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Réforme IFI 2026 : projet d'IFI « improductif » abandonné, quel impact pour les SCPI ?
Le projet d'Impôt sur la Fortune Improductive (IFI‑I), qui devait remplacer ou compléter l'IFI en 2026, a été finalement abandonné dans le cadre de la loi de finances pour 2026 adoptée via le 49.3. L'IFI actuel reste donc inchangé, ce qui limite, à court terme, le risque d'une surtaxe spécifique sur les SCPI dites « improductives ».
⚠️ Contexte réglementaire après 49.3
La version définitive de la loi de finances pour 2026, considérée comme adoptée après le recours à l'article 49.3, ne retient pas la mise en place de l'IFI « improductif » telle qu'envisagée dans les premières versions du PLF.
Les contribuables restent soumis au régime de l'IFI « classique » (patrimoine immobilier ≥ 1,3 M€), sans extension automatique aux liquidités, fonds euros ou cryptomonnaies.
🔍 Où en est la réforme IFI en 2026 ?
Du projet d'IFI « improductif »… à son abandon
Les premières versions du PLF 2026 prévoyaient un impôt sur la fortune improductive (IFI‑I) à taux unique de 1 %, assis sur un ensemble d'actifs jugés « non productifs » (immobilier en jouissance, liquidités, fonds euros, cryptos, etc.).
Après plusieurs lectures et allers‑retours entre Assemblée et Sénat, cette réforme a été retirée du texte final lors de l'adoption du budget 2026 via le 49.3, sous la pression politique et en raison de la complexité technique de la mesure.
Régime en vigueur : IFI « classique » maintenu
| Élément | Régime applicable en 2026 | Commentaire |
|---|---|---|
| Impôt en vigueur | IFI « immobilier » uniquement | Pas d'IFI‑I adopté pour 2026 |
| Seuil d'entrée | 1,3 M€ de patrimoine net immobilier taxable | Seuil inchangé |
| Barème | Progressif de 0,5 % à 1,5 % | Le taux unique de 1 % sur les actifs improductifs n'a pas été retenu |
| Assiette | Immobilier (direct ou via sociétés) uniquement | Liquidités, fonds euros et cryptos restent hors IFI, sauf via supports immobiliers |
⚠️ Ce qui a disparu avec l'abandon de l'IFI‑I
- Aucune surtaxe automatique sur les fonds euros des contrats d'assurance‑vie.
- Pas de taxation IFI des liquidités ou des cryptomonnaies au seul titre d'actifs « improductifs ».
- Pas de refonte globale de l'IFI en impôt unique à 1 % sur l'ensemble des actifs non productifs.
En revanche, les projets débattus pourraient revenir sous une forme amendée dans un futur PLF.
🏢 SCPI : situation réelle après le 49.3
Les SCPI restent traitées comme de l'immobilier dans l'IFI
En 2026, les parts de SCPI continuent d'entrer dans l'assiette de l'IFI uniquement au titre de l'IFI « immobilier » : elles sont valorisées selon les règles habituelles (valeur de retrait, ou valeur de quote‑part immobilière selon les cas).
Aucune catégorie spécifique de « SCPI improductives » n'a été introduite dans la loi de finances pour 2026, même si la question de critères de productivité (TOF, DPE, etc.) a été largement discutée pendant les débats.
SCPI en pratique : toujours deux risques à surveiller
| Risque | Réalité 2026 | Impact pour l'investisseur |
|---|---|---|
| Risque de marché / gestion | TOF en baisse, baisse des dividendes, décotes sur le marché secondaire. | Baisse de rendement et de la valeur de part, indépendamment de tout nouveau texte IFI. |
| Risque fiscal additionnel IFI‑I | Non réalisé pour 2026 : l'IFI‑I n'est pas en vigueur. | Pas de surtaxe à 1 % spécifique liée à la « productivité » de la SCPI en 2026. |
💡 Lecture stratégique pour un associé de SCPI en 2026
- Les critères TOF, DPE, file d'attente de retraits restent essentiels pour analyser le risque économique de la SCPI.
- Mais ils ne déclenchent pas, à ce stade, un impôt additionnel type IFI‑I pour l'année fiscale 2026.
- La problématique reste donc surtout : rendement net / liquidité / décote éventuelle en cas de revente gré à gré.
💼 Assurance‑vie, liquidités, cryptos : pas d'IFI « improductif » en 2026
Assurance‑vie fonds euros
Les fonds euros ne sont finalement pas intégrés dans une nouvelle assiette IFI‑I : l'assurance‑vie reste hors champ de l'IFI, sauf unités de compte immobilières qui continuent à être traitées comme aujourd'hui.
Actifs numériques et liquidités
Les cryptomonnaies, NFT et liquidités sur comptes courants ou livrets ne sont pas taxés dans le cadre de l'IFI en 2026, malgré les pistes discutées lors des premières versions du PLF.
Pour les patrimoines au 1er janvier 2026, le cadre de déclaration et de paiement reste donc identique aux années précédentes en matière d'IFI.
🛠️ Stratégies pratiques : que faire (et ne plus faire) par rapport à l'ancienne hypothèse IFI‑I ?
Ce qui reste pertinent
💡 Actions encore utiles
- Auditer son portefeuille SCPI : TOF, niveau d'endettement, DPE, file d'attente de retraits.
- Comparer le rendement net attendu à la décote en cas de vente gré à gré via 2nd Market.
- Utiliser les simulateurs (arbitrage SCPI, frais de revente, TRI) pour objectiver une décision de cession ou de conservation.
Ce qui n'est plus une urgence liée à 2026
⚠️ Points à ne plus présenter comme « urgents avant IFI 2026 »
- Vendre dans la précipitation uniquement pour éviter un impôt sur fortune improductive qui n'existe pas pour 2026.
