SCPI Primopierre : Analyse complète 2025, prix, rendement et délais de retrait

Primopierre est une SCPI de bureaux créée en 2008 et gérée par Praemia REIM. Prix de souscription actuel : 115 € (baisse de –8,73% en janvier 2025). TDVM 2024 : 3,54%. Délai de retrait théorique : plus de 1 000 jours. TOF : 83,6%. Capitalisation : 2,2 milliards d'euros.

Caractéristiques principales de la SCPI Primopierre

Performance et rendement Primopierre

Rendement 2024

Le TDVM 2024 de Primopierre s'établit à 3,54%, en recul par rapport aux années précédentes. Le dividende distribué en 2024 était de 6,38 € par part.

Prévisions 2025 : forte baisse attendue

Praemia REIM a annoncé un dividende prévisionnel 2025 de seulement 4,40 € par part, soit une baisse de –31% par rapport à 2024. Cette diminution reflète les difficultés du marché des bureaux en Île-de-France.

Évolution du prix de la part Primopierre

Primopierre a connu plusieurs baisses de prix successives depuis 2024, reflétant la dévalorisation de son patrimoine immobilier :

• Juillet 2023 : 180 € par part
• Mars 2024 : 168 € par part (–6,67%)
• Octobre 2024 : 126 € par part (–25% depuis juillet 2023)
• Janvier 2025 : 115 € par part (–8,73%)

En moins de 18 mois, le prix de souscription a chuté de –36%. Cette correction massive s'explique par la réévaluation à la baisse des actifs immobiliers lors des expertises semestrielles.

Délai de retrait Primopierre : plus de 1 000 jours d'attente

Primopierre fait partie des SCPI les plus bloquées du marché français. Au Q1 2025, plus de 1,85 million de parts attendent d'être retirées, représentant plus de 10% du capital total.

Avec un rythme actuel de rachat quasi nul (la société de gestion privilégie la préservation de trésorerie), le délai théorique de retrait dépasse 1 144 ans. En pratique, de nombreux investisseurs attendent depuis plus de 2 ans sans perspective de sortie.

Pourquoi un tel blocage ?

• Aucune souscription nouvelle : Primopierre ne collecte plus, donc pas de liquidités fraîches pour racheter les parts en attente
• Ventes d'actifs ralenties : Marché des bureaux parisiens déprimé, peu d'acquéreurs
• Crise du bureau post-COVID : Télétravail généralisé, demande locative en baisse, vacance en hausse
• Endettement élevé : 38,4% fin 2024 (vs 25,89% fin 2022), limitant les marges de manœuvre

Vendre Primopierre sur 2nd Market : l'alternative au retrait bloqué

Face à l'impossibilité de récupérer ses liquidités via le circuit classique, le marché secondaire (gré à gré) devient la seule solution viable pour sortir rapidement de Primopierre.

Décotes observées sur 2nd Market

Les parts Primopierre disponibles sur 2nd Market affichent généralement des décotes de –10% à –25% par rapport au prix de retrait théorique (105,51 €), soit environ :

• –15% vs prix de retrait : vente autour de 90 € par part
• –22% vs prix de souscription : vente autour de 90 € par part (115 € – 22%)

Cette décote reflète l'urgence des vendeurs et l'incertitude sur l'évolution future de Primopierre.

Délai de vente moyen : 4-6 semaines

Sur 2nd Market, une annonce Primopierre bien tarifiée trouve généralement un acheteur en 4 à 6 semaines, contre plus de 1 000 jours via le retrait classique.

Processus de vente :

1. Dépôt d'annonce gratuit sur 2nd Market
2. Réception d'offres d'acheteurs (négociation libre du prix et du nombre de parts)
3. Signature avant-contrat (DocuSign)
4. Finalisation notariée (3-4 semaines)
5. Virement des fonds sous 7 jours après signature

Déposer une annonce Primopierre gratuitement →

Frais de vente Primopierre sur 2nd Market

Pour le vendeur

Commission 2nd Market : 6% TTC (dégressive selon montant)

Frais de notaire : 3% TTC (dégressifs, minimum 540 €)

Exemple pour une vente de 50 000 € de parts Primopierre :

• Commission 2nd Market : 3 000 € (6%)
• Frais notaire : 1 500 € (3%)
• Net vendeur : 45 500 € (91% du prix de vente)

Pour l'acheteur

• Commission 2nd Market : 1,8% TTC du prix d'achat
• Frais avant-contrat : 240 € TTC (une fois)
• Droits d'enregistrement : 5% du prix (article 726 CGI, obligatoire)
• Frais société de gestion : 0 à 200 € (Praemia REIM)

Exemple pour un achat de 50 000 € de parts Primopierre :

• Commission 2nd Market : 900 € (1,8%)
• Avant-contrat : 240 €
• Droits d'enregistrement : 2 500 € (5%)
• Frais société de gestion : ~150 €
• Coût total acquisition : 53 790 €

Pourquoi acheter Primopierre sur le marché secondaire ?

