Stress-test liquidité : même les SCPI "hors tension" affichent 15-27 mois de délai au T3 2025

Le paradoxe des SCPI "hors radar" : classement officiel vs délai opérationnel

Lorsque le rapport ASPIM du troisième trimestre 2025 publie son classement des SCPI par pourcentage de parts en attente de retrait, trois fonds réputés n'apparaissent pas dans les alertes prioritaires : ImmoRente (Sofidy), Elysees Pierre (HSBC REIM) et Pierval Santé (Euryale). Leurs ratios d'attente restent modérés par rapport à la capitalisation totale, suggérant une situation sous contrôle.

Pourtant, l'analyse des volumes en attente exprimés en millions d'euros, couplés aux rotations trimestrielles effectives, révèle une réalité opérationnelle très différente : un investisseur souhaitant sortir aujourd'hui via le circuit de retrait classique doit anticiper des délais de 15 à 27 mois selon la SCPI détenue.

Tableau comparatif : perception vs réalité opérationnelle

Sources : Rapport ASPIM "Les fonds immobiliers grand public T3 2025" + Bulletin officiel Pierval Santé T3 2025

ImmoRente : la référence liquidité qui nécessite désormais 15 mois de patience

Caractéristiques T3 2025

Analyse de la dissonance perception-réalité

ImmoRente, SCPI diversifiée gérée par Sofidy, jouit historiquement d'une réputation de liquidité parmi les meilleures du marché français. La société de gestion a maintenu pendant des années un taux d'exécution élevé, créant une confiance forte chez les investisseurs quant à la possibilité de sortie rapide.

Au T3 2025, cette perception se heurte aux volumes : 78,2 millions d'euros en file d'attente représentent plus de cinq trimestres de rotation au rythme actuel. Même avec une rotation trimestrielle significative de 14,9 millions d'euros (la plus élevée des trois SCPI analysées), le délai théorique dépasse 15 mois.

Implications pour la gestion de portefeuille

Si une SCPI considérée comme référence de liquidité affiche un tel délai, les hypothèses de sortie en gestion de portefeuille doivent être recalibrées. Pour un investisseur institutionnel ou un CGP modélisant des scénarios de stress, le délai de 15 mois devient la nouvelle baseline pour une SCPI "performante" en termes de liquidité.

Elysees Pierre : rotation soutenue mais file incompressible de 44,6 millions d'euros

Données T3 2025

Pourquoi 5,5 millions d'euros de rachats trimestriels ne suffisent pas

Elysees Pierre, SCPI bureaux parisiens gérée par HSBC REIM, affiche une rotation trimestrielle de 5,5 millions d'euros. En valeur absolue, ce chiffre témoigne d'une activité réelle sur le marché des retraits : la société de gestion rachète effectivement des parts chaque trimestre.

Mais rapporté aux 44,6 millions d'euros en file d'attente, ce rythme nécessiterait plus de huit trimestres pour résorber le stock actuel, soit plus de deux ans. Le délai calculé de 24,4 mois place Elysees Pierre dans une zone grise : ni catastrophique (certaines SCPI affichent des délais théoriques en décennies), ni compatible avec une sortie rapide.

Stress-test : et si la rotation ralentissait ?

Le délai de 24,4 mois repose sur l'hypothèse d'une rotation constante de 5,5 millions d'euros par trimestre. En situation de marché dégradé (baisse des souscriptions primaires, ralentissement du marché secondaire), cette rotation pourrait diminuer, allongeant mécaniquement le délai réel.

Scénario dégradé (rotation -30%) :

• Nouvelle rotation : 3,85 M€ / trimestre
• Nouveau délai : 34,8 mois (près de 3 ans)

Cette sensibilité illustre la fragilité de l'équilibre liquidité sur les SCPI à capitalisation élevée avec files d'attente substantielles.

Pierval Santé : 27 mois d'attente sur un ratio en attente inférieur à 10%

Cas d'école d'une SCPI de niche avec délai masqué

Décalage perception-réalité maximisé

Pierval Santé, SCPI santé gérée par Euryale, illustre parfaitement le piège des pourcentages. Avec un ratio de parts en attente inférieur à 10% de la capitalisation totale, la SCPI n'apparaît pas dans les alertes du classement ASPIM. Un investisseur consultant uniquement ce ratio pourrait conclure à une situation saine.

