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Rendement effectif SCPI : acheter avec décote sur le marché secondaire (mise à jour janvier 2026)
Ce guide est volontairement calé sur la “photo marché” au 30/09/2025 (ASPIM T3 2025). Sur 9 mois en 2025, le taux de distribution moyen ressort à 3,50%, soit environ 4,7% annualisé, tandis que l’évolution moyenne des prix de parts est de –3,6%. En parallèle, le marché secondaire a représenté 1 362,49 M€ échangés au T3 2025 (soit 1,55% de la capitalisation), et les parts en attente atteignent 2,71% de la capitalisation (soit 2 388,18 M€). Dans ce contexte, la décote sur le marché secondaire peut modifier fortement votre rendement réel — à condition d’intégrer tous les frais et les risques.
Pour quel type d’investisseur ?
- Horizon d’investissement long terme : au moins 5 à 10 ans.
- Capacité à accepter un risque de perte en capital.
- Budget non vital pour les dépenses courantes.
- Volonté de diversifier (pas de “all-in” sur une seule SCPI).
- Intérêt pour la lecture des bulletins et rapports officiels.
La décote est un levier d’optimisation, pas une garantie de performance.
À retenir : ce que la “photo” T3 2025 change vraiment
- Rendement “base marché” 2025 : 3,50% sur 9 mois (≈ 4,7% annualisé) au 30/09/2025.
- Prix des parts : –3,6% en moyenne sur les 9 premiers mois de 2025, avec de fortes disparités selon les stratégies.
- Marché secondaire : 1 362,49 M€ échangés au T3 2025 (1,55% de la capitalisation).
- Liquidité : parts en attente = 2,71% de la capitalisation (2 388,18 M€) au 30/09/2025.
- Décotes observées : elles restent très variables selon les SCPI. En pratique, les décotes tendent à être plus fortes sur les véhicules en tension de liquidité (files d’attente élevées) et sur certains capitaux fixes.
- Délais : sur le marché secondaire, une cession peut se conclure en quelques semaines après accord de prix, mais ce n’est ni automatique ni garanti.
Repères chiffrés : ASPIM T3 2025 (au 30/09/2025). Les décotes dépendent des annonces, du carnet d’ordres, des volumes, et de la perception de risque.
Décote SCPI : définition et mécanismes du marché secondaire
Le prix d'une part de SCPI varie selon trois contextes : le marché primaire (souscription), le prix de retrait officiel et le marché secondaire (revente entre associés).
Sur le marché primaire, vous payez le prix de souscription fixé par la société de gestion. Ce prix intègre les frais de souscription, souvent entre 8 % et 12 % du montant investi.
Sur le marché secondaire, le prix résulte de la rencontre entre l’offre et la demande. Quand un vendeur a besoin de liquidités ou souhaite sortir rapidement d’une SCPI, il accepte parfois une cession en dessous du prix officiel : c’est la décote.
Au 30/09/2025, l’ASPIM constate une tension durable sur la liquidité, en particulier sur les bureaux, avec 2,71% de la capitalisation en parts en attente et un marché secondaire actif (1 362,49 M€ échangés au T3). Plus la tension de liquidité est forte sur une SCPI, plus le marché exige souvent une décote pour “accélérer” la transaction.
Principales causes de décote en 2025
Besoins rapides de liquidité. Quand l’associé doit financer une succession, une séparation, un achat immobilier ou un besoin de trésorerie, attendre l’exécution d’un retrait peut être trop long. La vente avec décote devient alors une alternative — sans promesse de délai.
Perception de risque. Quand une SCPI subit une baisse de prix de part, une pression sur le dividende ou une dégradation d’indicateurs immobiliers, certains investisseurs anticipent une poursuite de l’ajustement et acceptent une décote “contrôlée” pour sortir.
Concentration des flux sur certains profils. En 2025, la collecte se concentre sur des SCPI diversifiées, tandis que les segments sous pression (notamment bureaux) peinent davantage. Cette asymétrie peut se traduire en décotes plus importantes sur les SCPI les moins demandées.
Rendement effectif avec décote : la formule clé
Le rendement “officiel” d’une SCPI se calcule souvent comme suit :
Rendement officiel = dividende annuel par part ÷ prix de souscription.
Sur le marché secondaire, ce calcul doit être adapté :
Rendement effectif brut = dividende annuel par part ÷ prix d’achat réel.
Ce rendement effectif peut ensuite être corrigé des frais pour obtenir un rendement net :
Rendement net après frais = dividende annuel par part ÷ prix net investi (achat + frais).
Encadré calcul : prix net investi
Prix net investi = prix d’achat des parts + commission 2nd Market acheteur + droits d’enregistrement (5 %) + frais d’avant-contrat (240 €) + frais éventuels de société de gestion.
Rendement net après frais = dividende annuel ÷ prix net investi.
La “vraie” décote à considérer est la décote brute moins l’effet de l’ensemble de ces frais.
Exemple
Les données ASPIM au 30/09/2025 permettent de poser une base de rendement par grande stratégie (taux sur 9 mois, annualisation indicative ≈ x4/3). Exemple : une SCPI diversifiée affiche 4,2% sur 9 mois (≈ 5,6% annualisé). Si vous achetez avec 20% de décote (hors frais), le rendement effectif brut progresse mécaniquement car le dividende est rapporté à un prix d’achat plus faible.
