SCPI bloquées 2025 : top 17 des fonds immobiliers en difficulté (données officielles ASPIM T3)

Méthodologie ASPIM : comment sont classées les SCPI bloquées

L'ASPIM classe les SCPI selon le pourcentage de capitalisation bloqué en attente de retrait. Cette méthode diffère des délais théoriques calculés par les sociétés de gestion, qui rapportent le nombre de parts en attente au rythme d'exécution trimestriel.

Le classement officiel ASPIM utilise la formule suivante :

% capital bloqué = (Valeur parts en attente en M€ / Capitalisation totale en M€) × 100

Cette approche permet de mesurer l'ampleur relative du blocage par rapport à la taille du fonds, plutôt que le délai absolu d'attente. Une SCPI avec 10% de capital bloqué est structurellement plus fragile qu'une SCPI avec 2% de parts en attente, même si les délais théoriques peuvent varier.

Top 17 officiel ASPIM : SCPI les plus bloquées au T3 2025

Voici le classement complet des 17 SCPI présentant plus de 5% de leur capitalisation bloquée en file d'attente de retrait, selon les données officielles ASPIM du troisième trimestre 2025.

Analyse détaillée : les 5 SCPI les plus bloquées

Pierrevenus (Aestiam) : 14,09% de capital bloqué

Avec 30 millions d'euros de parts en attente et un rythme d'exécution de retrait nul, Pierrevenus occupe la première place du classement ASPIM. La SCPI spécialisée en bureaux et commerces français affiche un délai théorique infini : aucune part n'a été rachetée par la société de gestion au T3 2025.

Les 105 643 parts en attente représentent 14,09% de la capitalisation totale du fonds. Cette situation s'explique par plusieurs facteurs :

• Baisse du taux d'occupation financier sur les actifs tertiaires
• Révision à la baisse du prix de part sur les derniers trimestres
• Dividende en recul entre 2023 et 2024
• Contexte difficile pour l'immobilier de bureaux post-COVID

Pour les vendeurs : Le marché secondaire via 2nd Market représente la seule option de sortie réaliste. Les décotes observées sur Pierrevenus varient selon l'urgence de vente et les conditions de marché.

Primopierre (Praemia) : 10,61% de capital bloqué

Primopierre détient le record du délai théorique le plus long parmi les grandes SCPI françaises : 2 029 ans. Avec 240 millions d'euros de parts en attente, la SCPI bureaux Île-de-France exécute seulement 255 parts par trimestre.

Ce qui représente :

• 8 117 trimestres nécessaires pour écouler la file d'attente actuelle
• Plus de 20 siècles d'attente au rythme actuel de rachat
• 10,61% de la capitalisation totale immobilisée

La situation de Primopierre illustre le paradoxe des grandes SCPI : malgré une capitalisation de 2,18 milliards d'euros et un patrimoine de qualité, la masse de demandes de retrait rend impossible un retour à la liquidité normale.

Patrimmo Croissance Impact (Praemia) : 10,05% bloqué

Cette SCPI à impact ESG de Praemia affiche 19 millions d'euros bloqués avec un rythme d'exécution nul. Le délai théorique est donc infini.

Patrimmo Croissance Impact concentre plusieurs fragilités structurelles :

• Faible capitalisation rendant chaque mouvement plus impactant
• Positionnement ESG encore peu mature sur le marché SCPI
• Concurrence accrue des fonds article 9 mieux établis
• Prix de part en baisse sur les derniers trimestres

LF Grand Paris Patrimoine (La Française) : 9,84% bloqué

Avec 105 millions d'euros en attente et un rythme d'exécution de 1 701 parts par trimestre, LF Grand Paris Patrimoine affiche un délai théorique de 67 ans.

La SCPI résidentielle Grand Paris est pénalisée par :

• Exposition forte au marché résidentiel francilien en tension
• Révisions de prix successives depuis 2022
• Collecte insuffisante pour équilibrer les retraits

Malgré ces difficultés, le délai de 67 ans reste gérable comparé aux SCPI à délai infini ou millénaire.

