SCPI : crise de liquidité structurelle et options de sortie en 2026

Une crise de liquidité qui s’installe

En juin 2025, environ 2,33 milliards d’euros de parts SCPI étaient en attente de retrait selon l’ASPIM. Malgré un redémarrage de la collecte en 2025, la situation ne s’est pas normalisée. Au 30 septembre 2025, le stock de parts en attente atteint encore environ 2,38 Md€, soit 2,7 % de la capitalisation du marché, confirmant une crise de liquidité désormais durable fin 2025 / début 2026.

Les chiffres clés

• 2,33 Md€ de parts en attente au T2 2025.
• 2,38 Md€ de parts en attente au T3 2025, soit 2,7 % de la capitalisation SCPI.
• Environ une SCPI de rendement sur deux concernée par des files d’attente significatives.
• Délais de sortie : de plusieurs mois à plusieurs années selon les véhicules.
• SCPI de bureaux les plus touchées (≈ 77 % de la hausse des parts en attente au T3 2025), tandis que la logistique et le résidentiel restent plus défensifs.

Les trois options possibles

1. Attendre dans la file de retrait

• Pas de frais supplémentaires.
• Maintien de la valeur de retrait si l’ordre est exécuté.
• Délais très incertains, parfois extrêmement longs sur certaines SCPI.
• Exécution fractionnée possible (quelques parts seulement chaque année).
• Valeur de retrait susceptible d’être ajustée par la société de gestion.

2. Fonds de remboursement

• Prix généralement fixé autour de 90 % de la valeur de réalisation (décote de 10–15 %).
• Sortie avec une date connue à l’avance.
• Limites : volumes plafonnés (souvent 5–10 % du portefeuille), dépendance aux cessions d’actifs et impact potentiel sur les revenus futurs.

3. Vente de gré à gré (marché secondaire)

• Délai moyen : 4 à 6 semaines après acceptation d’une offre.
• Encadrement notarial complet (séquestre, signature électronique, transfert officiel).
• Prix librement fixé par le vendeur, avec des décotes fréquentes de 20 à 35 %, particulièrement sur les SCPI de bureaux les plus bloquées.

Frais à prévoir

• Vendeur : commission dégressive dès 6 % TTC + frais notariaux à partir de 3 % TTC (minimum 540 €).
• Acheteur : 1,8 % TTC de commission + 5 % de droits d’enregistrement + 240 € TTC d’avant-contrat + éventuels frais de société de gestion (0–200 €).

Conserver ou vendre ?

Conserver peut rester pertinent si la SCPI est solide (taux d’occupation, stratégie, horizon long terme) et en l’absence de besoin immédiat de liquidités. En cas d’arbitrage, de succession ou de contrainte de trésorerie, la vente de gré à gré demeure la solution la plus rapide, au prix d’une décote.

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FAQ

Combien de temps pour sortir d’une SCPI en 2026 ?
De plusieurs mois à plusieurs années en file d’attente. En gré à gré, le délai moyen est de 4 à 6 semaines après acceptation d’une offre.

Puis-je conserver ma place dans la file de retrait ?
Oui, la vente de gré à gré n’annule pas votre demande de retrait existante.

La vente partielle est-elle possible ?
Oui, vous pouvez céder uniquement une partie de vos parts.

Les prix de transaction sont-ils publics ?
Non, les prix réels ne sont pas diffusés afin de préserver la neutralité du marché secondaire.