Pourtant, 54,5 millions d'euros en attente couplés à une rotation de seulement 5,9 millions d'euros par trimestre génèrent un délai théorique de 27,6 mois, soit plus de deux ans. C'est le délai le plus élevé des trois SCPI analysées dans cet article.

Spécificités du secteur santé

Le secteur santé présente théoriquement des atouts en termes de résilience locative : demande structurelle, locataires institutionnels, baux longs. Mais cette résilience ne se traduit pas automatiquement en liquidité pour les porteurs de parts :

• Marché secondaire de niche : moins d'acheteurs potentiels que sur des SCPI diversifiées
• Capitalisation importante : besoin de volumes entrants élevés pour maintenir la rotation
• Contexte post-Covid : interrogations sur la valorisation des actifs médicaux et EHPAD

Le délai de 27 mois reflète cette combinaison de facteurs structurels et conjoncturels.

Ce que les classements ASPIM ne disent pas : la rotation trimestrielle compte plus que le stock

Critique méthodologique du pourcentage d'attente

Le classement ASPIM par pourcentage de parts en attente rapporté à la capitalisation totale reste l'indicateur le plus consulté par les investisseurs, les CGP et les médias spécialisés. Cette métrique présente l'avantage de la simplicité : un seul chiffre permet de comparer rapidement des centaines de SCPI.

Mais cette simplicité masque deux limites structurelles :

Limite 1 : l'effet de taille sur le pourcentage

Une SCPI de 1 milliard d'euros de capitalisation avec 50 millions d'euros en attente affiche un ratio de 5% — un chiffre rassurant. Une SCPI de 200 millions avec 10 millions en attente affiche 5% également. Pourtant :

• SCPI 1 : si rotation trimestrielle = 5 M€ → délai = 30 mois
• SCPI 2 : si rotation trimestrielle = 2 M€ → délai = 15 mois

Même pourcentage, délais réels du simple au double selon la dynamique de rotation.

Limite 2 : l'absence de la dimension temporelle

Le pourcentage d'attente est un stock (photo à un instant T). Il ne dit rien sur le flux (vitesse de résorption de ce stock). Deux SCPI avec le même pourcentage peuvent avoir des profils de liquidité radicalement différents :

• SCPI A : 8% en attente, rotation élevée → délai court
• SCPI B : 8% en attente, rotation faible → délai long

Implications pour la gestion du risque de liquidité en portefeuille

Recalibrage des hypothèses de sortie

Les analyses de ce type révèlent un décalage systématique entre les hypothèses de liquidité couramment utilisées en gestion de patrimoine et la réalité opérationnelle au T3 2025 :

Stress-testing recommandé pour gestionnaires

Pour un CGP ou un family office gérant des portefeuilles incluant des SCPI, le stress-test liquidité doit désormais intégrer :

• Scénario nominal : délai = calcul volume / rotation à flux constant
• Scénario dégradé : rotation -30% (ralentissement marché)
• Scénario extrême : rotation -50% (crise sectorielle)

Ces scénarios permettent d'anticiper les situations où plusieurs lignes SCPI d'un portefeuille pourraient simultanément afficher des délais de sortie incompatibles avec les besoins de liquidité du client.

Marché secondaire de gré à gré : alternative opérationnelle pour sorties rapides

Délais observés sur 2nd Market vs circuit classique

Données marché secondaire : moyennes observées sur annonces 2nd Market, sous réserve d'accepter une décote reflétant la contrainte temporelle.

Arbitrage délai-prix pour les vendeurs

Un investisseur détenant des parts d'une de ces trois SCPI fait face à un arbitrage explicite :

Option 1 : Retrait classique

• Délai : 15 à 27 mois selon SCPI
• Prix : prix de retrait officiel (proche souscription)
• Certitude : aucune garantie d'exécution dans ce délai si rotation ralentit

Option 2 : Marché secondaire de gré à gré

• Délai : 4 à 6 semaines en moyenne sur 2nd Market
• Prix : décote de -10% à -30% vs prix de souscription
• Avantage : liquidité immédiate, fonds virés 7 jours post-signature notaire

