TMI 2026 : barème, tranches d’imposition et impact sur vos SCPI
Barème 2026 revalorisé de 0,9 % · Revenus 2025 déclarés en 2026 · Mise à jour février 2026
Barème de l’impôt sur le revenu 2026 (revenus 2025)
Le barème progressif de l’impôt sur le revenu applicable en 2026 (déclaration des revenus 2025) est revalorisé de 0,9 % pour tenir compte de l’inflation. Les tranches s’appliquent au quotient familial (revenu net imposable divisé par le nombre de parts).
| Tranche de revenu (par part) | Taux d’imposition | Impôt max. cumulé sur la tranche |
|---|---|---|
| Jusqu’à 11 600 € | 0 % | 0 € |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % | 1 977,69 € |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % | 16 496,79 € |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % | 56 406,19 € |
| Au‑delà de 181 917 € | 45 % | — |
Barème 2026 stabilisé début 2026, appliqué par l’administration fiscale sur le revenu net imposable par part (quotient familial).
Comparaison barème 2025 vs 2026
| Taux | Seuil 2025 (revenus 2024) | Seuil 2026 (revenus 2025) | Écart |
|---|---|---|---|
| 0 % | Jusqu’à 11 497 € | Jusqu’à 11 600 € | +103 € |
| 11 % | 11 498 – 29 315 € | 11 601 – 29 579 € | +264 € |
| 30 % | 29 316 – 83 823 € | 29 580 – 84 577 € | +754 € |
| 41 % | 83 824 – 180 294 € | 84 578 – 181 917 € | +1 623 € |
| 45 % | Au‑delà de 180 294 € | Au‑delà de 181 917 € | +1 623 € |
La revalorisation de 0,9 % décale légèrement chaque seuil pour éviter qu’une hausse de revenus liée à l’inflation ne fasse mécaniquement grimper l’impôt.
Qu’est‑ce que le TMI (taux marginal d’imposition) ?
Le TMI est le taux appliqué à la dernière tranche de vos revenus imposables. Il sert à mesurer le coût fiscal d’un euro de revenu supplémentaire (salaire, loyers, revenus SCPI, etc.).
Par exemple, si votre quotient familial est de 35 000 €, vous êtes dans la tranche à 30 % : chaque euro supplémentaire sera imposé à 30 %, mais l’ensemble de votre revenu n’est pas taxé à 30 %.
| 0 € → 11 600 € × 0 % | 0 € |
| 11 601 € → 29 579 € × 11 % | 1 977,69 € |
| 29 580 € → 35 000 € × 30 % | 1 626,30 € |
| Impôt brut total | 3 603,99 € |
| Taux moyen effectif | 10,30 % |
| TMI | 30 % |
| Quotient familial : 80 000 € ÷ 3 = | 26 667 € |
| 0 € → 11 600 € × 0 % | 0 € |
| 11 601 € → 26 667 € × 11 % | 1 657,37 € |
| Impôt par part × 3 parts | 4 972,11 € |
| Taux moyen effectif | 6,22 % |
| TMI | 11 % |
TMI et revenus SCPI : impact
Les revenus fonciers de vos SCPI françaises sont imposés à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2 %). Connaître votre TMI est essentiel pour estimer le rendement net de vos parts.
| TMI | Imposition totale (TMI + 17,2 %) | Rendement brut 5 % → net |
|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 4,14 % |
| 11 % | 28,2 % | 3,59 % |
| 30 % | 47,2 % | 2,64 % |
| 41 % | 58,2 % | 2,09 % |
| 45 % | 62,2 % | 1,89 % |
Ordres de grandeur indicatifs : ne sont pas intégrés le micro‑foncier, les charges déductibles, ni les crédits d’impôt liés aux SCPI investies à l’étranger.
Stratégies pour limiter l’impact du TMI sur vos SCPI
1. Cibler des SCPI européennes
Une partie des loyers de source étrangère bénéficie de mécanismes de crédit d’impôt ou d’exonération en France. Résultat : la pression de votre TMI est plus faible qu’avec une SCPI 100 % française, à rendement brut équivalent.
2. Acheter en nue‑propriété
Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun revenu : aucun revenu foncier à déclarer, donc pas d’impact sur votre TMI. En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote à l’achat et récupérez la pleine propriété à terme.
3. Utiliser une enveloppe à l’IS (SCI, holding)
Les loyers sont imposés à l’impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %) au lieu de votre taux marginal personnel. Intéressant pour les contribuables situés à 30 % de TMI ou plus, qui privilégient la capitalisation plutôt que le revenu immédiat.
4. Acheter au secondaire avec décote
Sur le marché secondaire, une décote de 10 à 30 % sur le prix d’entrée augmente mécaniquement le rendement brut. Ce surcroît de rendement aide à compenser la fiscalité liée à un TMI élevé.
FAQ TMI 2026
Différence entre TMI et taux moyen d’imposition ?
Le TMI mesure la taxation de votre dernier euro de revenu. Le taux moyen est égal à impôt total ÷ revenu imposable. On peut avoir un TMI à 30 % avec un taux moyen autour de 10–15 %.
Le barème 2026 est‑il définitif ?
Le barème 2026 revalorisé de 0,9 % est intégré à la loi de finances et appliqué par l’administration pour le calcul de l’impôt 2026 sur les revenus 2025.
Comment le TMI impacte‑t‑il mes SCPI ?
Les revenus de SCPI françaises s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Plus votre TMI est élevé, plus le rendement net est réduit, sauf optimisation (SCPI européennes, nue‑propriété, IS, etc.).
Combien de parts fiscales ai‑je ?
Célibataire : 1 part. Couple marié ou pacsé : 2 parts. Enfant à charge : +0,5 part (1 part à partir du 3e). Parent isolé : +0,5 part supplémentaire. Le quotient familial est obtenu en divisant le revenu imposable par ce nombre de parts.
Comment réduire mon TMI ?
Principaux leviers : versements sur un PER, déficit foncier (travaux déductibles), investissements en nue‑propriété, ou structuration via une société imposée à l’IS lorsque c’est pertinent.
Qu’est‑ce que la décote d’impôt ?
Si votre impôt brut est faible, une décote vient réduire automatiquement la note finale. Elle s’applique aux foyers dont l’impôt calculé reste sous un certain seuil et atténue l’entrée dans l’imposition.
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Avertissement : ces informations sont fournies à titre indicatif. Elles s’appuient sur le barème 2026 actuellement en vigueur. 2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine ni cabinet fiscal. Pour toute décision engageante, rapprochez‑vous d’un professionnel (CGP, avocat fiscaliste, expert‑comptable). Dernière mise à jour : février 2026.
