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Mise à jour : 25 avril 2026 · Données ASPIM 4ᵉ trimestre 2025 (rapport édité le 10 février 2026) · Temps de lecture : 8 min
L'essentiel. Au 31 décembre 2025, près de 2,79 milliards d'euros de parts de SCPI sont en attente de retrait selon l'ASPIM, soit 3,14 % de la capitalisation totale. Pour un associé qui veut sortir, trois voies existent : attendre dans la file de retrait, passer par un fonds de remboursement quand la société de gestion en a mis un en place, ou céder ses parts sur le marché secondaire de gré à gré. Chaque option arbitre différemment entre délai, prix net et certitude d'exécution. Cet article les compare et indique laquelle convient à quel profil.
État du marché SCPI au T4 2025
Le rapport ASPIM publié le 10 février 2026 confirme que la tension sur la liquidité du marché SCPI ne s'est pas résorbée fin 2025. Le stock de parts en attente continue de croître, malgré une collecte primaire qui repart à la hausse (+29,2 % sur l'année).
Le déséquilibre frappe principalement les SCPI bureaux historiques (Primopierre, Crédit Mutuel Pierre 1, Épargne Foncière, Selectinvest 1), une partie des SCPI commerces (Patrimmo Commerce, Ficommerce Proximité) et certains véhicules santé/résidentiel (Primovie, LF Grand Paris Patrimoine). Pour ces fonds, l'horizon de sortie via le retrait classique se compte désormais en années, pas en mois.
📊 Pour le classement détaillé des 20 SCPI les plus en attente au T4 2025, avec les ratios par société de gestion et l'analyse fonds par fonds, voir notre analyse complète du top 20 ASPIM →
Les trois options de sortie
Trois voies existent pour un associé qui souhaite céder ses parts. Aucune n'est universelle : le choix dépend de l'urgence, du montant, de la SCPI concernée et de la décote acceptable.
Option 1 — Attendre dans la file de retrait classique
L'associé adresse une demande de retrait à la société de gestion, qui inscrit l'ordre dans une file d'attente. L'exécution dépend de l'arrivée de nouveaux souscripteurs, des cessions d'actifs, ou de l'abondement éventuel d'un fonds de remboursement.
Avantages : aucun frais supplémentaire, prix conforme à la valeur de retrait au moment de l'exécution, démarche administrative simple auprès de la société de gestion.
Limites : sur les SCPI les plus tendues, les délais peuvent dépasser 18 mois, voire plusieurs années. La société de gestion peut ajuster la valeur de retrait à la baisse pendant l'attente. L'exécution peut être fractionnée — quelques parts seulement chaque trimestre — ce qui prolonge encore la sortie complète.
À privilégier quand : l'associé n'a pas de besoin de liquidité immédiat, la SCPI concernée a une file d'attente modérée (moins de 3 % de la capitalisation), et le prix de part paraît stable.
Option 2 — Fonds de remboursement de la société de gestion
Certaines SCPI, après vote en assemblée générale, ont mis en place un fonds de remboursement alimenté par les cessions d'actifs ou par une fraction de la collecte. Ce mécanisme permet à la société de gestion de racheter directement des parts à un prix défini, généralement décoté par rapport à la valeur de réalisation.
Avantages : prix connu à l'avance, exécution officielle par la société de gestion, calendrier prévisible quand le fonds est régulièrement abondé.
Limites : volumes plafonnés (souvent quelques pourcents de la capitalisation par exercice), dépendance à la cadence des cessions d'actifs réalisées par la société de gestion, et impact possible sur les revenus futurs car les ventes d'actifs réduisent la base locative. Toutes les SCPI n'en disposent pas.
À privilégier quand : la SCPI a un fonds de remboursement actif (à vérifier dans le bulletin trimestriel), la décote proposée est plus avantageuse que celle observée sur le marché secondaire, et l'associé accepte une exécution potentiellement étalée dans le temps.
