SCPI Primopierre : analyse 2026, prix, rendement, capital fixe et liquidité
Primopierre est une SCPI de bureaux créée en 2008 et gérée par Praemia REIM. Prix de souscription 2025 : 115 € (après –8,73 % au 21/01/2025, soit –44,7 % cumulé depuis 2023). Taux de distribution 2024 : 3,54 % (6,38 € par part). TOF tombé autour de 83 % en 2025. Fin 2025, la SCPI dépasse 10 % de demandes de retrait non satisfaites, ce qui a conduit à la suspension de la variabilité du capital au 7 janvier 2026 : Primopierre fonctionne désormais comme une SCPI à capital fixe.
Caractéristiques principales de la SCPI Primopierre
| Société de gestion | Praemia REIM (ex‑Primonial REIM) |
|---|---|
| Date de création | 2008 |
| Type de capital | Capital fixe en 2026 (variabilité suspendue depuis le 7/01/2026, pour 2 ans renouvelables) |
| Secteur d'investissement | Bureaux (≈ 97–98 %) |
| Zone géographique | France 100 %, avec forte concentration en Île‑de‑France (Paris et 1re couronne) |
| Prix de souscription 2025 | 115 € par part (au 21/01/2025, après baisses successives depuis 180 € en 2023) |
| Prix de retrait théorique 2025 | ≈ 105,51 € par part (avant passage en capital fixe) |
| Capitalisation | Environ 2,0–2,2 Md € (fin 2025) |
| Nombre d'associés | ≈ 35 000 (fin 2025) |
| Nombre d'actifs | ≈ 67 immeubles (bureaux de grande taille) |
| Surface totale | Environ 610 000 m² |
| TOF (Taux d'Occupation Financier) | ≈ 83 % en 2025 (vs 90 %+ historiquement) |
| Endettement | Environ 38 % de la valeur du patrimoine à fin 2024 |
Performance et rendement Primopierre
Rendement 2024
Le taux de distribution 2024 de Primopierre s'établit à 3,54 %, sur la base d’un dividende brut de 6,38 € par part. La performance globale 2024 reste fortement pénalisée par la baisse du prix de la part.
Distribution 2025 (prévisionnelle confirmée fin 2025)
La société de gestion vise une distribution 2025 de 4,40 € par part, soit une baisse de –31 % par rapport à 2024. Sur un prix de souscription de 115 €, cela représente un rendement de l’ordre de 3,8 %, dans un contexte de marché des bureaux franciliens encore dégradé.
| Année | Taux de distribution | Dividende par part |
|---|---|---|
| 2023 | 4,12 % | ≈ 6,50 € |
| 2024 | 3,54 % | 6,38 € |
| 2025 (prévisionnel) | ≈ 3,8 % | 4,40 € (–31 %) |
Évolution du prix de la part Primopierre
Depuis 2023, Primopierre a subi une série de baisses de prix qui matérialisent la réévaluation à la baisse de son patrimoine de bureaux :
- Juillet 2023 : 180 € par part
- Mars 2024 : 168 € par part (–6,67 %)
- Octobre 2024 : 126 € par part (–25 % vs juillet 2023)
- Janvier 2025 : 115 € par part (–8,73 %)
En un peu plus de 18 mois, le prix de souscription a ainsi chuté d’environ –36 %, faisant de Primopierre l’une des SCPI les plus dépréciées de la place.
Liquidité et délai de retrait en 2026
Avant le capital fixe : délai théorique “infini”
Fin 2025, plus de 1,85 million de parts étaient en attente de retrait, soit plus de 10 % du capital, pour un flux de retraits effectivement compensés quasiment nul. Le délai théorique calculé sur cette base dépassait 1 000 ans : il ne s’agit plus d’un simple allongement mais d’un blocage complet du mécanisme de retrait classique.
Depuis 2026 : Primopierre en capital fixe
Avec la suspension de la variabilité du capital au 7 janvier 2026, Primopierre fonctionne désormais comme une SCPI à capital fixe :
- Plus de collecte nouvelle pour absorber les retraits.
- Capital figé pendant au moins deux ans.
- Les sorties se font via un marché secondaire (interne ou externe) où le prix est le résultat de la confrontation entre vendeurs et acheteurs.
Pour un associé, cela revient à acter que la “sortie automatique” n’existe plus : la liquidité dépend désormais du prix que vous acceptez et du nombre d’acheteurs présents sur le marché en 2026.
Vendre Primopierre en 2026 sur 2nd Market
Dans ce contexte, le marché secondaire de gré à gré via notaire devient la solution centrale pour un porteur qui veut sortir dans un délai raisonnable.
Niveaux de prix et décotes typiques
En pratique, les transactions et annonces Primopierre se positionnent en général entre 80 € et 95 € par part, ce qui correspond à :
- Une décote de l’ordre de –10 à –25 % par rapport au prix de retrait théorique (~105,5 €).