Primofamily (Praemia) : 9,23% bloqué

Primofamily, SCPI démembrée de Praemia, affiche 23 millions d'euros bloqués avec un rythme d'exécution nul. Le fonds est en situation de blocage complet depuis plusieurs trimestres.

Les SCPI en démembrement sont particulièrement exposées en cas de crise de liquidité car :

• Double marché (nue-propriété et usufruit) fragmentant les flux
• Complexité fiscale décourageant les nouveaux investisseurs
• Difficulté de revente en cas d'urgence

Délais théoriques vs réalité : comprendre les chiffres vertigineux

Les délais théoriques annoncés par certaines SCPI peuvent sembler absurdes : 9 423 ans pour Crédit Mutuel Pierre 1, 3 932 ans pour PERIAL O2, 2 029 ans pour Primopierre. Comment interpréter ces chiffres ?

Méthodologie de calcul du délai théorique

Le délai théorique est calculé par les sociétés de gestion selon la formule suivante :

Délai théorique (trimestres) = Nombre de parts en attente / Rythme d'exécution trimestriel moyen

Exemple avec Primopierre :

• Parts en attente : 2 069 887 parts
• Rythme d'exécution T3 2025 : 255 parts rachetées
• Calcul : 2 069 887 / 255 = 8 117 trimestres
• Soit : 8 117 / 4 = 2 029 ans

Pourquoi ces délais ne sont pas réalistes

Ces délais théoriques partent du principe que le rythme actuel reste constant pendant des siècles, ce qui est évidemment impossible. Dans la réalité :

1. Les sociétés de gestion adaptent leur stratégie : Cessions d'actifs, augmentation des rachats, fermeture temporaire à la souscription
2. Les porteurs se tournent vers le marché secondaire : Environ 150 millions d'euros de transactions annuelles en gré à gré soulagent les files d'attente
3. Les fonds finissent par se restructurer : Fusions, liquidations partielles, transformations en OPCI

Néanmoins, même en tenant compte de ces ajustements, les délais réels restent plusieurs années, voire décennies pour les SCPI les plus touchées.

Cas des SCPI à délai infini

Lorsqu'une SCPI affiche un rythme d'exécution de 0 part (Pierrevenus, Patrimmo Croissance Impact, Primofamily), le délai théorique est mathématiquement infini. Cela signifie que la société de gestion a temporairement suspendu tous les rachats.

Cette situation intervient lorsque :

• La trésorerie disponible est insuffisante
• La société de gestion privilégie la préservation du patrimoine
• Les cessions d'actifs ne trouvent pas preneur au prix souhaité
• La collecte est à l'arrêt ou très faible

Cas particulier d'Efimmo 1 : fonds de remboursement

Efimmo 1 (Sofidy) présente une situation spécifique avec son fonds de remboursement. Contrairement aux SCPI classiques qui dépendent uniquement de leur trésorerie courante pour racheter des parts, Efimmo 1 dispose d'une réserve dédiée alimentée par les cessions d'actifs.

Le délai de retrait sur Efimmo 1 est donc variable selon l'état du fonds de remboursement :

• Lorsque le fonds est abondé, la file d'attente peut être fortement réduite
• En cas d'épuisement du fonds, les retraits peuvent être temporairement bloqués
• Le rythme dépend du calendrier des cessions immobilières planifiées

Cette approche hybride explique pourquoi Efimmo 1 figure dans le classement ASPIM (5,23% de capital bloqué, 91 M€ en attente) tout en ayant un fonctionnement différent des autres SCPI du top 17.

Solutions pour les vendeurs de SCPI bloquées

Face à des délais de retrait classique de 600 jours en moyenne, et jusqu'à plusieurs décennies pour les SCPI les plus touchées, le marché secondaire en gré à gré s'impose comme l'alternative privilégiée pour retrouver de la liquidité.

