.png)
SCPI Épargne Foncière : retraits bloqués et mesures 2026
Prix 670 € | Liquidité très dégradée fin T3 2025 | File de retrait en hausse | Fonds de remboursement (538 €/part) annoncé pour 2026
Épargne Foncière cumule une liquidité fortement dégradée et une occupation en baisse progressive. Un fonds de remboursement a été voté et confirme le caractère exceptionnel de la situation.
Voir les parts Épargne Foncière disponibles sur 2nd MarketStatut fin T3 2025 (photo à jour)
- Parts en attente de retrait : ~422 000 parts (au 30/09/2025), soit ~7,3% du capital (vs 386 881 parts au 31/12/2024).
- Délai théorique de retrait : toujours de l’ordre de plus de 14 ans, le rythme de compensation par la collecte restant très faible.
- TOF / TOP : TOF ~90% et TOP ~87,1% au T3 2025 (en baisse vs fin 2024).
Le “retrait classique” via la société de gestion peut rester très long et incertain. Le marché de gré à gré vise à retrouver de la visibilité sur l’intérêt acheteur, avec un prix librement négociable.
Caractéristiques Épargne Foncière
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | La Française REM |
| Date de création | 1968 |
| Type de capital | Capital variable |
| Secteur d'investissement | Bureaux (majoritaire) + diversification (commerces, hôtellerie, santé, logistique) |
| Zone géographique | France (Paris/Île-de-France + régions) + part internationale |
| Prix de souscription | 670 € par part (au 01/01/2025) |
| Prix de retrait théorique | ~619,75 € par part (ordre de grandeur) |
| Parts en attente de retrait | ~422 000 parts (30/09/2025), ~7,3% du capital |
| TOF / TOP | TOF ~90% / TOP ~87,1% (T3 2025) |
Rendement et flux 2025
Distribution 2024 : 36,72 € nets par part (4,52%)
En 2024, Épargne Foncière a distribué 36,72 € nets par part (37,71 € brut) pour un taux de distribution de 4,52%, calculé sur un prix de référence de 835 € au 01/01/2024.
La distribution cible 2025 a été annoncée à 31,20 € par part (sur l’année), soit –15% vs 2024. Le rendement “facial” peut rester autour de 4,6–4,7% si l’on raisonne sur le prix de 670 €, mais il reste sensible à l’occupation, aux arbitrages et au marché des bureaux.
T3 2025 : distribution 7,50 € / part (ordre de grandeur)
Au T3 2025, la distribution trimestrielle a été communiquée à 7,50 € par part, stable par rapport aux trimestres précédents, avec une composante issue de produits financiers (ordre de grandeur : ~0,45 €).
Voir les annonces Épargne FoncièrePrix, liquidité et fonds de remboursement (2025–2026)
Chute 2025 déjà intégrée
- 31/12/2024 : 835 € par part
- 01/01/2025 : 670 € par part (–19,76%)
- Prix de retrait : ~619,75 € par part (théorique), mais peu accessible en pratique en présence de file
- Vote : 25/06/2025
- Prix annoncé : 538 € par part
- Enveloppe : ~30 M€ (ordre de grandeur)
- Capacité : ~55 762 parts (ordre de grandeur), très partiel vs une file > 420 000 parts
Important : ce dispositif reste limité en volume et ne résout pas, à lui seul, l’illiquidité globale.
Délai de retrait : toujours très long
Pourquoi la sortie reste difficile
- Collecte faible face à une file en hausse (~422 000 parts fin T3 2025).
- Occupation en baisse (TOF/TOP) qui pèse sur la visibilité.
- Marché bureaux sous tension (vacance, relocations, pression sur valeurs).
- Dividende en baisse (objectif 2025 : –15% vs 2024).
- Confiance érodée après la baisse de prix 2025.
