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SCPI Épargne Foncière : Délai Retrait 14 ans en 2025
Prix 670 € | Délai retrait : 14 ans (56 trimestres) | 386 881 parts en attente (6,2%) | TDVM 2024 : 4,52%
Caractéristiques Épargne Foncière
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | La Française REM |
| Date de création | 1968 |
| Type de capital | Capital variable |
| Secteur d'investissement | Bureaux (71%), Commerces (19%), Hôtellerie (6%), Santé (3%), Logistique (1%) |
| Zone géographique | Paris (22%), Île-de-France (38%), Régions (32%), International (8%) |
| Prix de souscription actuel | 670 € par part (au 01/01/2025) |
| Prix de retrait théorique | 619,75 € par part |
| Capitalisation | 5,20 milliards d'euros (31/12/2024) |
| Nombre d'associés | Données non disponibles (31/12/2024) |
| Nombre d'actifs | 456 immeubles (283 en direct + 173 via SCI) au 31/12/2024 |
| Surface totale | 1 192 964 m² (31/12/2024) |
| TOF (Taux Occupation Financier) | 92,2% (31/12/2024) — en baisse |
| TOP (Taux Occupation Physique) | 88,3% (31/12/2024) |
| Parts en attente de retrait | 386 881 parts (31/12/2024), soit 6,2% du total |
| Délai théorique de retrait | 14 ans (56 trimestres) |
Performance et Rendement
Taux de distribution 2024 : 4,52%
En 2024, Épargne Foncière a distribué 37,71 € brut par part (36,72 € net), pour un taux de distribution de 4,52% basé sur le prix de référence de 835 € au 01/01/2024.
Détail de la distribution 2024 :
- Acompte trimestriel : 9,18 € par part
- 4 trimestres versés : 36,72 € net total
- Dernier versement (T4 2024) : 30/01/2025
La Française REM a annoncé un objectif de distribution 2025 de 31,20 €/part, soit une baisse de –15,0% par rapport aux 36,72 € nets distribués en 2024.
Cette baisse reflète les difficultés du marché des bureaux et la dévalorisation du patrimoine de –12,20% enregistrée en 2024.
| Année | Taux de distribution | Dividende net par part |
|---|---|---|
| 2024 | 4,52% | 36,72 € (37,71 € brut) |
| 2023 | 4,43% | ~37 € |
| 2025 (prévisionnel) | ~4,65% | 31,20 € (–15,0%) |
Évolution du Prix de la Part
Baisse de –19,76% en janvier 2025
Le prix de la part Épargne Foncière a connu une chute brutale suite à la dévalorisation du patrimoine :
- 31/12/2024 : 835 € par part
- 01/01/2025 : 670 € par part (–19,76%)
- Prix de retrait : 619,75 € (soit –7,5% vs prix de souscription)
- Dévalorisation du patrimoine immobilier : –12,20% en 2024
- Crise du marché des bureaux (secteur représentant 71% du patrimoine)
- Difficultés de revalorisation dans le contexte de taux élevés
- Pression de la file d'attente de retrait (386 881 parts)
Délai de Retrait : 14 ans Théoriques
Situation au 31/12/2024
- 386 881 parts en attente de retrait
- 6,2% du nombre total de parts
- Délai théorique : 14 ans (56 trimestres)
- Collecte quasiment nulle : très peu de nouvelles souscriptions
- Ratio collecte/demandes : proche de zéro
- Collecte effondrée : Très peu de souscriptions face à 386 881 parts en attente
- Baisse de prix brutale : –19,76% en janvier 2025 dissuade les nouveaux investisseurs
- Secteur bureaux en crise : 71% du patrimoine affecté par la crise post-Covid (télétravail, vacance)
- TOF en baisse : 92,2% au 31/12/2024 (contre >95% historiquement)
- TOP faible : 88,3% d'occupation physique signale des difficultés de relouage
- Dividende en baisse : –15% prévu pour 2025 (31,20 € vs 36,72 € en 2024)
- Confiance investisseurs érodée : Dévalorisation patrimoniale de –12,20% en 2024
Comparaison : Retrait classique vs 2nd Market
| Critère | Via société de gestion | Via 2nd Market |
|---|---|---|
| Délai | 14 ans théoriques | 4-6 semaines en moyenne |
| Prix | 619,75 € (prix de retrait imposé) | Prix libre négociable |
| File d'attente | 386 881 parts devant vous | Aucune file d'attente |
| Flexibilité | Aucune | Négociation directe |
| Sécurité | Société de gestion | Transaction notaire |
Vendre sur 2nd Market
Décotes observées
Les décotes observées sur 2nd Market pour Épargne Foncière varient généralement entre –10% et –25% par rapport au prix de souscription actuel (670 €), selon l'urgence du vendeur et les conditions de marché.
