2nd Market, le "Back Market" des SCPI : acheter et vendre des parts avec décote
2nd Market • Marché secondaire SCPI • Décote & rendement
Le marché des SCPI change vite : ajustements de prix, files de retrait qui s'allongent, investisseurs bloqués pendant des mois, parfois des années. Dans ce contexte, une part croissante des transactions ne passe plus par le marché primaire, mais par un autre circuit : le marché secondaire SCPI, où les investisseurs s’échangent des parts entre eux, souvent avec décote SCPI.
C’est exactement la position de 2nd Market : une plateforme française dédiée au marché secondaire SCPI, où l’on trouve des parts à -10 % à -30 % par rapport au prix de souscription, avec un processus 100 % notarié. Même SCPI, même patrimoine, même dividende par part : c’est le prix d’entrée qui change, et donc le rendement d’entrée.
1. 2nd Market : une plateforme dédiée au marché secondaire SCPI
2nd Market ne vend pas de parts “neuves”. La plateforme se concentre exclusivement sur les transactions de gré à gré entre investisseurs :
- des vendeurs qui souhaitent récupérer leur capital plus vite que via la file de retrait,
- des acheteurs qui recherchent des SCPI avec décote et un meilleur rendement SCPI à l’entrée.
Ce qui rend 2nd Market différent sur le marché français :
- Focus exclusif marché secondaire SCPI : pas de collecte primaire, pas de conflit d’intérêt avec la vente de parts neuves.
- Process systématiquement notarié : chaque cession passe par un notaire partenaire (vérification de la propriété des parts, actes, enregistrement auprès de la société de gestion).
- Frais et délais affichés : barème public (commission vendeur dégressive, 1,8 % TTC acheteur, notaire, droits d’enregistrement 5 %) et communication sur les délais constatés.
- Outils pour investisseurs : simulateurs de rendement SCPI après décote, estimation de prix de vente SCPI, calcul de frais SCPI, guides pédagogiques.
- Marché équilibré : autant d’activité côté vendeurs (besoin de liquidité) que côté acheteurs (recherche d’opportunités).
2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion, ni banque. La plateforme organise un marché secondaire SCPI sécurisé et lisible, structuré autour du notaire, sans recommandation personnalisée.
2. Marché primaire vs marché secondaire : deux circuits différents
Pour comprendre l’intérêt du marché secondaire SCPI, il faut distinguer deux univers :
- Marché primaire SCPI : vous achetez des parts neuves au prix de souscription auprès de la société de gestion. Le prix est unique et encadré, mais la liquidité dépend de la collecte et des demandes de retrait.
- Marché secondaire SCPI (2nd Market) : vous achetez des parts déjà existantes à un autre associé, à un prix librement négocié. C’est là que naissent les décotes SCPI de -10 % à -30 % (ou plus cas par cas).
Depuis la remontée des taux (2023–2024), certaines SCPI ont vu leurs prix ajustés et leurs files de retrait s’allonger, avec parfois plusieurs centaines de jours avant traitement. Face à ces délais, une partie des associés préfère vendre en gré à gré via un notaire et une plateforme comme 2nd Market, plutôt que d’attendre.
🔎 Synthèse
Le marché primaire est simple à lire (un prix officiel, une société de gestion en face). Le marché secondaire SCPI demande un peu plus d’analyse, mais offre des points d’entrée plus intelligents pour les investisseurs à l’aise avec le long terme.
3. Comment la décote SCPI améliore le rendement
Sur le papier, rien ne change :
- même patrimoine immobilier,
- même société de gestion,
- même dividende par part.
Ce qui change, c’est votre prix d’entrée. Et donc votre rendement effectif.
🔎 Notion clé : rendement effectif
Le rendement SCPI se calcule en rapportant les dividendes annuels au capital réellement investi (frais inclus). Si vous percevez 50 € par an pour 1 000 € investis, le rendement facial est de 5 %. Si vous ne payez que 800 € pour ce même flux de 50 €, le rendement passe à 6,25 %.