- Une décote de l’ordre de –17 à –30 % par rapport au prix de souscription 115 €.
Se placer plutôt vers 90–95 € permet de limiter la perte unitaire tout en gardant une probabilité de vente raisonnable sur quelques semaines.
Délai de vente moyen
Pour une annonce correctement positionnée (fourchette 85–95 €), le délai typique est de 4 à 8 semaines pour trouver un acheteur, puis 3–4 semaines de traitement notarié. En 2026, il faut donc viser un horizon global de 7 à 10 semaines pour une sortie bien préparée.
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Frais de vente Primopierre sur 2nd Market
Pour le vendeur
- Commission 2nd Market : 6 % TTC du prix de vente (barème dégressif).
- Frais de notaire : environ 3 % TTC (avec minimum forfaitaire, typiquement 540 €).
Exemple pour une vente de 50 000 € de parts Primopierre :
- Commission 2nd Market : 3 000 € (6 %).
- Frais de notaire : 1 500 € (3 %).
- Net vendeur : 45 500 € (≈ 91 % du prix de vente).
Pour l'acheteur
- Commission 2nd Market : 1,8 % TTC du prix d'achat.
- Frais d’avant‑contrat : 240 € TTC.
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix (art. 726 CGI).
- Frais société de gestion : 0 à 200 € (frais de mutation Praemia REIM).
Exemple pour un achat de 50 000 € de parts Primopierre :
- Commission 2nd Market : 900 € (1,8 %).
- Avant‑contrat : 240 €.
- Droits d'enregistrement : 2 500 € (5 %).
- Frais société de gestion : ≈ 150 €.
- Coût total d’acquisition : ≈ 53 790 €.
Pourquoi (et pour qui) acheter Primopierre en 2026 ?
Rendement effectif en cas d’achat en décote
Un achat autour de 90 € par part, avec un dividende cible de 4,40 €, donne un rendement effectif proche de 4,9 %, contre environ 3,8 % au prix de souscription 115 €.
| Scénario | Prix d'entrée | Dividende annuel (cible 2025) | Rendement effectif |
|---|---|---|---|
| Souscription primaire (2025) | 115 € | 4,40 € | ≈ 3,8 % |
| Achat 2nd Market (–22 %) | 90 € | 4,40 € | ≈ 4,9 % |
Profil d’investisseur adapté
- Horizon très long terme (10–15 ans minimum en 2026).
- Acceptation d’un risque élevé de perte en capital et de nouvelles baisses de prix.
- Capacité à supporter une éventuelle baisse supplémentaire du dividende si le TOF ne remonte pas.
- Diversification suffisante : Primopierre ne doit représenter qu’une faible part du patrimoine (< 5 %).
Attention : en 2026, l’achat de Primopierre reste un pari spéculatif sur la réussite du plan de redressement et sur une stabilisation du marché des bureaux franciliens.
Patrimoine immobilier et risques spécifiques
Le portefeuille est composé majoritairement de bureaux de grande taille, situés en Île‑de‑France (Paris, La Défense, première couronne) et dans quelques grandes métropoles régionales. Les principaux locataires sont de grands groupes français, ce qui sécurise partiellement les loyers mais ne protège pas contre la chute structurelle de la demande de bureaux.
- Risque de vacance durable : TOF sous 85 % en 2025.
- Sensibilité forte aux taux : valorisations sous pression tant que les taux restent élevés.
- Concentration bureaux / Île‑de‑France : très corrélée à la conjoncture locale.
- Endettement significatif : environ 38 % du patrimoine à fin 2024.
Avis 2nd Market début 2026
Pour les vendeurs
Pour un porteur qui souhaite récupérer des liquidités en 2026, la stratégie rationnelle est une vente de gré à gré avec une décote assumée mais un calendrier maîtrisé. Viser une fourchette 85–95 € par part donne en général un bon compromis entre rapidité de vente et limitation de la perte.
Pour les acheteurs
Primopierre peut être analysée comme un dossier « value » fortement décoté, mais le couple rendement / risque ne convient qu’à des profils très avertis, capables d’absorber une forte volatilité patrimoniale et une incertitude élevée sur les distributions futures.
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Sources et méthodologie
- Praemia REIM : bulletins trimestriels 2024‑2025, rapport annuel 2024, documentation officielle Primopierre (prix, TOF, capitalisation, dividendes, endettement).
- Presse spécialisée : synthèses 2025 sur les baisses de prix et la tension de liquidité des SCPI de bureaux.
- Statistiques internes 2nd Market : fourchettes de prix, décotes observées et délais moyens de vente sur 2024‑2025.
- Décision de suspension de la variabilité : AGE du 7 janvier 2026 et communication officielle de Praemia REIM.
Date de dernière mise à jour : Février 2026
Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion de portefeuille. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs, sans garantir la réalisation effective de la vente. Avant toute décision, consultez un professionnel réglementé.
