Choisir entre démembrement et achat immobilier classique
Lorsqu’un investisseur souhaite placer son capital dans l’immobilier, deux options principales existent : l’achat immobilier classique (pleine propriété immédiate) et l’investissement en démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété). Ces deux approches présentent des différences majeures en termes de fiscalité, d’apport, de charges et d’avantages successoraux.
Comparatif achat classique vs démembrement
| Critère | Achat Immobilier Classique | Démembrement de Propriété |
|---|---|---|
| Valeur du bien | 300 000 € | 300 000 € |
| Apport initial | 20 % (≈60 000 €) | 60 % (≈180 000 €) pour la nue-propriété |
| Charges | À la charge du propriétaire | À la charge de l’usufruitier |
| IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | Oui, si applicable | Non pour la nue-propriété |
| Pleine propriété | Immédiate | À la fin du démembrement |
| Avantage fiscal successoral | Non | Oui, réduction de la base imposable |
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Le démembrement à vie (ou viager)
Viager traditionnel : cession accompagnée d’une rente versée au vendeur (crédirentier).
Démembrement à vie : l’usufruit est conservé jusqu’au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires.
Cette stratégie peut être avantageuse dans un cadre d’optimisation patrimoniale et de transmission successorale.
Investir en démembrement via SCPI
Outre l’immobilier direct, le démembrement est largement utilisé dans les investissements en SCPI :
- Nue-propriété : l’investisseur bénéficie d’une décote à l’achat et récupère les revenus à l’issue du démembrement.
- Usufruit : l’investisseur perçoit immédiatement les loyers distribués par la SCPI, sans détenir la pleine propriété.
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