Marché secondaire 2nd Market : fonctionnement

2nd Market est une plateforme de mise en relation entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Le process fonctionne en 5 étapes :

1. Dépôt d'annonce gratuit : Le vendeur fixe son prix de vente
2. Mise en relation : Les acheteurs consultent les annonces et manifestent leur intérêt
3. Avant-contrat notarié : Signature d'une promesse de vente avec dépôt de garantie
4. Validation société de gestion : Agrément obligatoire (délai 2-4 semaines)
5. Acte notarié définitif : Transfert de propriété et virement au vendeur sous 7 jours

Sur 2nd Market, une annonce SCPI bien tarifée trouve généralement un acheteur en 4 à 6 semaines, contre 600 jours en moyenne via le retrait classique. La vente n'est jamais garantie et le délai dépend de l'attractivité du prix et des conditions de marché.

Décotes observées sur le marché secondaire

Les décotes observées sur 2nd Market varient de -10% à -35% selon l'urgence du vendeur, la popularité de la SCPI et les conditions de marché. Ces niveaux reflètent les tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation.

Pour les SCPI du top 17 ASPIM, les fourchettes typiques sont :

• SCPI à délai infini : décotes plus marquées
• SCPI à délai millénaire : décotes significatives
• SCPI à délai multi-décennies : décotes modérées à significatives
• SCPI à délai modéré : décotes modérées

La décote compense pour l'acheteur :

• Le risque de baisse future du prix de part
• L'illiquidité résiduelle même sur le marché secondaire
• Les frais d'acquisition
• Le délai d'attente avant agrément de la société de gestion

Opportunités pour les acheteurs sur SCPI bloquées

L'achat de parts de SCPI bloquées sur le marché secondaire peut représenter une opportunité de rendement amélioré, à condition d'accepter un profil de risque spéculatif et un horizon d'investissement de plusieurs années.

Rendement effectif amélioré grâce à la décote

Le principal avantage pour l'acheteur réside dans l'amélioration du rendement effectif grâce au prix d'acquisition réduit. Le dividende annuel reste inchangé, mais rapporté à un capital investi plus faible, il génère un taux de distribution supérieur.

Risques spécifiques à l'achat de SCPI bloquées

L'investissement dans des SCPI en difficulté de liquidité comporte des risques majorés :

1. Risque de baisse du prix de part : Les SCPI bloquées sont souvent en révision baissière de leur valeur de reconstitution
2. Risque de baisse du dividende : Taux d'occupation en recul, loyers impayés, vacances locatives
3. Risque de liquidité persistant : Même le marché secondaire peut se gripper en cas de crise
4. Risque de transformation ou liquidation : Fusion forcée, transformation en OPCI, liquidation partielle
5. Risque de durée d'investissement forcée : Horizon potentiellement très long avant récupération du capital

Questions fréquentes sur les SCPI bloquées

Pourquoi autant de SCPI sont-elles bloquées en 2025 ?

Le blocage massif des SCPI résulte de la conjonction de plusieurs facteurs structurels et conjoncturels. La remontée des taux d'intérêt (de 0% à 4,5% entre 2022 et 2024) a rendu les placements monétaires plus attractifs, provoquant un afflux de demandes de retrait. Parallèlement, la crise de l'immobilier tertiaire post-COVID (télétravail, baisse de fréquentation des centres commerciaux) a dégradé la valeur des actifs détenus, rendant les cessions difficiles. Enfin, la baisse de la collecte (nouveaux souscripteurs) ne permet plus de compenser les sorties, créant un déséquilibre structurel.

Comment est calculé le délai théorique de retrait ?

Le délai théorique est calculé en divisant le nombre de parts en attente par le rythme d'exécution trimestriel moyen. Exemple : si 1 000 000 de parts sont en attente et que la société de gestion rachète 1 000 parts par trimestre, le délai théorique est de 1 000 000 / 1 000 = 1 000 trimestres, soit 250 ans. Ce calcul part du principe que le rythme reste constant, ce qui est irréaliste sur le long terme.

Quelle différence entre le classement ASPIM et les délais théoriques ?

Le classement ASPIM mesure le pourcentage de capitalisation bloqué (parts en attente / capitalisation totale), tandis que les délais théoriques mesurent le temps d'attente estimé (parts en attente / rythme d'exécution). Une SCPI peut avoir un faible pourcentage bloqué mais un délai très long si le rythme d'exécution est quasi-nul. Inversement, une SCPI peut avoir un pourcentage élevé mais un délai modéré si les rachats sont soutenus.

