Marché SCPI 2026 : collecte, rendement et revente (T3 2025)

Collecte et rotation SCPI au T3 2025

Selon l’ASPIM, la collecte nette des SCPI atteint 3,30 Mds € sur les neuf premiers mois de 2025, en hausse de 33 % sur un an. Au 3e trimestre 2025, la collecte nette ressort à 1,13 Md €, soit +39,1 % par rapport au T3 2024.

SCPI diversifiées les plus collectrices au T3 2025 :

• Transitions Europe (Arkéa REIM) : 135 M€
• Iroko Zen (Iroko) : 131 M€
• Corum Origin (Corum AM) : 127 M€
• Comète (Alderan) : 104 M€

Taux de rotation des parts (marché secondaire T3 2025) :

• Immobiler très liquide comme Novapierre 1, Accès Valeur Pierre, Atlantique Mur Régions : >1 % de la capitalisation échangée sur le trimestre.
• Grands véhicules diversifiés comme Immorecente, Épargne Pierre, Corum Origin, Iroko Zen : rotation comprise entre 0,2 % et 0,5 % de la capitalisation.

Ces niveaux confirment un marché actif mais dominé par des investisseurs de long terme : la majorité des SCPI conserve un taux de rotation inférieur à 1 % par trimestre.

Rendements SCPI : chiffres clés 2025 (au 30/09/2025)

Taux de distribution moyen 9 mois 2025 : 3,50 %, soit environ 4,7 % annualisé pour l’ensemble du marché.

• SCPI diversifiées : 4,2 % sur 9 mois (≈ 5,6 % annualisé), prix moyen légèrement en hausse (+0,2 %).
• Logistique / locaux d’activité : 4,1 % sur 9 mois (≈ 5,5 % annualisé), prix stables.
• Commerces : 3,5 % sur 9 mois (≈ 4,7 % annualisé), prix –0,9 %.
• Bureaux : 3,3 % sur 9 mois (≈ 4,4 % annualisé), prix –5,4 %.
• Santé / éducation : 2,8 % sur 9 mois (≈ 3,7 % annualisé), prix –5,5 %.
• Résidentiel : 3,0 % sur 9 mois (≈ 4,0 % annualisé), prix –8,8 %.

Le couple rendement / risque est donc plus favorable sur les stratégies diversifiées et logistiques, tandis que bureaux, santé et résidentiel subissent les baisses de prix les plus marquées.

L’effet de la décote sur le rendement

La décote SCPI consiste à acheter des parts en dessous du prix de souscription officiel, ce qui améliore mécaniquement le rendement effectif tant que la distribution 2025 reste stable.

• Capital variable (retrait classique) : remboursement au prix de retrait fixé par la société de gestion, sans négociation possible.
• Marché secondaire (2nd Market) : prix fixé librement entre vendeur et acheteur → décotes observées en 2025 souvent comprises entre –15 % et –30 % sur les SCPI les plus en tension de liquidité.

Résultat : à dividende 2025 identique, le rendement effectif d’un achat avec décote est supérieur au rendement affiché au prix officiel.

Paramètres clés pour analyser une SCPI en 2025

• Liquidité : 2,388 Mds € de parts en attente au 30/09/2025, soit 2,71 % de la capitalisation totale.
• Stratégie immobilière : diversifiée, bureaux, santé, logistique, commerces, résidentiel.
• Société de gestion : taille, historique, discipline de gestion des baisses de prix.
• File d’attente et taux de rotation : pourcentage de parts en attente et volume échangé sur le marché secondaire.
• Évolution 2025 : combinaison rendement distribué / variation de prix sur la période 31/12/2024 → 30/09/2025.

Revente SCPI : retrait officiel vs 2nd Market

• Retrait via société de gestion : délais pouvant aller de quelques mois à plusieurs années sur les SCPI les plus chargées en parts en attente.
• 2nd Market : cession possible en quelques semaines, prix négocié, transaction encadrée par notaire, sans dépendre de la file de retrait.

Avantage : l’acheteur bénéficie d’une décote et d’un rendement effectif supérieur, le vendeur raccourcit fortement son délai de sortie.

Nos outils pour décider

Les simulateurs gratuits de 2nd Market permettent de :

• Comparer le prix proposé au prix officiel de souscription.
• Estimer le rendement brut effectif après décote à partir des distributions 2025.
• Anticiper l’impact des frais (droits d’enregistrement, commissions, notaire).

Conclusion

Au 3e trimestre 2025, les SCPI affichent des rendements distribués annualisés autour de 4,5–5 %, une baisse moyenne de prix de –3,6 % et un stock de parts en attente de 2,71 % de la capitalisation. Le marché secondaire prend une place croissante, avec plus de 1,36 Md € échangés sur le trimestre.

Avec 2nd Market, les investisseurs peuvent exploiter les décotes pour améliorer leur rendement effectif tout en gérant plus finement leur liquidité, dans un cadre sécurisé par acte notarié.

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