Exemple chiffré
Supposons une SCPI qui verse un dividende de 50 € par part et affiche un prix de souscription de 1 000 €.
- Achat au prix officiel (marché primaire) : 50 / 1 000 = 5 %.
- Achat avec décote de -20 % (800 €) : 50 / 800 = 6,25 %.
- Achat avec décote de -30 % (700 €) : 50 / 700 ≈ 7,14 %.
Dans les conditions actuelles, les transactions observées sur 2nd Market se situent souvent entre -10 % et -30 % de décote, selon la SCPI, son segment et la situation du vendeur. À dividende identique, l’impact sur le rendement d’entrée est immédiat.
💡 Idée clé : le marché secondaire SCPI ne “crée” pas de rendement magique. Il vous permet d’acheter un même flux de dividendes à un prix de revient plus bas. Le levier est le prix d’entrée, pas la promesse de performance.
4. Pourquoi des vendeurs acceptent-ils -10 % à -30 % de décote ?
Les vendeurs présents sur 2nd Market ne sont pas tous en panique. Ils arbitrent simplement entre deux options :
- un prix “plein” mais une file de retrait longue et peu lisible,
- un prix décoté mais une probabilité de vente plus rapide via un notaire.
Cas fréquents :
- besoin de trésorerie pour travaux, donation, projet,
- succession où les héritiers préfèrent du cash à une ligne de SCPI,
- réallocation patrimoniale vers d’autres actifs,
- refus d’attendre plusieurs années dans une file de retrait incertaine.
🔎 La décote comme prix de la liquidité
La décote SCPI est souvent le prix de la liquidité. Plus un vendeur souhaite sortir vite, plus il est prêt à céder sur le prix. En face, l’acheteur accepte un risque de marché et de liquidité, en échange d’un point d’entrée amélioré. 2nd Market se contente d’organiser cette rencontre, avec un cadre notarié et des frais connus à l’avance.
5. Qui achète des SCPI sur 2nd Market ?
Les acheteurs du marché secondaire 2nd Market ont généralement déjà un minimum d’expérience en investissement :
- souvent entre 35 et 55 ans,
- capacité d’épargne ou de réinvestissement significative,
- connaissances de base en immobilier, SCPI, assurance-vie ou bourse,
- horizon de détention assumé de 10–15 ans.
Ce qu’ils viennent chercher :
- un rendement d’entrée boosté via la décote,
- un accès à des SCPI fermées à la collecte,
- des opportunités SCPI dans un moment de tension (beaucoup de vendeurs, moins d’acheteurs).
6. Ordres de grandeur des décotes observées sur 2nd Market
Les décotes SCPI varient selon la nature du patrimoine, la SCPI et la situation du vendeur. Quelques tendances se dégagent :
Par type d’immobilier :
- Bureaux / commerces : décotes fréquentes entre -20 % et -30 % sur les SCPI les plus exposées.
- Santé / éducation : décotes généralement plus modérées, souvent entre -10 % et -22 %.
- SCPI diversifiées : typiquement -5 % à -20 %, selon la composition et l’historique.
Selon l’urgence du vendeur :
- Vente sans contrainte forte : décotes limitées, souvent -10 % à -15 %.
- Besoin de liquidité rapide : décotes plus marquées, -15 % à -25 %.
- Contrainte forte (succession, échéance précise) : cas pouvant atteindre -30 % ou un peu plus, dossier par dossier.
Ces fourchettes sont indicatives et issues des transactions observées sur 2nd Market. Elles ne constituent ni un barème, ni une promesse de prix. Chaque transaction résulte d’une négociation entre vendeur et acheteur.
7. Les principaux avantages pour l’acheteur
1. Rendement d’entrée souvent supérieur
Avec une décote de -15 % à -30 %, le rendement facial peut augmenter de +20 % à +50 % par rapport à un achat au prix de souscription, si le dividende par part reste stable. C’est la même SCPI, mais achetée à un prix qui reflète mieux le contexte du moment.