Option 3 — Vente de gré à gré sur le marché secondaire
Le vendeur publie une annonce sur une plateforme spécialisée, fixe librement son prix et accepte une offre. La transaction est encadrée par un notaire : avant-contrat avec dépôt de garantie, vérification de l'agrément de la société de gestion, acte authentique et virement.
Avantages : exécution généralement plus rapide que les autres voies, prix maîtrisé par le vendeur, sécurité juridique apportée par l'acte notarié, possibilité de céder une partie seulement des parts.
Limites : la vente n'est jamais garantie — elle dépend de l'attractivité du prix proposé. Une décote de l'ordre de 10 % à 35 % par rapport au prix de souscription est généralement observée sur les SCPI les plus tendues. Des frais s'appliquent côté vendeur (commission de la plateforme et frais de notaire).
À privilégier quand : l'associé a un besoin de liquidité dans un horizon de quelques semaines à quelques mois, accepte une décote, et détient des parts d'une SCPI dont la file d'attente classique dépasse 18 mois.
Tableau comparatif délai / prix / certitude
| Critère | File d'attente classique | Fonds de remboursement | Marché secondaire de gré à gré |
|---|---|---|---|
| Délai indicatif | De plusieurs mois à plusieurs années | Trimestres à années selon abondement | Quelques semaines à quelques mois |
| Prix obtenu | Valeur de retrait en vigueur | Souvent décote de 10–15 % vs valeur de réalisation | Prix négocié, décote 10–35 % observée |
| Frais à charge du vendeur | Aucun | Commission de la SDG, variable | Commission plateforme + frais notaire (dégressifs) |
| Certitude d'exécution | Faible sur SCPI tendues | Moyenne, dépend de l'abondement | Variable, dépend du prix proposé |
| Vente partielle possible | Oui (fractionnement par la SDG) | Selon politique de la SDG | Oui |
| Encadrement juridique | Société de gestion | Société de gestion | Acte notarié + agrément SDG |
| Compatible avec retrait en cours | — | Selon politique de la SDG | Oui (retrait à annuler après vente) |
Frais à prévoir
La structure de frais varie selon la voie choisie. Sur le marché secondaire, les frais sont répartis entre vendeur et acheteur, et le calcul exact dépend du montant transactionnel.
Côté vendeur — marché secondaire 2nd Market
- Commission plateforme dégressive selon le montant total cédé. Les frais exacts sont communiqués lors du dépôt de l'annonce.
- Frais de notaire dégressifs, avec un minimum légal d'environ 540 € TTC. Ces honoraires varient selon les études notariales et la complexité du dossier.
Côté acheteur — marché secondaire 2nd Market
- Commission plateforme : 1,8 % TTC du prix d'achat
- Frais d'avant-contrat : 240 € TTC (frais fixes)
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix — taxe légale prévue à l'article 726 du Code Général des Impôts. Cette taxe est versée à l'État, ce n'est pas un frais de plateforme.
- Frais société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI, pour la mise à jour du registre des associés.
Conserver ou vendre : aide à la décision
Aucune des trois options n'est intrinsèquement supérieure. Le bon choix dépend de variables individuelles que seul l'associé connaît.
Conserver peut rester pertinent quand
- La SCPI affiche un taux d'occupation financier solide (généralement supérieur à 90 %) et une stratégie d'investissement claire.
- Le prix de part est stable ou en révision modérée.
- L'associé n'a pas de besoin de trésorerie à court ou moyen terme.
- L'horizon d'investissement initial (10 ans ou plus) n'est pas remis en cause par un évènement personnel.
- La file d'attente du fonds est modérée — moins de 3 % de la capitalisation.
Vendre devient pertinent quand
- Un évènement personnel impose un besoin de liquidité dans les six prochains mois (succession, divorce, projet immobilier, refonte patrimoniale).