- Arbitrer massivement des fonds euros vers des UC ou SCPI seulement pour contourner un hypothétique IFI‑I.
- Présenter janvier 2026 comme une date couperet pour la mise en place d'une nouvelle taxe « improductive ».
❓ FAQ : points clés après l'abandon de l'IFI « improductif »
1. L'Impôt sur la Fortune Improductive est‑il en vigueur en 2026 ?
Non. Malgré une adoption en première lecture à l'Assemblée et au Sénat, l'Impôt sur la Fortune Improductive a été écarté du texte final de la loi de finances pour 2026, adoptée via 49.3.
Seul l'IFI actuel, limité à l'immobilier, reste applicable pour le patrimoine au 1er janvier 2026.
2. Le seuil de 1,3 M€ change‑t‑il en 2026 ?
Non. Le seuil d'assujettissement à l'IFI demeure fixé à 1,3 M€ de patrimoine net immobilier taxable.
3. Y a‑t‑il un taux unique de 1 % sur les actifs improductifs ?
Non. Le taux unique de 1 % ne s'applique pas, car l'IFI‑I n'a pas été instauré.
Les contribuables restent soumis au barème progressif de l'IFI classique (0,5 % à 1,5 %).
4. Les fonds euros de mon assurance‑vie sont‑ils taxés à l'IFI en 2026 ?
Non. L'assurance‑vie, y compris les fonds euros, reste hors champ de l'IFI dans la loi de finances pour 2026.
5. Les cryptomonnaies et NFT sont‑ils concernés par une nouvelle taxe de type IFI‑I ?
Non. Les actifs numériques ne sont pas intégrés dans l'IFI en 2026, même si des projets les visaient dans les premières versions du PLF.
6. Dois‑je encore décider d'une vente de SCPI « avant IFI 2026 » ?
Non, il n'y a plus de date couperet liée à l'IFI‑I pour 2026.
Une éventuelle cession doit être décidée sur des critères économiques (rendement, risque, liquidité, décote) et non pour éviter un impôt qui n'est pas en vigueur.
🧮 Outils et simulateurs 2nd Market
Calculateurs gratuits (sans inscription)
- Simulateur arbitrage SCPI : comparer conservation vs vente dans le cadre IFI actuel.
- Calculateur frais revente SCPI : coût réel d'une sortie via 2nd Market.
- Simulateur plus-value SCPI : fiscalité d'une vente anticipée.
- Calculateur rendement effectif SCPI : impact IFI « classique » sur le TRI.
📚 Sources et méthodologie
Sources officielles et presse spécialisée :
- Loi de finances 2026 : texte final adopté via 49.3 (décembre 2025).
- LégiFiscal : PLF 2026 : nouvelle version de l'impôt sur la fortune adoptée par le Sénat (29 novembre 2025).
- MeilleureSCPI.com : Impôt sur la Fortune Improductive : le nouvel IFI (mis à jour février 2026).
- Fondation de France IFI : IFI 2026 : quelles nouveautés ?
Méthodologie :
- Lecture des différentes versions du PLF 2026 et des comptes rendus parlementaires.
- Comparaison des scénarios envisagés (IFI‑I) avec le texte finalement promulgué.
- Recoupement avec les analyses de fiscalistes et sites spécialisés patrimoine/SCPI.
Dernière mise à jour : 14 février 2026
⚠️ Avertissement important
Les réformes fiscales peuvent revenir régulièrement dans les projets de loi de finances. L'abandon de l'IFI‑I pour 2026 n'exclut pas une nouvelle tentative de réforme à horizon 2027 et au‑delà.
Les investisseurs doivent rester vigilants sur l'évolution du cadre IFI et des éventuels futurs critères de « productivité » des actifs, en particulier pour l'immobilier et les SCPI.
🎯 En résumé : vigilance, mais plus de panique liée à l'IFI‑I
L'IFI 2026 reste l'IFI « classique », sans impôt supplémentaire sur la fortune improductive, ce qui réduit à court terme le risque d'une surtaxe ciblant les SCPI en difficulté.
💡 Recommandations 2nd Market (version post‑49.3)
À faire :
- Auditer son portefeuille SCPI : TOF, file de retraits, endettement, DPE.
- Simuler la rentabilité : comparer rendement net vs décote potentielle en cas de revente.
- Décider calmement : conserver ou arbitrer en fonction de la qualité intrinsèque de chaque SCPI, non par peur d'un IFI‑I 2026.
À envisager :
- Vente ciblée des SCPI les plus fragiles (TOF très bas, perspectives dégradées).
- Arbitrage progressif vers des SCPI plus résilientes ou d'autres supports patrimoniaux.
À éviter :
- Vendre l'intégralité de ses SCPI uniquement pour anticiper une réforme qui n'est pas en vigueur.
- Arbitrer vers des supports risqués juste pour « éviter » un hypothétique IFI‑I.
- Prendre des décisions structurantes sans accompagnement par un professionnel (CGP, fiscaliste).
Conclusion : L'urgence « IFI improductif 2026 » n'existe plus, mais la gestion active des SCPI et du patrimoine immobilier reste essentielle dans un contexte de marché chahuté.
Analyser ma situation SCPI dans le cadre IFI 2026 →Avertissement légal
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les informations présentées dans cet article sont basées sur la loi de finances pour 2026 telle qu'adoptée, ainsi que sur des analyses de sources spécialisées au 14 février 2026.
Elles ne constituent en aucun cas une analyse fiscale personnalisée ni une recommandation d'investissement.
Consultez un expert-comptable, avocat fiscaliste ou CGP pour une analyse adaptée à votre situation patrimoniale et fiscale personnelle.
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