription inclut généralement des frais de souscription. | Les frais sont liés à la cession (dont droits d’enregistrement) et au process de transaction. |
| Délai de jouissance | Souvent présent (variable selon la SCPI). | En général, pas de nouveau délai de jouissance (selon règles de la SCPI). |
| Liquidité | Dépend de la collecte et des mécanismes internes (retrait / carnet d’ordres selon capital). | Dépend de l’intérêt des acheteurs et du niveau de prix. |
| Accès | Peut être limité si la SCPI est fermée à la souscription. | Peut rester possible si un vendeur propose des parts. |
Ce tableau résume une réalité simple : la souscription suit une logique “prix officiel”, le secondaire une logique “prix accepté”.
Encart — “Pourquoi attendre 600 jours ne fixe pas le prix”
Dans une file de retrait, la question n’est pas uniquement “à quel prix ?”, mais “y aura-t-il une contrepartie, et quand ?”. Un prix officiel (retrait / exécution) informe, mais il ne verrouille ni la date, ni l’issue. Sur la durée, d’autres paramètres peuvent aussi évoluer (niveau de collecte, mécanismes internes, et parfois le prix de part).
2) Marché secondaire : la logique “prix d’entrée”
Sur le marché secondaire, l’acheteur raisonne souvent en prix d’entrée : ce prix influence mécaniquement le rendement “sur capital investi” si les distributions restent comparables. C’est aussi la raison pour laquelle certaines annonces s’affichent avec une décote par rapport au prix de souscription.
3) Souscription : la logique “prix officiel”
En souscription, l’investisseur achète au prix fixé par la société de gestion, selon les règles propres à chaque SCPI (notamment modalités d’entrée et calendrier de jouissance). Ce circuit est adapté quand l’objectif est de souscrire simplement, sans négociation de prix.
4) Voir, comparer, puis décider
Pour passer d’une comparaison théorique à une décision chiffrée, l’approche la plus lisible est de simuler un scénario “marché secondaire” puis d’observer les opportunités réellement disponibles.
Avertissement : 2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation mais ne garantit pas la vente des parts.