- La SCPI figure dans le classement ASPIM des fonds dont plus de 5 % de la capitalisation est en attente, et les bulletins trimestriels confirment une exécution lente.
- Le dividende a été révisé à la baisse de manière répétée, ou le taux d'occupation se dégrade.
- L'associé constate une moins-value latente exploitable fiscalement avant un changement de tranche marginale d'imposition.
- Le portefeuille présente une concentration excessive sur des SCPI tendues, et un rééquilibrage est souhaité.
Questions fréquentes
Combien de temps pour sortir d'une SCPI bloquée en 2026 ?
Cela dépend de la voie choisie. Via la file de retrait classique, le délai s'étire de plusieurs mois à plusieurs années pour les SCPI dont la file d'attente est importante — sur certains fonds tendus, les délais peuvent dépasser 18 mois, voire plusieurs années. Sur le marché secondaire de gré à gré, les transactions historiquement observées se finalisent généralement en quelques semaines à quelques mois quand le prix proposé est aligné sur les attentes du marché. Aucune option ne garantit un délai précis.
Puis-je conserver ma place dans la file de retrait tout en vendant sur le marché secondaire ?
Oui. Publier une annonce sur le marché secondaire n'annule pas la demande de retrait existante auprès de la société de gestion. Si la vente se concrétise, il faut informer la société de gestion pour annuler le retrait initial et éviter qu'il s'exécute en doublon. Cette double approche maximise les chances de sortir dans un délai raisonnable.
La vente partielle de parts SCPI est-elle possible ?
Oui, sur le marché secondaire de gré à gré. Le vendeur peut céder uniquement une partie de ses parts, par exemple pour libérer une partie du capital tout en conservant un revenu locatif sur le reste. La société de gestion met à jour le registre pour les seules parts cédées.
Les prix de transaction sur le marché secondaire sont-ils publics ?
Les prix négociés entre acheteur et vendeur ne sont pas diffusés publiquement. Cette confidentialité préserve la liberté contractuelle propre au marché secondaire de gré à gré. Les annonces affichent en revanche le prix demandé et la décote indicative, visibles par les acheteurs intéressés.
Qu'est-ce qu'un fonds de remboursement, et toutes les SCPI en disposent-elles ?
Un fonds de remboursement est une enveloppe interne à la SCPI, alimentée par les cessions d'actifs ou par une fraction de la collecte primaire, qui permet à la société de gestion de racheter des parts à un prix défini — généralement avec une décote par rapport à la valeur de réalisation. Toutes les SCPI n'en disposent pas. Sa mise en place est votée en assemblée générale. Le bulletin trimestriel de chaque SCPI indique si un fonds de remboursement existe et son niveau d'abondement.
Une SCPI très en attente peut-elle faire faillite ?
Non. Une SCPI détient un patrimoine immobilier réel et ne peut pas faire faillite au sens du droit des entreprises. Elle peut néanmoins être restructurée par décision de l'assemblée générale : fusion-absorption avec une autre SCPI, transformation en OPCI, liquidation ordonnée. Le risque pour le porteur n'est pas la perte totale, mais la dépréciation du capital et la baisse du dividende dans le temps.
Quelle est la différence entre valeur de retrait et valeur de réalisation ?
La valeur de retrait est le prix auquel la société de gestion rachète les parts via la file de retrait classique. La valeur de réalisation correspond à l'actif net réévalué de la SCPI ramené au nombre de parts, calculée annuellement. La valeur de retrait est généralement légèrement inférieure à la valeur de réalisation, et toutes deux peuvent diverger du prix de souscription après une révision baissière.
Avertissement légal. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion de portefeuille, ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Aucune information publiée ne constitue un conseil en investissement personnalisé. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme ne garantit pas la vente des parts proposées. Les délais évoqués correspondent à des observations historiques et dépendent des conditions de marché. Avant toute décision, l'investisseur est invité à consulter un professionnel habilité.