- –10% : 603 € par part
- –15% : 570 € par part
- –20% : 536 € par part
- –25% : 503 € par part
Ces niveaux de décote reflètent les tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation. Le prix final dépend de la négociation entre vendeur et acheteur.
Processus de vente en 5 étapes
- Publication de l'annonce : Créez votre compte et publiez gratuitement votre annonce avec le nombre de parts et votre prix souhaité
- Réception des offres : Les acheteurs intéressés vous contactent via la plateforme pour négocier
- Signature de l'avant-contrat : Une fois l'accord trouvé, signature électronique via DocuSign
- Préparation et signature notariale : Le notaire partenaire vérifie les documents et prépare l'acte authentique
- Transfert et paiement : Le notaire libère les fonds au vendeur (généralement sous 7 jours après signature) et informe la société de gestion
Frais de vente
Pour le vendeur :
- Commission 2nd Market : 6% TTC du prix de vente (dégressif selon montant)
- Frais de notaire : ~3% TTC du prix de vente (dégressifs, minimum 540 €)
- Prix de vente : 50 000 €
- Commission 2nd Market (6%) : 3 000 €
- Frais notaire (~3%) : 1 500 €
- Net vendeur : 45 500 € (91% du prix de vente)
Pour l'acheteur :
- Commission 2nd Market : 1,8% TTC du prix d'achat
- Frais avant-contrat : 240 € TTC (une fois)
- Droits d'enregistrement : 5% du prix (Article 726 CGI, obligatoire)
- Frais société de gestion : 0 à 200 € (selon SCPI)
- Prix d'achat : 50 000 €
- Commission 2nd Market (1,8%) : 900 €
- Avant-contrat : 240 €
- Droits d'enregistrement (5%) : 2 500 €
- Frais société de gestion : ~150 €
- Coût total acquisition : 53 790 €
Pourquoi Acheter sur le Marché Secondaire ?
Rendement effectif amélioré
Acheter des parts Épargne Foncière avec décote sur 2nd Market permet d'améliorer mécaniquement votre rendement effectif, puisque vous recevez le même dividende pour un prix d'achat inférieur.
| Scénario | Prix d'achat | Dividende 2025 prévu | Rendement effectif |
|---|---|---|---|
| Souscription classique | 670 € | 31,20 € | 4,65% |
| Achat avec –15% décote | 570 € | 31,20 € | 5,47% |
| Achat avec –20% décote | 536 € | 31,20 € | 5,82% |
| Achat avec –25% décote | 503 € | 31,20 € | 6,20% |
Ces calculs sont basés sur le dividende prévisionnel 2025 annoncé par La Française REM (31,20 €/part). Ce montant n'est pas garanti et pourrait être révisé à la baisse selon l'évolution du marché des bureaux et de l'occupation du patrimoine.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir dans Épargne Foncière présente un risque de perte en capital et un risque de liquidité élevé (délai retrait 14 ans).
