Budget 2026 et SCPI : ce qui change pour les épargnants
Budget 2026 adopté le 2 février : pas de réforme ciblant la fiscalité des plus-values immobilières sur parts de SCPI à ce stade. En parallèle, certains prélèvements sociaux sur des produits d’épargne évoluent. Si vous envisagez de vendre ou d’acheter sur le marché secondaire, l’enjeu principal reste la liquidité et le prix.
Ce que vous trouverez dans cet article :
- Les mesures du Budget 2026 pertinentes pour les détenteurs de SCPI
- Le cadre de la plus-value (rappel) et les droits d’enregistrement
- Ce que le contexte budgétaire implique pour vos arbitrages
- Retrait société de gestion vs marché secondaire : différences pratiques
- Récapitulatif des frais et outils 2nd Market
Fiscalité des particuliers : ce que le Budget 2026 modifie
Ce qui est préservé
- Le barème de l’impôt sur le revenu est revalorisé à hauteur de l’inflation.
- L’abattement de 10% sur les pensions de retraite est maintenu.
Ce qui change
La CSG sur plusieurs produits d’épargne passe de 9,2% à 10,6% (via la loi de financement de la Sécurité sociale).
Point utile pour un porteur de parts SCPI : le régime des plus-values immobilières lors d’une revente de parts de SCPI reste, à ce stade, dans le cadre habituel (taux et abattements selon durée de détention).
Plus-value SCPI : le cadre fiscal en 2026
Le Budget 2026 n’introduit pas de réforme structurante ciblant spécifiquement la plus-value immobilière des particuliers. Rappel des principaux repères utilisés en pratique :
| Élément | Taux / règle |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19% |
| Prélèvements sociaux | 17,2% |
| Taux global avant abattements | 36,2% |
| Exonération IR | Après 22 ans de détention |
| Exonération prélèvements sociaux | Après 30 ans de détention |
| Droits d’enregistrement (acheteur) | 5% du prix de cession |
La plus-value brute se calcule classiquement : prix de cession − prix d’acquisition, puis application des abattements selon la durée de détention.
Calculer une estimation de plus-value
Finances publiques et épargne : ce que cela change dans la pratique
Même sans réforme directe sur les SCPI, le contexte budgétaire peut influencer les décisions patrimoniales (arbitrage, horizon de détention, fiscalité future, transmission).
Pour un vendeur
Savoir à quel prix vous êtes prêt à céder, et à quel délai. Les paramètres qui bougent le plus sont souvent la liquidité et le niveau de décote, plus que le texte budgétaire lui-même.
Outils utiles : estimer un prix de vente, estimer les frais.
Pour un acheteur
Entrer avec une décote peut améliorer le rendement effectif, mais l’achat reste une décision à risque (capital, liquidité, délai de revente).
Outils utiles : marché secondaire, rendement.
À garder en tête : la fiscalité de l’épargne peut évoluer vite. Rien ne remplace un chiffrage à votre situation et, si nécessaire, l’avis d’un professionnel.
Marché secondaire SCPI : pourquoi la liquidité devient un sujet central
Pour les vendeurs
Quand les délais de retrait s’allongent, vendre de gré à gré devient une alternative à étudier, à condition d’accepter qu’une vente dépend du prix et de la demande. La plateforme ne garantit pas la vente.
Pour les acheteurs
Acheter avec décote peut mécaniquement améliorer le rendement effectif (si le dividende distribué est identique), mais cela ne supprime pas le risque de baisse, ni le risque de liquidité.
| Décote | Prix payé (base 1 000€) | Rendement effectif (TDVM 5%) | Écart vs primaire |
|---|---|---|---|
| 0% (primaire) | 1 000€ | 5,00% | — |
| -10% | 900€ | 5,56% | +0,56 pt |
| -15% | 850€ | 5,88% | +0,88 pt |
| -20% | 800€ | 6,25% | +1,25 pt |
| -25% | 750€ | 6,67% | +1,67 pt |
| -30% | 700€ | 7,14% | +2,14 pt |
Simuler l’effet d’une décote
Comparaison : retrait classique vs marché secondaire
| Critère | Retrait société de gestion | Marché secondaire (2nd Market) |
|---|---|---|
| Délai | Variable selon SCPI et niveau de file d’attente | Variable selon le prix et la demande (aucune vente garantie) |
| Prix | Prix de retrait fixé par la société de gestion | Prix négocié entre parties (décote possible) |
| Certitude | Pas de certitude de délai | Pas de certitude de vente |
| Cadre | Process propre à chaque SCPI | Process encadré (annonce → offre → avant-contrat → transfert) |
Frais sur 2nd Market : repères
Côté vendeur
- Commission 2nd Market 6% TTC dégressive
- Frais notaire 3% TTC dégressifs avec un minimum de 540€ TTC.
Côté acheteur
- Commission 2nd Market : 1,8% TTC.
- Frais avant-contrat : 240€ TTC (si applicable selon votre process).
- Droits d’enregistrement : 5% du prix de cession.
Estimer les frais liés à une vente ou un achat
Questions fréquentes
Le Budget 2026 augmente-t-il les impôts sur la revente de SCPI ?
Dans le cadre présenté ici, le régime de la plus-value immobilière reste basé sur 19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux, avec abattements selon la durée de détention. D’autres prélèvements sur certains produits d’épargne peuvent évoluer.
Les droits et frais liés à la revente changent-ils ?
Les droits d’enregistrement sont indiqués à 5% du prix de cession. Les frais 2nd Market (vendeur/acheteur) suivent votre grille, et un chiffrage est possible via le simulateur.
Quel délai pour vendre sur le marché secondaire ?
Le délai dépend du prix et de la demande. Une vente n’est pas garantie. Les repères de délai doivent être présentés comme des observations et non comme une promesse.
Comment calculer une plus-value de parts SCPI ?
Plus-value brute = prix de cession − prix d’acquisition, puis application d’abattements selon la durée de détention. Un calcul personnalisé dépend aussi de votre situation et des justificatifs.
Où trouver un outil simple pour estimer l’impact fiscal ?
Vous pouvez utiliser les simulateurs 2nd Market : fiscal SCPI et plus-value SCPI.
Passer à l’action sur 2nd Market
Vendre des parts de SCPI
Déposez une annonce, recevez des offres, puis avancez dans un process encadré. La plateforme agit en intermédiaire et ne garantit pas la vente.
Vendeurs : publier une annonce
Acheteurs : consulter les annonces
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Avertissement : 2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou fiscal personnalisé. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La plateforme ne garantit pas la vente.