Malgré les difficultés actuelles de Primopierre, l'achat en décote sur 2nd Market peut présenter des opportunités pour certains profils d'investisseurs :

Rendement effectif amélioré

Un achat à 90 € par part (vs 115 € en souscription) avec un dividende maintenu à 4,40 € génère un rendement effectif de 4,89% (vs 3,83% au prix de souscription).

Pari sur la reprise du marché des bureaux

Si le marché des bureaux franciliens se redresse (baisse des taux, retour au bureau, restructuration patrimoniale de Primopierre), un investisseur entré à 90 € pourrait bénéficier :

• D'une revalorisation du prix de la part (retour vers 105-110 €)
• D'une remontée du dividende si TOF et loyers se stabilisent

⚠️ Attention : Cet investissement est spéculatif et présente un risque élevé de perte en capital. Primopierre n'offre aucune garantie de distribution future ni de valorisation.

Patrimoine immobilier Primopierre

Primopierre détient 67 actifs immobiliers (Q1 2025) pour une surface totale d'environ 610 000 m². Le patrimoine est composé à 97,5% de bureaux.

Concentration géographique

Le portefeuille est massivement concentré sur l'Île-de-France :

• Paris intra-muros : ~30% du patrimoine
• Hauts-de-Seine (92) : La Défense, Boulogne, Issy-les-Moulineaux
• Seine-Saint-Denis (93) : Saint-Denis
• Val-de-Marne (94) : Créteil

Quelques actifs en métropoles régionales (Lyon, Marseille) complètent le portefeuille.

Locataires principaux

Primopierre loue à des entreprises de premier plan :

• RTE
• Thales
• Alstom
• PSA (Stellantis)
• SNCF
• Natixis
• Engie

Cette diversification locative limite le risque de défaut d'un locataire unique, mais ne protège pas contre la tendance structurelle de baisse de la demande de bureaux.

Risques spécifiques à Primopierre en 2025

• Illiquidité totale : Retrait via société de gestion quasiment impossible (délai >1 000 jours)
• Baisse du dividende : –31% entre 2024 et 2025 (prévisionnel)
• Vacance en hausse : TOF passé de ~90% à 83,6%
• Dévalorisation continue : Prix de souscription –36% en 18 mois
• Endettement élevé : 38,4% fin 2024, limitant les capacités d'investissement
• Crise structurelle du bureau : Télétravail pérenne, demande locative déprimée
• Concentration géographique : 100% France, 70-80% Île-de-France

Avis 2nd Market sur Primopierre

⚠️ Prudence recommandée : Primopierre traverse une période critique. La SCPI fait face à des vents contraires structurels (crise du bureau, télétravail, hausse des taux) et conjoncturels (blocage des retraits, baisse massive du dividende).

Pour les vendeurs

Si vous détenez des parts Primopierre et avez besoin de liquidités, ne comptez pas sur le retrait classique. Le marché secondaire (2nd Market) est aujourd'hui la seule solution réaliste pour récupérer votre capital en moins de 2 mois.

Accepter une décote de –15 à –25% peut sembler douloureux, mais :

• Le prix de retrait théorique (105,51 €) n'est qu'une fiction comptable (personne ne rachète à ce prix)
• Le prix de souscription (115 €) continue de baisser (nouvelle baisse probable en 2025)
• Le dividende est en chute libre (–31% en un an)
• Attendre peut aggraver la perte en capital

Recommandation : Si vous devez vendre, fixez un prix réaliste (85-95 € par part) pour maximiser vos chances de trouver un acheteur rapidement.