Pari sur la reprise (hypothèse spéculative)
Certains investisseurs considèrent la forte décote actuelle comme une opportunité de valorisation future si :
- Le marché des bureaux se stabilise (retour au bureau, relocations)
- La Française REM réussit à améliorer le TOF (actuellement 92,2%)
- Le prix de la part se rapproche à nouveau des 835 € de fin 2024
- Le marché des bureaux reste structurellement affaibli (télétravail)
- Nouvelle baisse possible du prix de la part si dévalorisation continue
- Dividende 2026 pourrait encore baisser si la situation se dégrade
- Délai de retrait pourrait s'allonger au-delà de 14 ans
- Cet investissement est hautement spéculatif et ne convient qu'à des profils avertis acceptant un risque de perte en capital significatif
Patrimoine Immobilier
456 immeubles répartis en France et Europe
Au 31/12/2024, Épargne Foncière détient un patrimoine de 1 192 964 m² réparti sur 456 immeubles :
- 283 immeubles en direct
- 173 immeubles détenus via des SCI
Répartition par secteur (en valeur vénale)
| Secteur | Pourcentage |
|---|---|
| Bureaux | 70,99% |
| Commerces | 19,36% |
| Hôtels / Tourisme / Loisirs | 5,73% |
| Santé / Éducation | 3,40% |
| Logistique / Locaux d'activités | 0,52% |
Répartition géographique (en valeur vénale)
| Zone | Pourcentage |
|---|---|
| Paris | 22,44% |
| Île-de-France (hors Paris) | 37,59% |
| Régions françaises | 31,82% |
| Allemagne | 5,37% |
| Pays-Bas | 1,47% |
| Royaume-Uni | 0,90% |
| Irlande | 0,41% |
60% du patrimoine (Paris + IDF) expose fortement Épargne Foncière à la crise du marché des bureaux franciliens, où la vacance et la pression sur les loyers sont les plus marquées.
Risques Spécifiques Épargne Foncière
- Illiquidité extrême : Délai de retrait de 14 ans rend toute sortie via la société de gestion quasi-impossible
- Baisse du dividende : –15% prévu en 2025, nouvelles baisses possibles si la situation se dégrade
- Dévalorisation du patrimoine : –12,20% en 2024, risque de nouvelles dévalorisations
- TOF en baisse : 92,2% au 31/12/2024 signale des difficultés de relouage
- TOP faible : 88,3% d'occupation physique, avec risque de dégradation
- Crise sectorielle bureaux : 71% du patrimoine exposé à un marché structurellement affaibli (télétravail, vacance)
- Concentration géographique : 60% en Île-de-France, zone la plus touchée par la crise des bureaux
- Risque de nouvelles baisses de prix : Si la dévalorisation continue, le prix de la part pourrait encore chuter
- Confiance investisseurs érodée : Collecte quasi-nulle aggrave l'illiquidité et empêche la reprise
Épargne Foncière présente un profil de risque élevé. Un investisseur ayant acheté au prix de souscription de 835 € fin 2024 a déjà subi une perte de –19,76% en janvier 2025. Des pertes supplémentaires sont possibles.
Cet investissement ne convient qu'à des profils très avertis acceptant un risque de perte totale ou partielle du capital investi.
Avis 2nd Market
Pour les vendeurs actuels
Si vous détenez des parts Épargne Foncière et avez besoin de liquidité :
- Ne comptez pas sur le retrait classique : 14 ans de délai théorique rendent cette option irréaliste
- Acceptez une décote significative : Compte tenu de la situation (baisse dividende, dévalorisation, illiquidité), une décote de 15-25% est cohérente avec le marché
- Agissez rapidement : Si la situation se dégrade davantage, les décotes pourraient s'accentuer
- Soyez transparent : Informez les acheteurs potentiels de la situation réelle de la SCPI pour faciliter la négociation
Pour les acheteurs potentiels
Épargne Foncière peut intéresser uniquement des profils très spécifiques :
- Profil requis : Investisseur averti acceptant un risque de perte en capital de 30-50%
- Horizon d'investissement : Minimum 10-15 ans (illiquidité quasi-totale)
- Diversification : Maximum 5% d'un patrimoine immobilier déjà diversifié
- Objectif : Pari sur une reprise hypothétique du marché des bureaux franciliens
Points de vigilance avant achat :
- Vérifiez l'évolution trimestrielle du TOF et TOP (risque de dégradation continue)
- Surveillez les annonces de dividendes (nouvelles baisses possibles au-delà de 2025)
- Suivez les bulletins La Française REM pour détecter tout signal d'aggravation
- Calculez votre rendement effectif en intégrant TOUS les frais (5% droits enregistrement + commissions)
- N'investissez que l'argent dont vous n'aurez absolument pas besoin pendant 15 ans minimum
Notre recommandation finale
Vendeurs : Si vous avez un besoin de liquidité, 2nd Market est aujourd'hui votre seule option réaliste. Acceptez une décote pour sortir rapidement plutôt que d'attendre 14 ans.
