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Déposer une annonceSimulateur d’offre viagère : le prix est-il cohérent ?
En viager, il est souvent difficile de savoir si un prix est “normal”. Le vendeur veut éviter de sous-évaluer son bien, l’acheteur veut éviter de trop payer. Ce simulateur vous aide à vérifier si l’offre est dans les standards du marché, sans remplacer le rôle du notaire.
Comment fonctionne le calcul ?
Le simulateur additionne ce que l’acheteur s’engage réellement à payer dans le temps :
C’est la somme versée au vendeur le jour de la signature. Elle représente une partie de la valeur du bien et peut varier selon les besoins de liquidité du vendeur.
Les rentes viagères mensuelles sont projetées sur l’espérance de vie du vendeur (données INSEE), puis ramenées à une valeur d’aujourd’hui. On obtient ainsi un équivalent “prix total” pour l’offre.
Le total (bouquet + rentes actualisées) est ensuite comparé à la valeur de marché du bien libre. Le rapport entre les deux indique si l’offre est plutôt avantageuse pour l’acheteur, équilibrée ou très favorable au vendeur.
Comment lire le résultat ?
Le simulateur fournit un ratio d’équilibre en pourcentage, en comparant l’offre à la valeur vénale libre du bien.
Ce repère ne dit pas si le bien est “bon” ou “mauvais”, ni s’il faut absolument accepter ou refuser. Il permet simplement d’objectiver la discussion entre vendeur et acheteur, en s’appuyant sur des données d’espérance de vie et une valeur de marché cohérente.
Points importants à garder en tête
- Le calcul ne tient pas compte des frais de notaire, taxes ou commissions qui restent à intégrer séparément dans votre budget.
- Les hypothèses d’espérance de vie reposent sur les tables officielles de mortalité (INSEE), comme dans les calculs utilisés par les notaires et les assureurs.
- Les résultats donnent une base de travail pour la négociation : un viager reste un contrat personnalisable selon la situation de chaque vendeur et acheteur.
Pourquoi utiliser ce simulateur ?
- Pour le vendeur débutant : vérifier rapidement si l’offre ne paraît pas anormalement basse par rapport à la valeur du bien.
- Pour l’acheteur : voir si le total payé (bouquet + rentes) reste cohérent avec le marché, compte tenu de l’occupation et de l’âge du vendeur.
- Pour les deux parties : disposer d’un langage commun et chiffré pour discuter d’un éventuel ajustement du bouquet ou de la rente.
Simulateur Viager Gratuit 2025
Calcul Bouquet, Rente et DUH
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📊 Notre Méthodologie de Calcul (100% Transparente)
Contrairement aux barèmes propriétaires obsolètes, nous utilisons la méthode économique par actualisation (NPV) avec les données officielles les plus récentes.
Avantage 2nd Market : Notre méthode économique valorise le DUH 30-50% plus haut que les barèmes traditionnels, offrant une estimation plus juste pour les vendeurs.
Simulateur Viager Occupé — Calcul Complet
Calculez bouquet, rente et DUH pour un viager avec droit d'usage et d'habitation
Comment fonctionne le viager occupé ?
En viager occupé, vous vendez votre bien tout en conservant le droit d'y habiter (DUH). Ce droit réduit le prix de vente mais vous garantit de rester chez vous à vie.
Vous recevez : Un bouquet (capital immédiat) + une rente mensuelle à vie.
Source : Code civil français, Articles 625-636
Résultats de votre simulation
🔍 Comparaison DUH : Économique vs Fiscale
✅ Méthode 2nd Market (NPV)
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❌ Méthode Fiscale (CGI 669)
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💡 Ce que cela signifie pour vous
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📈 Positionnement marché
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Simulateur Viager Libre — Sans DUH
Calculez votre viager libre avec jouissance immédiate pour l'acheteur
Qu'est-ce qu'un viager libre ?
En viager libre, l'acheteur dispose immédiatement du bien. Il n'y a pas de DUH (vous libérez le logement). La valeur de vente est la valeur pleine du marché.
À savoir : Le viager libre représente environ 13% des transactions en France.
💡 Analyse
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Comparateur Viager Occupé vs Libre
Comparez les deux options côte à côte pour faire le meilleur choix
Occupé ou Libre : quel impact sur vos revenus ?
Le viager occupé vous permet de rester chez vous mais réduit le prix (DUH déduit). Le viager libre maximise vos revenus mais vous devez libérer le bien.
Statistique : 67% des viagers sont occupés, 13% sont libres.
Comparaison côte à côte
🏠 Viager Occupé
🔑 Viager Libre
Différence mensuelle
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💡 Notre analyse
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Calculateur Fiscalité Rente Viagère
Estimez l'imposition de votre rente selon votre tranche et votre âge
Fiscalité avantageuse de la rente viagère
Seule une fraction de votre rente est imposable, selon votre âge au premier versement. Plus vous êtes âgé, moins vous payez d'impôts.
Abattements : 30% imposable après 70 ans, 40% entre 60-69 ans, 50% entre 50-59 ans.
Source : CGI Article 158-6° (Code Général des Impôts)
Détail de votre imposition
💡 Ce que cela signifie
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Questions Fréquentes sur le Calcul Viager
❓ Comment calculer le DUH en viager occupé ?
Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) se calcule par actualisation des loyers futurs économisés. Formule : DUH = Σ(Loyer_annuel / (1+4%)^année) sur l'espérance de vie INSEE. Cette méthode économique est plus précise que le barème fiscal CGI Art. 669.
❓ Quelle différence entre viager libre et occupé ?
En viager occupé (67% des transactions), le vendeur conserve le droit d'habiter le bien (DUH), réduisant le prix. En viager libre (13%), l'acheteur dispose immédiatement du bien à sa pleine valeur. Le viager occupé offre des rentes plus basses mais permet de rester chez soi.
❓ Comment est calculée la rente viagère ?
La rente = (Valeur occupée - Bouquet) ÷ Espérance de vie ÷ 12 mois. L'espérance de vie provient des tables INSEE 2024 TGH05, différenciées par sexe. Le taux d'actualisation standard est de 4% (OAT 10 ans + spread viager).
❓ Pourquoi ne pas utiliser le barème Daubry ?
Le barème Daubry est propriétaire et obsolète. Il utilise des données démographiques anciennes et sous-évalue le DUH de 30-50%. Notre méthode économique NPV avec données INSEE 2024 offre une valorisation plus juste et transparente pour les vendeurs.
❓ Quelle fiscalité sur la rente viagère ?
Seule une fraction de la rente est imposable selon l'âge au premier versement (CGI Art. 158-6°) : 70% avant 50 ans, 50% entre 50-59 ans, 40% entre 60-69 ans, 30% après 70 ans. Plus vous êtes âgé, moins vous payez d'impôts.
❓ Peut-on revendre un viager avant le décès ?
Oui, le débirentier (acheteur) peut revendre son viager sur le marché secondaire. Le nouvel acquéreur reprend l'obligation de payer la rente. C'est une solution de liquidité que 2nd Market facilite via sa plateforme dédiée au marché secondaire.
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2nd Market est une plateforme neutre de mise en relation. Nous pouvons vous orienter vers des agents partenaires indépendants et des notaires spécialisés pour une estimation personnalisée de votre bien.
