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SCPI Primovie (Praemia REIM) : Analyse complète fin T3 2025, prix, rendement et délais de retrait
Primovie est une SCPI santé & éducation créée en 2012, gérée par Praemia REIM. Son prix de souscription est de 164 € (baisse de –11,35% au 21/01/2025). La distribution 2024 est de 8,36 € / part (taux de distribution 4,20%). À fin T3 2025, la SCPI reste extrêmement bloquée : délai théorique proche de 130 ans, dividende 2025 globalement confirmé mais sous tension, et fonds de remboursement voté dont l’impact dépend des cessions d’actifs en 2025–2026.
Caractéristiques principales de la SCPI Primovie
| Société de gestion | Praemia REIM (anciennement Primonial REIM) |
|---|---|
| Date de création | 2012 |
| Type de capital | Capital variable |
| Secteur d'investissement | Santé (77%), Éducation (4,4%), Bureaux (17,4%), Hôtellerie (1,2%) |
| Zone géographique | France (62%) et Europe (38% : Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Pays-Bas) |
| Prix de souscription actuel | 164 € par part (au 21/01/2025) |
| Prix de retrait théorique | 149,24 € par part |
| Capitalisation | ≈4,2–4,21 Md€ (Q2–T3 2025) |
| Nombre d'associés | ≈50 122 (Q2 2025, niveau cohérent sur T3 2025) |
| Nombre de parts | ≈25,7 M de parts (ordre de grandeur Q2–T3 2025) |
| Nombre d'actifs | 305 immeubles (Q2 2025) |
| Surface totale | Environ 1,7 million de m² |
| TOF (Taux d'Occupation Financier) | ≈95% (T3 2025) — élevé mais sous surveillance |
| Durée ferme des baux | ≈10 ans (ordre de grandeur T3 2025) |
| Label | ISR (Investissement Socialement Responsable) depuis mars 2022 |
Performance et rendement Primovie
Rendement 2024
Le taux de distribution 2024 de Primovie s'établit à 4,20%. Le dividende distribué en 2024 était de 8,36 € par part.
Distribution 2025 : cible officielle 7,0–7,4 € / part
Praemia REIM a communiqué une cible de distribution 2025 comprise entre 7,0 et 7,4 € par part. À fin T3 2025, la trajectoire reste compatible avec ce range, mais le niveau distribué s’appuie davantage sur des produits financiers, ce qui confirme une situation de marché plus tendue.
| Année | TDVM / Taux de distribution | Dividende par part |
|---|---|---|
| 2024 | 4,20% | 8,36 € |
| 2023 | 4,21% | ~8,50 € |
| 2025 (objectif annoncé) | ~4,0% (ordre de grandeur) | 7,0–7,4 € (baisse vs 2024) |
Évolution du prix de la part Primovie
Primovie a connu plusieurs baisses de prix depuis 2023, reflétant la dévalorisation du patrimoine :
- Début 2023 : 203 € par part
- Février 2024 : 185 € par part (–8,87%)
- 21/01/2025 : 164 € par part (–11,35%)
Liquidité : Primovie reste bloquée (délai théorique ~130 ans)
Primovie fait partie des SCPI les plus bloquées. La file de retrait reste massive :
- T1 2025 : ≈1,15 M de parts en attente (ordre de grandeur ≈4,15%)
- T2 2025 : ≈1,36 M de parts (ordre de grandeur ≈5,3%)
- Fin T3 2025 : ≈1,20 M de parts confirmées en attente (légère décrue, mais blocage persistant)
Avec une compensation par la collecte très faible, le délai théorique reste proche de 520 trimestres (≈130 ans). En pratique, cela signifie qu’une sortie “classique” peut rester incertaine pendant une durée très longue.
Fonds de remboursement (voté) : impact encore conditionné aux cessions d’actifs
L’Assemblée Générale de juin 2025 a autorisé un fonds de remboursement (mécanisme de rachat plafonné, par exemple 300 parts par associé et par an, à un prix plancher indexé sur 90% de la valeur de réalisation).
Point clé fin 2025 : le fonds est autorisé mais l’impact réel dépend de sa dotation, elle-même conditionnée par la vitesse des arbitrages / cessions d’actifs en 2025–2026 (rotation d’actifs, désendettement, etc.). Autrement dit : le fonds peut aider, mais ne résout pas mécaniquement le blocage à lui seul.
Vendre Primovie sur 2nd Market : alternative au retrait bloqué
Face à une sortie classique très incertaine, le marché secondaire (gré à gré) devient l’option réaliste pour retrouver de la liquidité, à condition d’accepter une décote cohérente avec l’état du marché.
Décotes observées sur 2nd Market
Les annonces Primovie affichent souvent des décotes (variables selon l’urgence et la profondeur de la file). Une zone de prix fréquemment observée se situe autour de 120–135 € par part, ce qui s’aligne aussi avec le fait que le fonds de remboursement (quand il s’exécute) se positionne autour d’un repère lié à 90% de la valeur de réalisation (ordre de grandeur ≈122–123 €).
Ces repères n’ont pas valeur de recommandation : le prix final dépend de la négociation et de l’intérêt acheteur.
Délai de vente : dépend du prix
Une annonce correctement tarifiée peut trouver preneur en quelques semaines. À l’inverse, un prix trop proche du primaire ou du “prix de retrait théorique” peut rallonger fortement les délais.
- Dépôt d'annonce gratuit sur 2nd Market
- Réception d'offres d'acheteurs (négociation libre)
- Signature avant-contrat (DocuSign)
- Finalisation notariée
- Virement des fonds après signature (selon délais notariaux)
Déposer une annonce Primovie gratuitement →
Frais (rappel)
Pour le vendeur
- Commission 2nd Market : 6% TTC (dégressive selon montant)
- Frais de notaire : 3% TTC (dégressifs, minimum 540 €)
Pour l'acheteur
- Commission 2nd Market : 1,8% TTC
- Avant-contrat : 240 € TTC
- Droits d'enregistrement : 5% (obligatoire)
- Frais société de gestion : 0 à 200 € (selon SCPI)
Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations ci-dessus sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat ou de vente.
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