2. Dividendes sans délai de jouissance commercial
Sur le marché primaire, beaucoup de SCPI appliquent un délai de jouissance (3 à 6 mois avant les premiers dividendes). En marché secondaire :
- les parts sont déjà en circulation,
- le délai de jouissance a été supporté par le vendeur initial,
- une fois inscrit sur le registre de la SCPI, vous percevez les dividendes selon le calendrier habituel.
3. Accès à des SCPI fermées
Certaines SCPI patrimoniales n’acceptent plus de nouvelles souscriptions. La seule façon d’y entrer est de racheter des parts à un associé existant. Le marché secondaire via 2nd Market devient alors la porte d’accès naturelle.
4. Économie implicite sur les frais d'entrée
En marché primaire, le prix de souscription inclut souvent 8 % à 12 % de frais, et un délai de jouissance de 3 à 6 mois. En achetant des parts déjà en circulation via 2nd Market, ce délai a déjà été absorbé par l’investisseur d’origine : il n'y a pas de délai de jouissance. En contrepartie, vous supportez les frais liés à la transaction de gré à gré (commission acheteur 1,8 % TTC, droits légaux d’enregistrement de 5 % versés à l'état pour toute transaction de gré à gré).
5. Approche “value” à long terme
Pour un investisseur qui estime que la pression actuelle vient en partie du cycle de taux et non de la qualité intrinsèque de certaines SCPI, le marché secondaire permet une stratégie de type “value” : accepter la volatilité à court terme en échange d’un prix de revient très travaillé et d’un rendement d’entrée renforcé.
8. Les risques à ne pas minimiser
⚠️ Rappel important
Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité, que l’achat se fasse en marché primaire ou via 2nd Market. Les performances passées et le niveau actuel de dividende ne préjugent pas des performances futures. 2nd Market ne garantit jamais une vente : tout dépend du prix proposé et de la demande/motivation des acheteurs.
1. Une forte décote n’est pas toujours une bonne nouvelle
Une décote SCPI importante peut refléter un besoin de liquidité, mais aussi des fragilités de fond :
- baisse du taux d’occupation,
- renégociations de loyers à la baisse,
- patrimoine vieillissant ou mal positionné,
- segments géographiques ou sectoriels en perte d’attrait.
Avant d’acheter, il est indispensable de consulter les bulletins trimestriels et les rapports annuels de la SCPI : évolution du dividende, taux d’occupation, mouvement de prix de part, stratégie annoncée.
2. Le dividende peut baisser
Tous les exemples de rendement reposent sur une hypothèse de dividende stable. En pratique, la société de gestion peut ajuster le dividende, la politique de distribution ou les provisions. Le rendement calculé à l’entrée n’a donc rien de définitif.
3. La liquidité future restera incertaine
Acheter via 2nd Market ne garantit pas que vous pourrez revendre facilement dans 5 ou 10 ans. Vous serez dépendant du contexte de marché, de l’attrait de la SCPI et du prix que vous serez prêt à accepter.
4. Horizon de placement long
Les SCPI restent des supports à horizon long terme, souvent 10 à 15 ans. Chercher une sortie rapide augmente le risque de devoir vendre avec une décote supérieure à celle obtenue à l’achat.
9. 2nd Market et marché secondaire SCPI : questions fréquentes
Qu'est-ce que 2nd Market ?
2nd Market est une plateforme française dédiée au marché secondaire des SCPI et au viager. Elle met en relation vendeurs et acheteurs de parts de SCPI dans un cadre notarié sécurisé, avec transparence sur les frais, les délais et les risques. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion de SCPI, ni banque.
Qu'est-ce que le marché secondaire SCPI ?
Le marché secondaire SCPI est le marché sur lequel des investisseurs s’échangent entre eux des parts de SCPI déjà existantes, à un prix librement négocié (souvent avec décote), au lieu de passer par la société de gestion au prix de souscription officiel.
Quelle différence entre marché primaire et marché secondaire ?