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Pour les acheteurs

Acheter Primopierre en décote peut être intéressant uniquement si vous :

• Avez un horizon très long terme (10-15 ans minimum)
• Acceptez un risque élevé de perte en capital
• Pariez sur une reprise du marché des bureaux (incertaine)
• Cherchez un rendement effectif supérieur à 4,5% (vs 3,5% au primaire)
• Diversifiez déjà votre portefeuille SCPI (ne pas concentrer sur Primopierre)

⚠️ Investissement spéculatif : Primopierre n'offre aucune garantie de stabilité du dividende ni de valorisation future. La SCPI pourrait continuer à baisser en 2025-2026.

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FAQ Primopierre

Pourquoi Primopierre baisse-t-elle autant ?

Primopierre subit la crise du marché des bureaux franciliens : télétravail généralisé, demande locative en baisse, hausse des taux d'intérêt qui déprime les valorisations immobilières. Les expertises semestrielles ont révisé à la baisse la valeur des actifs, entraînant des baisses de prix successives (–36% en 18 mois).

Vais-je récupérer mon capital via le retrait classique ?

Statistiquement, non, pas avant plusieurs années. Le délai théorique de retrait dépasse 1 000 jours. Certains investisseurs attendent depuis 2020 sans avoir été remboursés. La seule solution réaliste est le marché secondaire (gré à gré).

Primopierre va-t-elle faire faillite ?

Non, une SCPI ne fait pas "faillite" comme une entreprise. En revanche, elle peut continuer à baisser, réduire ses dividendes, et rester bloquée pendant des années. Praemia REIM conserve la gestion et perçoit des frais, même si les performances sont mauvaises.

Le dividende va-t-il encore baisser en 2025 ?

Oui, c'est probable. Praemia REIM prévoit déjà un dividende de 4,40 € par part en 2025 (vs 6,38 € en 2024), soit –31%. Si le TOF continue de baisser et que les loyers ne sont pas renégociés à la hausse, le dividende pourrait encore diminuer en 2026.

À quel prix vendre mes parts Primopierre sur 2nd Market ?

Les parts Primopierre se vendent généralement entre 85 € et 95 € par part sur 2nd Market (décote de –15 à –25% vs prix de retrait de 105,51 €). Plus vous fixez un prix bas, plus vous vendez vite. À 90 € par part, vous maximisez vos chances de vendre en 4-6 semaines.

Puis-je acheter Primopierre en souscription directe ?

Oui, la souscription reste ouverte au prix de 115 € par part. Mais nous déconseillons fortement cette option : pourquoi payer 115 € en primaire alors que vous pouvez acheter à 85-95 € sur le marché secondaire (2nd Market) ? L'écart de 20-25 € par part représente une économie significative.

Primopierre est-elle encore recommandable en 2025 ?

Non. Primopierre n'est plus recommandable pour un investissement en 2025, sauf profil très spéculatif avec horizon long terme. Les fondamentaux sont dégradés : baisse du dividende, TOF en recul, blocage des retraits, dévalorisation continue du patrimoine.

Conclusion : Primopierre, une SCPI en difficulté à éviter sauf opportunité spéculative

Primopierre incarne les difficultés structurelles du marché des bureaux franciliens en 2025. Avec un délai de retrait de plus de 1 000 jours, un dividende en chute libre (–31%), et un prix de souscription en baisse de –36% en 18 mois, la SCPI est dans une situation critique.

Pour les porteurs actuels, le marché secondaire (2nd Market) est la seule solution réaliste pour récupérer des liquidités rapidement. Accepter une décote de –15 à –25% est désormais la norme pour vendre en moins de 2 mois.

Pour les acheteurs potentiels, Primopierre peut présenter une opportunité spéculative à condition d'accepter un risque élevé et un horizon très long terme (10-15 ans). L'achat en décote améliore le rendement effectif, mais ne garantit ni la stabilité du dividende ni la valorisation future.

Notre recommandation : Privilégiez les SCPI diversifiées (bureaux + commerces + résidentiel) et internationales plutôt que de concentrer sur Primopierre.

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Sources et méthodologie

Les données présentées dans cet article proviennent des sources officielles suivantes :

• Praemia REIM : Bulletins trimestriels officiels (T1 2025, T2 2025, T4 2024), notes d'information, communiqués de presse

Méthodologie : Toutes les données chiffrées (prix, TDVM, dividendes, TOF, capitalisation, nombre d'actifs) ont été vérifiées sur les bulletins officiels de Praemia REIM. Les décotes observées sur 2nd Market proviennent des annonces publiées sur la plateforme. Les délais de vente sont basés sur les statistiques internes 2nd Market (2024-2025).

Date de dernière mise à jour : Novembre 2025

Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat ou de vente. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.