Acheteurs : Épargne Foncière est déconseillée pour la majorité des investisseurs. Seuls les profils très avertis, avec une forte capacité d'épargne et acceptant un risque de perte significative, peuvent envisager cet investissement spéculatif.
Découvrir toutes les SCPI disponiblesFAQ - Questions Fréquentes
1. Pourquoi Épargne Foncière baisse-t-elle autant ?
La baisse de –19,76% du prix en janvier 2025 s'explique par une dévalorisation du patrimoine immobilier de –12,20% en 2024, causée principalement par la crise du marché des bureaux (71% du patrimoine). Le télétravail généralisé depuis la pandémie a structurellement affaibli la demande de bureaux, entraînant vacance et pression à la baisse sur les valorisations.
2. Vais-je récupérer mon capital via le retrait classique ?
Avec un délai théorique de 14 ans et une collecte quasi-nulle, le retrait classique est devenu irréaliste pour la majorité des associés. Même si la situation s'améliore, comptez plusieurs années minimum. 2nd Market reste aujourd'hui la seule option de sortie rapide, moyennant une décote.
3. Épargne Foncière va-t-elle faire faillite ?
Non, une faillite est très peu probable. Épargne Foncière est gérée par La Française REM, groupe solide avec 5,20 milliards d'euros de capitalisation. Cependant, la SCPI peut continuer à se dévaloriser et baisser ses dividendes sans pour autant disparaître. Le risque principal est la perte en capital progressive, pas la faillite.
4. Le dividende va-t-il encore baisser après 2025 ?
C'est possible, voire probable si la situation du marché des bureaux ne s'améliore pas. Le dividende 2025 est déjà prévu à 31,20 € (–15% vs 2024). Si le TOF continue de baisser (actuellement 92,2%) ou si de nouveaux départs de locataires surviennent, des baisses supplémentaires en 2026-2027 sont envisageables.
5. À quel prix vendre mes parts sur 2nd Market ?
Compte tenu de la situation dégradée d'Épargne Foncière (délai 14 ans, baisse dividende, dévalorisation), une décote de 15% à 25% par rapport au prix de souscription (670 €) est cohérente avec le marché actuel, soit un prix de vente entre 503 € et 570 € par part. Plus vous êtes urgent, plus la décote devra être importante pour attirer rapidement un acheteur.
6. Puis-je acheter en souscription directe chez La Française REM ?
Oui, la souscription reste théoriquement ouverte au prix de 670 € par part. Cependant, compte tenu de la situation (délai retrait 14 ans, baisse dividende, dévalorisation), acheter en direct n'est économiquement pas rationnel. Il est bien plus avantageux d'acheter avec décote sur 2nd Market pour améliorer son rendement effectif et payer moins cher une SCPI en difficulté.
7. Épargne Foncière est-elle encore recommandable en 2025 ?
Non, pour la majorité des investisseurs. Épargne Foncière cumule trop de facteurs négatifs : illiquidité extrême (14 ans), baisse dividende (–15%), dévalorisation (–12,20% patrimoine), crise sectorielle bureaux (71%), TOF en baisse (92,2%). Seuls des profils très avertis, avec horizon 15 ans minimum et acceptant un risque de perte significatif, peuvent l'envisager comme pari spéculatif sur une hypothétique reprise du marché des bureaux franciliens.
Sources et Méthodologie
Les données présentées dans cet article proviennent des sources officielles suivantes :
- La Française REM : Bulletins trimestriels officiels (T4 2024, T3 2024), notes d'information, communiqués de presse
- AMF : Autorité des Marchés Financiers (amf-france.org)
- ASPIM : Association française des SCPI (aspim.fr)
Méthodologie : Toutes les données chiffrées (prix, taux de distribution, dividendes, TOF, TOP, capitalisation, nombre d'actifs, surface) ont été vérifiées sur les bulletins officiels de La Française REM. Les décotes observées sur 2nd Market proviennent des annonces publiées sur la plateforme. Les délais de vente sont basés sur les statistiques internes 2nd Market (2024-2025).
Date de dernière mise à jour : Novembre 2025
Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat ou de vente. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.
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