Le marché primaire correspond à l'achat de parts neuves au prix de souscription auprès de la société de gestion. Le marché secondaire permet d'acheter des parts détenues par d'autres associés, à un prix fixé de gré à gré, potentiellement en dessous du prix officiel. 2nd Market organise ce marché secondaire de manière structurée et sécurisée.
Pourquoi certains investisseurs vendent-ils sous le prix officiel ?
Parce qu'ils arbitrent entre prix et délai. Face à des files de retrait longues, certains préfèrent accepter une décote pour récupérer des liquidités en quelques semaines via 2nd Market, par exemple pour financer un projet, gérer une succession ou réallouer leur patrimoine.
Combien de temps faut-il pour vendre des parts sur 2nd Market ?
Quand le prix d'une annonce est cohérent avec la réalité du marché et la qualité de la SCPI, la rencontre avec un acquéreur peut se faire en quelques semaines. Le processus complet (offre, avant-contrat, notaire, versement des fonds) reste en semaines ou en quelques mois, sans garantie : tout dépend du prix et de la demande.
Une SCPI très décotée est-elle forcément une opportunité ?
Non. Une forte décote peut traduire une tension de liquidité, mais aussi un problème de fond. Si la SCPI affiche un dividende en recul, un taux d'occupation en baisse et un patrimoine peu adapté, la décote reflète souvent une réalité qu'il faut accepter. L’analyse des documents officiels est indispensable avant de se positionner.
Peut-on acheter des SCPI à crédit sur 2nd Market ?
Oui, sous conditions, via certains établissements ou courtiers et selon votre profil financier. Le crédit ajoute un effet de levier entre le coût de l'emprunt et le rendement espéré, mais aussi un risque : les mensualités restent dues même si les dividendes diminuent ou si la revente devient difficile.
Le marché secondaire est-il réservé aux investisseurs experts ?
Pas forcément, mais il suppose un minimum d’analyse : lire les documents de la SCPI, comprendre la décote, la liquidité, le risque de perte en capital. En cas de doute, il est recommandé de se faire accompagner par un CGP indépendant ou un professionnel.
Quelle est la fiscalité des revenus de SCPI ?
En détention directe, les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers au barème de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. La charge fiscale peut être élevée pour les foyers fortement imposés. Des alternatives (SCPI via assurance-vie, SCI, démembrement) existent, à étudier au cas par cas avec un professionnel.
Quel montant minimum investir sur 2nd Market ?
Il est possible de commencer avec quelques parts, selon le prix unitaire de la SCPI. Mais pour absorber les frais fixes, diversifier et donner du sens à la démarche, beaucoup d'investisseurs visent un ticket global d'au moins 10 000 à 15 000 €, idéalement réparti sur plusieurs SCPI.
Sources et méthodologie
- Rapports et statistiques ASPIM sur les SCPI (files de retrait, collecte, taux de distribution).
- Documentation AMF sur le cadre réglementaire des SCPI et l'information des épargnants.
- Bulletins trimestriels et rapports annuels publiés par les sociétés de gestion (taux d'occupation, dividendes, prix de part).
- Analyse des tendances observées sur 2nd Market, en fourchettes, sans communication de données individuelles.
Les fourchettes de décote et les exemples de rendement ont une vocation pédagogique. Ils ne constituent ni une offre, ni une promesse, ni une recommandation personnalisée.
Avertissement
2nd Market est une plateforme de mise en relation pour la revente de parts de SCPI entre investisseurs. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion de portefeuille, ni établissement de crédit.
Les informations de cette page sont générales et exclusivement informatives. Elles ne constituent en aucun cas un conseil en investissement, une recommandation d'achat ou de vente, ni une incitation à investir dans les SCPI.
Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital, un risque de liquidité, un risque de marché et un risque locatif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le montant des dividendes et la valeur des parts peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Avant toute décision, il est recommandé de consulter un professionnel indépendant (CGP, notaire, avocat) et de lire attentivement les documents réglementaires (Document d'Informations Clés, note d'information, rapport annuel). La durée de placement recommandée est généralement de 10 à 15 ans.
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