SCPI 2025 : le bilan d’une recomposition historique
Entre 2022 et 2025, le marché des SCPI a changé de hiérarchie. La collecte revient, mais elle se concentre sur un nombre réduit de véhicules et de gérants. Dans le même temps, la liquidité devient un indicateur structurant, au même titre que la distribution.
SCPI 2025 : collecte, liquidité, décote — lecture 2026 du marché secondaire
Vidéo associée à l’analyse : collecte SCPI 2025, recomposition des flux et place de la liquidité dans la lecture 2026.
1. 2025 : le rebond, mais sous conditions
- 4,55 Md€ de collecte nette sur l’année.
- +29 % par rapport à 2024.
- 1,27 Md€ au T4 2025.
- 89,1 Md€ de capitalisation au 31/12/2025, malgré une baisse moyenne des prix de –3,45 %.
- OPCI grand public : –1,29 Md€ ; SCI en unités de compte : –0,58 Md€.
La collecte positive ne signifie pas un retour au régime d’avant 2022. Elle reflète un marché plus sélectif, où l’allocation privilégie les véhicules perçus comme capables de naviguer le cycle taux + correction immobilière.
2. Les SCPI diversifiées structurent la nouvelle hiérarchie
La typologie « diversifiée » capte 970 M€ de collecte nette au T4, soit l’essentiel des flux.
Transitions Europe
- 154 M€ au T4
- 560 M€ sur l’année
Comète
- 132 M€ au T4
- 399 M€ sur l’année
Iroko Zen
- 119 M€ au T4
- 513 M€ sur l’année
Épargne Pierre Europe
- 80 M€ au T4
La collecte marginale se concentre sur des stratégies européennes et multi-secteurs, souvent positionnées pour investir pendant la phase de re-pricing.
3. Les bureaux sous tension, mais pas exclus
Les SCPI à dominante bureaux ne représentent plus que 191 M€ de collecte au T4.
- –0,25 % de performance globale sur 2025.
- 4,62 % de taux de distribution moyen.
- –4,9 % de revalorisation moyenne.
Le segment devient sélectif. L’écart augmente entre les véhicules capables d’arbitrer et ceux qui subissent le cycle.
4. Segments d’équilibre : santé, résidentiel, logistique
Santé / éducation
- 40 M€ de collecte nette au T4
- –1,32 % de performance globale annuelle
Résidentiel
- 19 M€ de collecte au T4
- –4,46 % de performance globale
- –8,6 % de baisse moyenne des prix
Logistique / locaux d’activités
- 41 M€ de collecte au T4
- 5,83 % de performance moyenne
Lecture allocation
Ces segments ne pilotent pas la collecte globale, mais peuvent structurer des allocations selon les profils et les contraintes de risque.
5. Le pivot 2025 : la liquidité
- 1,54 Md€ échangés sur le marché secondaire au T4.
- 3,14 % de la capitalisation totale.
- 2,8 Md€ de parts en attente au 31/12/2025.
- Blocage concentré : 15 SCPI concentrent l’essentiel des parts en attente.
La file d’attente devient un indicateur structurant. Un taux de distribution pris isolément ne suffit plus à qualifier un véhicule.
6. Ce que révèle le marché secondaire
La collecte primaire décrit les flux entrants. Le marché secondaire met en évidence le prix réel et la tension sur les délais.
2nd Market (9 derniers mois) :
- Plus de 1 M€ échangés.
- 6 offres en moyenne par annonce.
- Décotes observées permettant, sur certains véhicules historiques, un rendement brut > 6 % au prix d’entrée.
Conclusion : la lecture 2026
Le marché SCPI n’est pas en déclin. Il est en phase de sélection. En 2026, une analyse robuste doit intégrer :
- La liquidité (niveau de parts en attente, rotation).
- Le prix d’accès (décote / surcote).
- La capacité d’investissement et d’arbitrage dans un marché corrigé.
Avertissement : 2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