Important : la décote n’efface pas le risque (baisse du dividende, nouvelle baisse du prix de part, liquidité). L’annualisation (x4/3) est une approximation de rythme, pas une garantie.
Repères officiels ASPIM au 30/09/2025 : distribution (9 mois 2025) et évolution des prix (2025)
Le tableau ci-dessous reprend les repères “marché” par grandes stratégies au 30/09/2025 (ASPIM T3 2025). Les taux de distribution sont des taux sur 9 mois 2025.
| Stratégie (SCPI) | Taux de distribution (9 mois 2025) | Rythme annuel indicatif (≈ x4/3) | Évolution moyenne des prix (sur 2025 au 30/09) |
|---|---|---|---|
| Diversifiées | 4,2% | ≈ 5,6% | +0,2% |
| Logistique / locaux d’activité | 4,1% | ≈ 5,5% | 0,0% (inchangé) |
| Commerces | 3,5% | ≈ 4,7% | –0,9% |
| Bureaux | 3,3% | ≈ 4,4% | –5,4% |
| Résidentiel | 3,0% | ≈ 4,0% | –8,8% |
| Santé / éducation | 2,8% | ≈ 3,7% | –5,5% |
| Moyenne marché SCPI | 3,50% | ≈ 4,7% | –3,6% |
Lecture rapide : plus un segment combine (i) tensions de liquidité, (ii) baisse de prix, (iii) distribution sous pression, plus la probabilité de décotes importantes sur le marché secondaire augmente — mais chaque SCPI reste un cas particulier.
Volumes et liquidité (photo T3 2025)
- Capitalisation : 87,97 Md€ (au 30/09/2025).
- Marché secondaire : 1 362,49 M€ échangés au T3 2025 (1,55% de la capitalisation).
- Parts en attente : 2,71% de la capitalisation, soit 2 388,18 M€ (au 30/09/2025).
- Collecte nette : 1,13 Md€ au T3 2025 ; 3,30 Md€ sur 9 mois (utile pour comprendre “qui attire l’épargne” vs “qui subit les retraits”).
SCPI en difficulté : opportunités ou pièges ?
Une SCPI en forte décote peut sembler “bon marché”. Le raisonnement classique est : acheter avec une forte décote, encaisser un rendement amélioré, puis profiter d’une stabilisation ou d’une revalorisation. En pratique, ce scénario n’est pas automatique : la décote peut refléter un risque réel (liquidité, qualité du patrimoine, trajectoire de distribution).
À retenir avant d’investir en SCPI décotées
- Le dividende peut baisser : la décote ne “protège” pas la distribution.
- Une décote importante n’empêche pas une nouvelle baisse du prix de part.
- La liquidité varie fortement d’une SCPI à l’autre (notamment sur le capital fixe).
- Les frais (commission, droits, avant-contrat, notaire, société de gestion) réduisent la décote réelle.
- Une SCPI en tension doit rester une ligne mesurée dans un portefeuille diversifié.
Simulateurs 2nd Market pour objectiver la décote
Pour vous aider à mesurer l’impact d’une décote, 2nd Market met à disposition plusieurs simulateurs.
Simuler le rendement effectif sur le marché secondaire
Rendez-vous sur notre simulateur marché secondaire SCPI. Trois informations suffisent :
- le prix de souscription officiel de la SCPI ;
- le dividende annuel par part ;
- le prix d’achat envisagé sur le marché secondaire.
Le simulateur calcule automatiquement le rendement officiel et le rendement effectif, puis affiche le gain en points de pourcentage.
Autres outils utiles
Vous pouvez également consulter les annonces en direct sur app.2ndmarket.fr/scpi pour visualiser les prix proposés sur le marché secondaire.
Conclusion : une décote peut améliorer le rendement, mais ne remplace pas l’analyse
Acheter des SCPI en décote sur le marché secondaire peut améliorer le rendement effectif, à condition d’accepter un risque supplémentaire et de raisonner “net de frais”.
- La décote augmente mécaniquement le rendement, mais ne garantit ni la stabilité du dividende ni la revalorisation future.
- Les SCPI en tension peuvent offrir des décotes élevées, sans être forcément des “bonnes affaires”.
- Les frais doivent être intégrés dès le départ (sinon la décote affichée est trompeuse).
Recommandation de bon sens : utiliser la décote comme un levier complémentaire dans une stratégie diversifiée, et juger chaque SCPI sur ses fondamentaux (patrimoine, gestion, endettement, trajectoire de distribution, liquidité).
Pour aller plus loin :
Avertissement légal : Les informations présentées dans ce guide sont fournies à titre purement informatif et reposent sur des données publiques (ASPIM, bulletins des sociétés de gestion) et sur des observations de marché.
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Aucune recommandation personnalisée. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision, il est recommandé de consulter un professionnel compétent.
Sources principales : ASPIM — Les fonds immobiliers grand public au 3e trimestre 2025 (données au 30/09/2025) ; communiqué ASPIM T3 2025 ; et contenus pédagogiques 2nd Market (marché secondaire / décote). Date de dernière mise à jour : janvier 2026.
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