Vendre avec décote est-il toujours préférable au retrait classique ?

Pour les SCPI affichant un délai de retrait supérieur à 24 mois, le marché secondaire est généralement plus avantageux malgré la décote. Une vente en quelques semaines est préférable à un retrait classique dans 5 ans, surtout si le prix de part baisse entre-temps. En revanche, pour les SCPI peu bloquées (délai inférieur à 12 mois), le retrait classique peut être privilégié si le vendeur n'est pas pressé et que le prix de part est stable.

Peut-on acheter des SCPI bloquées en assurance-vie ?

Non, l'achat de parts de SCPI sur le marché secondaire via 2nd Market se fait en pleine propriété directe, avec un acte notarié de transfert de propriété. Les contrats d'assurance-vie proposant des SCPI en unités de compte ne permettent pas d'acheter des parts décotées sur le marché secondaire. L'investissement en direct offre néanmoins l'avantage de percevoir les dividendes sans frais de gestion annuels prélevés par l'assureur.

Les SCPI bloquées peuvent-elles faire faillite ?

Une SCPI ne peut pas faire faillite au sens strict, car elle détient un patrimoine immobilier réel. En revanche, elle peut :

• Être liquidée si l'assemblée générale vote la dissolution
• Fusionner avec une autre SCPI (fusion-absorption)
• Être transformée en OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)
• Subir des baisses de prix de part majeures observées sur certaines SCPI entre 2022 et 2025

Le risque principal n'est donc pas la perte totale, mais la dépréciation progressive du capital et du dividende.

Combien de temps faut-il pour vendre sur 2nd Market ?

Sur 2nd Market, une annonce SCPI bien tarifée trouve généralement un acheteur en 4 à 6 semaines. La vente n'est jamais garantie et le délai dépend de l'attractivité du prix et des conditions de marché. Une fois l'acheteur trouvé, le délai total jusqu'au virement au vendeur est de 7 à 10 semaines (avant-contrat, agrément société de gestion, acte notarié, virement). Un vendeur urgent peut ajuster son prix pour accélérer la vente, tandis qu'un vendeur patient peut attendre.

Pourquoi s'intéresser aux SCPI bloquées avec 2nd Market

Pour les vendeurs de SCPI

Si vous détenez des parts de SCPI figurant dans le top 17 ASPIM, le marché secondaire via 2nd Market représente la seule option réaliste de sortie rapide. Face à des délais de retrait classique de plusieurs années, voire décennies, le marché secondaire permet de retrouver sa liquidité en quelques semaines.

Cas d'usage :

• Besoin de trésorerie urgent : Succession, divorce, projet immobilier, investissement professionnel
• Perte de confiance dans la SCPI : Baisse du dividende, révisions de prix, taux d'occupation en recul
• Arbitrage patrimonial : Réorientation vers d'autres placements (immobilier direct, actions, fonds euros)
• Optimisation fiscale : Constatation d'une moins-value déductible avant changement de tranche marginale d'imposition

Pour les acheteurs

L'achat de parts de SCPI bloquées sur le marché secondaire peut représenter une opportunité de rendement majoré, à condition d'accepter un profil de risque spéculatif et un horizon d'investissement long.

Profils investisseurs adaptés :

• Investisseurs avertis : Compréhension fine des mécanismes SCPI, capacité d'analyse patrimoniale
• Horizon 10 ans minimum : Acceptation d'une illiquidité résiduelle pendant plusieurs années
• Diversification patrimoniale : Part SCPI inférieure à 20% du patrimoine global
• Capacité d'épargne régulière : Pour absorber d'éventuelles baisses de dividende

Avantages :

• Rendement effectif amélioré : Grâce au prix d'acquisition réduit
• Pas de délai de jouissance : Dividendes perçus dès le trimestre suivant l'achat
• Frais réduits vs primaire : Frais totaux inférieurs à la souscription classique
• Accès à des SCPI fermées : Certaines SCPI ne collectent plus en primaire
• Pari sur reprise : Potentiel de revalorisation si la SCPI sort de crise