Comment calculer les rentes viagères

Viager

Introduction pour débutants

En viager, l’acheteur verse souvent un bouquet au départ, puis une rente mensuelle au vendeur jusqu’à la fin du contrat. Le montant de cette rente dépend de la valeur du bien, de l’occupation (libre ou occupé), de l’âge du vendeur et des hypothèses de durée de vie. Contrairement à un achat locatif, il n’y a pas de loyers : la performance vient de l’équilibre bouquet / rente et de la décote à l’achat.

En viager occupé, le vendeur reste chez lui, la valeur économique est plus basse pour l’acheteur et la rente est souvent plus élevée. En viager libre, l’acheteur peut utiliser ou louer le bien, la rente est souvent plus faible car la valeur économique se rapproche du marché libre.

Les bases à connaître

• Valeur vénale du bien aujourd’hui.
• Occupation : libre ou occupé (droit d’usage et d’habitation du vendeur).
• Bouquet : somme payée à l’acte chez le notaire.
• Rente viagère : mensualité versée jusqu’au terme.
• Indexation : révision annuelle prévue au contrat.
• Frais : notaire, garanties éventuelles, fiscalité des rentes.

Étapes concrètes pour estimer une rente

Comparer libre vs occupé Estimer rendement acheteur Simuler la fiscalité des rentes

Simulateur TRI viager : calculer le rendement réel

Le viager ne génère pas de loyers, mais une rentabilité issue de la décote à l’achat et de la durée de vie du contrat. Ce simulateur vous aide à mesurer le taux de rendement interne (TRI) de votre opération avant de vous engager.

Pourquoi utiliser le simulateur ?

Le TRI est l’indicateur clé pour comparer un investissement en viager avec d’autres placements immobiliers ou financiers. Il prend en compte à la fois le prix d’achat, la durée estimée et la valeur du bien à terme.

• Comparer la performance du viager à celle d’une SCPI, d’un bien locatif ou d’un fonds.
• Mesurer la cohérence du couple bouquet/rente selon la valeur du bien.
• Identifier des scénarios de rendement entre 3 % et 8 % selon le profil de l’opération.

Paramètres intégrés

• Valeur vénale estimée du bien.
• Âge et sexe du vendeur (tables d’espérance de vie).
• Bouquet initial et montant de la rente mensuelle.
• Durée probable du contrat (calcul automatique).

Le simulateur ne remplace pas une étude personnalisée, mais il permet d’obtenir une vision claire du rendement potentiel avant de passer chez le notaire.

Avantages de l’outil

• Accès libre et gratuit.
• Calculs instantanés, sans inscription.
• Résultats exprimés en rendement annuel net.
• Compatible avec les viagers libres ou occupés.

Lecture du résultat

• < 3 % : rendement modéré, projet patrimonial.
• 4–6 % : rendement équilibré, conforme au marché.
• > 7 % : rendement élevé, risque ou incertitude plus forte.

Tester le simulateur de rendement viager