Comparaison : retrait classique vs 2nd Market (gré à gré)
| Critère | Via société de gestion | Via 2nd Market |
|---|---|---|
| Délai | Très long / incertain (file en hausse) | 4–6 semaines en moyenne pour trouver un acheteur si prix attractif |
| Prix | Cadre “prix de retrait” (théorique) | Prix libre, négociable |
| Visibilité | Faible (dépend du flux de collecte) | Visibilité via offres/échanges sur la plateforme |
| Sécurisation | Process société de gestion | Transaction finalisée par notaire |
Vendre sur 2nd Market
Décotes observées
Les décotes observées sur 2nd Market varient généralement entre –10% et –35% selon l’urgence du vendeur, la popularité de la SCPI et les conditions de marché. Ces niveaux reflètent des tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation.
Processus de vente en 5 étapes
- Publication de l’annonce : compte + annonce (nombre de parts, prix)
- Offres et échanges : réception d’offres, contre-propositions possibles
- Avant-contrat : signature électronique (DocuSign)
- Dossier notarial : vérifications et préparation de l’acte
- Signature + transfert : séquestre, formalités, information société de gestion
Frais
Pour le vendeur :
- Commission 2nd Market : 6% TTC du prix de vente (dégressif selon montant)
- Frais de notaire : ~3% TTC (dégressifs, minimum 540 €)
Pour l’acheteur :
- Commission 2nd Market : 1,8% TTC
- Avant-contrat : 240 € TTC
- Droits d’enregistrement : 5% du prix (obligatoire)
- Frais société de gestion : 0 à 200 € (selon SCPI)
Pourquoi acheter sur le marché secondaire ?
Rendement effectif potentiellement amélioré (effet prix d’entrée)
Acheter avec décote peut améliorer mécaniquement le rendement “facial”, car la distribution (si elle se maintient) est rapportée à un prix d’achat inférieur. Attention : le dividende n’est pas garanti et peut évoluer.
| Scénario | Prix d’achat | Dividende 2025 annoncé | Rendement facial |
|---|---|---|---|
| Souscription (prix 2025) | 670 € | 31,20 € | 4,66% |
| Achat avec –15% de décote | 569,50 € | 31,20 € | 5,48% |
| Achat avec –20% de décote | 536,00 € | 31,20 € | 5,82% |
| Achat avec –25% de décote | 502,50 € | 31,20 € | 6,21% |
Ces calculs utilisent le dividende annoncé pour 2025 (31,20 € / part). Ce montant n’est pas garanti. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Dans un contexte de liquidité dégradée, le profil de risque peut être élevé.
FAQ
1) Pourquoi la liquidité est-elle si dégradée ?
La file de retrait a augmenté entre fin 2024 et fin T3 2025, tandis que la collecte reste faible. En parallèle, l’occupation (TOF/TOP) se détériore progressivement, ce qui pèse sur la visibilité.
2) Le fonds de remboursement résout-il le problème ?
Non : il constitue une soupape partielle. Le volume annoncable reste limité au regard d’une file supérieure à 420 000 parts. De plus, le prix affiché (538 €) se situe en dessous des repères “prix de souscription” et “prix de retrait” théorique.
3) Acheter en direct à 670 € est-il rationnel ?
Beaucoup d’investisseurs comparent le marché primaire et le marché secondaire : si une décote est disponible, elle peut améliorer le prix d’entrée. Mais cela ne supprime pas les risques (baisse dividende, illiquidité, prix).
4) À quel prix vendre sur 2nd Market ?
Cela dépend de l’urgence et de l’intérêt acheteur. Une fourchette de décotes observées sur 2nd Market se situe souvent entre –10% et –35%. Le bon repère est celui qui permet d’obtenir des offres, sans promesse de vente.
Sources et méthodologie
Les données de cette page sont construites à partir de documents et sources officielles, notamment :
- La Française REM : bulletins trimestriels / rapports périodiques (T4 2024, T3 2025) et communications officielles.
- Documents réglementaires : cadre applicable aux SCPI et à la cession de parts (selon les cas).
Méthodologie : chiffres présentés avec dates/trimestres quand disponibles ; les éléments “2nd Market” (décotes observées, délais moyens) reflètent des tendances observées sur la plateforme et ne constituent ni une garantie ni une promesse.
Date de dernière mise à jour : Janvier 2026
Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations ci-dessus sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat ou de vente. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.
.png)