Opportunités pour les acheteurs : rendement effectif amélioré

Les délais d'attente longs sur le circuit classique créent des opportunités d'achat décotées pour les investisseurs patient avec horizon long :

Exemple ImmoRente (hypothèse) :

• TDVM brut : 4,5%
• Prix souscription : 1 000 € / part
• Dividende annuel : 45 € / part

Achat primaire :

• Prix payé : 1 000 €
• Rendement : 45 / 1 000 = 4,5%

Achat marché secondaire (-20%) :

• Prix payé : 800 €
• Dividende : 45 € (inchangé)
• Rendement effectif : 45 / 800 = 5,6%
• Gain : +1,1 point

L'acheteur entre au capital sans délai de jouissance, avec un rendement facial mécaniquement amélioré par l'effet prix d'entrée, sous réserve que l'analyse fondamentale (TOF, stabilité dividende, qualité patrimoine) reste solide.

Recommandations opérationnelles par profil

Pour les vendeurs de parts SCPI

Si vous détenez des parts d'ImmoRente, Elysees Pierre ou Pierval Santé :

• Horizon < 12 mois : marché secondaire fortement recommandé (délai circuit classique incompatible)
• Horizon 12-24 mois : comparer décote immédiate vs coût d'opportunité de l'attente
• Horizon > 24 mois : retrait classique envisageable si pas de besoin de liquidité pressant

Pour les acheteurs

Les files d'attente longues créent des décotes attractives, mais l'analyse reste indispensable :

Critères de validation avant achat décoté :

• TOF (taux d'occupation financier) > 85%
• Dividende stable sur 3 dernières années
• Comprendre pourquoi la décote existe : urgence vendeur ou difficultés structurelles ?
• Analyser qualité du patrimoine et géographie des actifs
• Vérifier endettement < 40%

Pour les conseillers en gestion de patrimoine

L'analyse volume/rotation doit devenir systématique dans l'allocation SCPI :

• Intégrer le délai réel calculé dans les documents de recommandation
• Informer explicitement le client sur l'écart entre classement ASPIM et délai opérationnel
• Documenter les hypothèses de liquidité en cas de besoin de sortie anticipée
• Considérer le marché secondaire comme solution légitime, pas comme échec du placement

Méthodologie de calcul pour vos propres SCPI

Données nécessaires (accessibles publiquement)

Pour calculer le délai d'attente réel de n'importe quelle SCPI :

1. Volume en attente (M€) : disponible dans les bulletins trimestriels officiels publiés par les sociétés de gestion
2. Rotation trimestrielle (M€) : montant racheté au trimestre, également dans les bulletins
3. Appliquer la formule : Délai (mois) = (Volume attente / Rotation) × 3

Exemple de calcul pas à pas

Cas SCPI X (données hypothétiques) :

• Volume en attente T3 2025 : 32,5 M€
• Montant racheté T3 2025 : 4,2 M€

Calcul :

• 32,5 / 4,2 = 7,74 trimestres
• 7,74 × 3 = 23,2 mois

Interprétation : À flux constant, il faudrait environ 23 mois pour résorber la file actuelle.

Conclusion : recalibrer les hypothèses de liquidité en allocation SCPI

L'analyse comparative d'ImmoRente, Elysees Pierre et Pierval Santé au T3 2025 révèle un décalage structurel entre la perception de liquidité véhiculée par les classements officiels et la réalité opérationnelle des délais de sortie.

Trois constats factuels :

1. Le pourcentage d'attente ne suffit pas : Une SCPI "hors top 20 ASPIM" peut nécessiter 15 à 27 mois pour sortir via le circuit classique
2. La rotation trimestrielle est déterminante : Seul le ratio volume/rotation donne une estimation fiable du délai réel
3. Même les SCPI réputées liquides affichent des délais longs : ImmoRente, référence historique, nécessite désormais plus de 15 mois

Pour les investisseurs, ce constat impose un arbitrage explicite : accepter un délai de 15 à 27 mois via le circuit de retrait classique, ou privilégier le marché secondaire de gré à gré avec décote de -10% à -30% mais exécution en 4 à 6 semaines.

Pour les gestionnaires de portefeuille, le stress-test liquidité doit désormais intégrer le calcul volume/rotation et anticiper les scénarios de ralentissement de la rotation en cas de dégradation du marché.