Pourquoi regarder les montants en attente ?

Ce classement en valeur absolue (M€) est complémentaire du classement en pourcentage de parts en attente :

• en M€, on voit où se concentrent les plus gros volumes de capital bloqué ;
• en %, on mesure le niveau de stress relatif par rapport à la taille de chaque SCPI.

Le tableau ci-dessous présente, pour chaque SCPI, les montants trimestriels de parts en attente entre T3 2023 et T3 2025, classés par ordre décroissant du montant le plus récent (T3 2025).

Analyse des montants en attente : 5 enseignements

1. Un pic massif de liquidité bloquée en 2024

Sur l’ensemble du marché, le montant total des parts en attente est passé d’environ 1 155 M€ au T3 2023 à un maximum d’environ 2 542 M€ au T3 2024. La hausse est concentrée sur les grandes SCPI de bureaux et diversifiées (Epargne Foncière, Primopierre, LF Grand Paris Patrimoine, Rivoli Avenir Patrimoine, PERIAL 02, etc.), qui apparaissent en haut du classement tout au long de la période.

Cette lecture en montants absolus met en évidence où se situent les principaux “gros volumes” de capital bloqué.

2. Cas extrême et résolution rapide : Novapierre Résidentiel

Novapierre Résidentiel illustre une crise à la fois forte et maîtrisée :

• montée progressive jusqu’à 83 M€ de parts en attente au T1 2025 ;
• chute brutale à 4 M€ dès le T2 2025 puis maintien à ce niveau au T3 2025.

Cette trajectoire reflète la mise en œuvre de leviers exceptionnels : d’une part, des arbitrages d’actifs permettant de dégager du cash pour traiter une partie des ordres (notamment des blocs institutionnels) ; d’autre part, la suspension de la variabilité du capital et le passage temporaire en capital fixe au printemps 2025, avec mise en place d’un marché secondaire par confrontation des ordres plutôt que des retraits au prix administré. Au final, le ratio de parts en attente revient vers 2 % environ, mais la SCPI reste structurellement peu liquide, avec un fonctionnement de marché secondaire organisé.

3. Fonds de remboursement et ajustements de prix : le rôle des outils exceptionnels

Face à la dégradation de la collecte nette et à l’accumulation de demandes de retrait, plusieurs SCPI ont mobilisé des outils de gestion de la liquidité :

ACCIMMO-PIERRE (BNP REIM) :

• création d’un fonds de remboursement d’environ 20 M€ fin 2024 ;
• utilisation d’environ 16,7 M€ pour racheter des parts à un prix décoté (104,80 €/part) ;
• reprise du reliquat pour honorer des retraits ultérieurs au prix de retrait normal (128,41 €/part) si la collecte le permet.

EDISSIMMO (AMUNDI IM.) :

• activation d’un fonds de remboursement de 30 M€ au T4 2024 ;
• nouvelle mobilisation au T2 2025 (environ 7,5 M€) pour réduire le stock en attente.

Ces dispositifs n’effacent pas la crise de liquidité, mais ils lissent les files et font baisser ponctuellement les montants en M€, souvent au prix d’une décote pour les vendeurs qui passent par ces mécanismes.

4. Tensions persistantes sur certains grands fonds en 2025

Au T3 2025, plusieurs SCPI restent, en valeur absolue, fortement sous tension :

• Epargne Foncière atteint près de 300 M€ de parts en attente, en nette hausse par rapport aux trimestres précédents.
• Primopierre se maintient à un niveau élevé, autour de 220–230 M€.
• PERIAL 02 affiche un peu plus de 200 M€ en attente, malgré l’utilisation d’environ 32 M€ de fonds de remboursement entre 2024 et 2025 et une suspension des consultations pour privilégier le remboursement de dette.

Dans le classement en M€, ces SCPI dominent, car elles combinent une capitalisation élevée, une large base d’épargnants et des files de retrait déjà constituées au moment où les valeurs d’expertise ont été révisées.

Dans le classement en % de parts en attente, certaines d’entre elles restent moins extrêmes que des SCPI plus petites mais très tendues (comme Novapierre Résidentiel lors de son pic). D’où l’intérêt de croiser systématiquement les deux lectures.

5. SCPI résilientes : logistique et nouveaux fonds

Le tableau montre aussi des situations de résilience :

• ACTIVIMMO (ALDERAN), spécialisée en logistique, affiche 0 M€ de parts en attente sur toute la période 2023–2024, puis seulement 4 M€ au T3 2025.
• LINACLUB (AESTIAM), lancée plus récemment, ne présente aucune part en attente sur la période observée.

Ces cas illustrent que la crise de liquidité n’est pas homogène : certaines thématiques (logistique notamment) et certains véhicules plus récents ont réussi à absorber les retraits grâce à une collecte encore dynamique ou à un positionnement de marché moins pénalisé par la baisse des valeurs.

À retenir pour une stratégie de revente SCPI

Le classement en M€ met en évidence où se trouvent les plus gros volumes bloqués, notamment sur les grands fonds de bureaux et diversifiés. Le classement en % mesure le niveau de tension relatif par rapport à la taille de chaque SCPI.

Pour un vendeur ou un CGP, il est essentiel de croiser les deux approches :

• une SCPI peut être très haute en montants, mais moins critique en pourcentage ;
• à l’inverse, un “petit” montant peut représenter plus de 10–15 % de la capitalisation.

En pratique, la décision de revente ne se résume ni à un tableau, ni à un graphique animé. Elle se construit en regardant :

• les montants et pourcentages de parts en attente ;
• les mécanismes de liquidité déjà activés (fonds de remboursement, baisse de prix, AGE) ;
• les décotes observées sur le marché secondaire et les délais réels de transaction.

2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Aucun conseil en investissement n’est fourni. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité. La plateforme met en relation des vendeurs et des acheteurs, sans garantie de vente ni de délai. Données consolidées à partir des bulletins officiels SCPI et des publications ASPIM, compilées par 2nd Market (T3 2023 – T3 2025).