Viager, succession et fiscalité : guide complet et comparatif

Le viager est un contrat immobilier qui permet à un vendeur de percevoir un revenu régulier tout en restant dans son logement, et à un acheteur d’acquérir un bien à prix décoté. Voici ses implications fiscales et successorales pour les deux parties.

1. Les avantages fiscaux du viager

Pour le vendeur (crédirentier)

• Abattement sur la rente viagère selon l’âge au premier versement :
  • Moins de 50 ans : 70 % imposable
  • 50 à 59 ans : 50 % imposable
  • 60 à 69 ans : 40 % imposable
  • 70 ans et plus : 30 % imposable
• Prélèvements sociaux : 17,2 % sur la fraction imposable.
• Bouquet exonéré d’impôt : totalement exonéré d’impôt sur le revenu.
• Exonération de la plus-value :
  • Résidence principale : exonération totale.
  • Autre bien : abattement selon durée de détention (22 ans IR, 30 ans PS).
• Allègement de charges : en viager occupé, certains frais (taxe foncière, gros travaux) peuvent être transférés à l’acheteur.

Pour l’acheteur (débirentier)

• Frais de notaire réduits : calculés sur la valeur occupée après décote (30–60 %).
• Droits d’enregistrement : 5,80 % de la valeur occupée.
• IFI réduit : seule la nue-propriété est déclarée.
• Déduction de la rente : le capital représentatif restant est déductible de l’IFI.
• Loyers non imposés : rien à déclarer tant que le bien est occupé.
• Décote sur le prix d’achat proportionnelle à l’âge et à l’espérance de vie du vendeur.
• Plus-value à la revente : imposition classique (19 % + 17,2 %) avec abattements.

2. Viager et succession

Pour le vendeur

• Le bien sort de l’actif successoral dès la vente.
• En viager sur deux têtes : la rente continue pour le conjoint survivant.
• Possible de vendre à un proche si le prix est conforme au marché.
• Avantages fiscaux : abattement sur la rente, exonération de plus-value, allègement successoral.
• Sécurité financière : rente régulière + bouquet immédiat.

Pour l’acheteur et ses héritiers

• Si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers héritent du bien et de l’obligation de rente.
• Le bouquet payé reste acquis au vendeur.
• En cas de non-paiement, le crédirentier peut récupérer le bien sans remboursement.
• Les héritiers peuvent continuer la rente, vendre le bien pour régler, ou renoncer à la succession.

3. Exemple

Mme Martin, 82 ans, veuve, vend un appartement à Lyon estimé 600 000 € :

• Valeur occupée (décote 40 %) : 360 000 €
• Bouquet : 100 000 € (non imposable)
• Rente viagère : 1 200 €/mois

Le bien sort de sa succession. Ses héritiers recevront le bouquet restant et les rentes non consommées. Si l’acheteur décède 5 ans après, ses enfants héritent du bien mais doivent continuer à payer la rente.

4. Points de vigilance

• Prévenir ses héritiers en amont.
• Faire évaluer le bien à sa juste valeur.
• Lire attentivement les clauses de solidarité.
• Se faire accompagner par un notaire.

👉 Le viager est une solution de transmission et d’investissement efficace, mais il implique des engagements durables pour les deux parties.