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Le marché des SCPI sous tension de liquidité
Le marché des SCPI traverse depuis 2023 une phase de tension de liquidité. La remontée rapide des taux d'intérêt a pesé sur la valeur des actifs immobiliers et sur la collecte. Quand la collecte ralentit, les sociétés de gestion peinent à rembourser les demandes de retrait, qui s'accumulent dans des files d'attente.
Au quatrième trimestre 2025, la capitalisation totale du marché s'établissait à environ 89 milliards d'euros, avec un taux de distribution moyen pondéré de 4,91 %, selon l'ASPIM. Les parts en attente de retrait atteignaient 2,79 milliards d'euros, soit près de 3,1 % de la capitalisation. Sur certaines SCPI prises individuellement, ce ratio dépasse 10 %.
La tension est concentrée sur les SCPI investies en bureaux franciliens. La Française REM, dans sa communication aux associés de février 2026, indique que la vacance des bureaux franciliens atteignait 6,5 millions de m² fin 2025, en hausse de 30 % sur douze mois, pour un taux de vacance record de 11,2 % en Île-de-France (source JLL citée). La demande placée reculait de 25 % par rapport à la moyenne décennale. Cette dégradation locative pèse mécaniquement sur les revenus, les valeurs d'expertise et donc la liquidité des SCPI exposées à ce segment.
Le point de bascule. Une SCPI à capital variable rembourse les retraits grâce aux fonds apportés par les nouveaux souscripteurs. Tant que la collecte couvre les sorties, le système fonctionne. Quand les sorties dépassent durablement les entrées, la file d'attente s'allonge, puis le marché des parts peut être suspendu.
Qu'est-ce que la liquidité d'une SCPI
La liquidité d'une SCPI mesure la facilité avec laquelle un porteur peut céder ses parts et récupérer son capital. À la différence d'une action cotée, une part de SCPI ne se vend pas en un clic sur un marché continu : la sortie dépend de l'existence d'une contrepartie acheteuse. Les bulletins des sociétés de gestion le rappellent systématiquement dans leur rubrique « risque de liquidité » : la sortie n'est possible que s'il existe une contrepartie à l'achat, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.
Capital variable et capital fixe
| Type de SCPI | Mécanisme de sortie | De quoi dépend la liquidité |
|---|---|---|
| Capital variable | Retrait auprès de la société de gestion, au prix de retrait. La SCPI annule les parts retirées. | Du flux de souscriptions nouvelles qui financent les retraits. |
| Capital fixe | Cession sur le marché secondaire organisé (carnet d'ordres) ou de gré à gré. | De la confrontation des ordres d'achat et de vente. |
La cession de gré à gré, sans intervention de la société de gestion, existe pour les deux types de SCPI. Le prix y est librement débattu entre vendeur et acheteur. C'est l'objet du marché secondaire opéré par 2nd Market.
Pour comprendre en détail comment se calcule le prix de retrait, son écart avec le prix de souscription et les autres valeurs publiées par une SCPI, voir le guide dédié.
Comprendre le prix de retrait →SCPI sous tension et SCPI résilientes
La situation varie fortement d'une SCPI à l'autre. Les chiffres ci-dessous sont issus des bulletins trimestriels des sociétés de gestion et de leurs communications officielles. Ils reflètent une date donnée et évoluent à chaque trimestre.
SCPI sous tension de liquidité
Dans sa communication de février 2026, La Française REM a détaillé la situation de plusieurs SCPI historiques investies en bureaux franciliens. La société de gestion a décidé de suspendre le marché des parts de trois d'entre elles à compter du 13 février 2026, dans l'attente d'assemblées générales extraordinaires prévues fin avril 2026.
| SCPI | Société de gestion | Parts en attente (31/12/2025) | Statut du marché des parts |
|---|---|---|---|
| Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française REM | 77,8 M€ (seuil 10 % atteint) | Suspendu depuis le 13/02/2026 |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | 99,1 M€ (seuil 10 % atteint) | Suspendu depuis le 13/02/2026 |
| Sélectinvest 1 | La Française REM | 104,6 M€ | Suspendu depuis le 13/02/2026 |
| Épargne Foncière | La Française REM | 276,5 M€ | Ouvert, seuil 10 % possible fin 2026 |
| LF Europimmo | La Française REM | 48,9 M€ | Ouvert, seuil 10 % possible fin 2026 |
| Allianz Pierre | Allianz Immovalor | 49 766 parts (≈ 1 % de la capitalisation, au 31/03/2026) | Ouvert, TOF 81,56 % |
Allianz Pierre illustre une SCPI de bureaux dont le marché des parts reste ouvert mais dont les indicateurs sont sous pression : taux d'occupation financier de 81,56 % au premier trimestre 2026, distribution 2025 ramenée à 4,00 % (dont une part prélevée sur réserve de plus-values), prix de retrait de 288 € pour un prix de souscription de 320 €.
SCPI résilientes
À l'opposé, des SCPI diversifiées ou positionnées sur des secteurs porteurs (santé, commerces, logistique, Europe) conservaient fin 2025 une liquidité normale, avec un faible volume de parts en attente.
| SCPI | Société de gestion | Parts en attente | TOF | Distribution 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Immorente | Sofidy | 2,0 % (31/12/2025) | 91,20 % | 5,00 % |
| Pierval Santé | Euryale AM | 1,8 % (31/12/2025) | 94,04 % | 4,06 % |
D'autres SCPI de génération récente (Iroko Zen gérée par Iroko, Corum Origin gérée par Corum AM, Remake Live gérée par Remake) figuraient parmi les premières en collecte nette au premier trimestre 2026 d'après les classements ASPIM-IEIF, sans file d'attente significative. Ces fonds investissent dans des actifs acquis après la correction des prix, à des rendements plus élevés.
Donnée datée. Le statut de liquidité d'une SCPI change d'un trimestre à l'autre. Avant toute décision, vérifiez le dernier bulletin trimestriel publié par la société de gestion, qui indique le nombre de parts en attente de retrait et le délai estimé.
Les trois voies de sortie
1. Attendre le retrait au prix officiel
Le retrait classique consiste à demander à la société de gestion le rachat de ses parts au prix de retrait en vigueur. C'est la voie sans décote, mais le délai dépend de la collecte. Sur une SCPI en collecte positive, le remboursement intervient en quelques semaines à quelques mois. Sur une SCPI en collecte fortement négative, l'attente peut atteindre plusieurs centaines de jours. Pendant l'attente, le porteur continue de percevoir les dividendes, mais le capital reste immobilisé. La demande de retrait peut être annulée tant qu'elle n'a pas été exécutée, mais elle ne peut pas être transformée unilatéralement en versement immédiat.
2. Le fonds de remboursement
Quand la file d'attente s'allonge, la société de gestion peut créer un fonds de remboursement, alimenté par des cessions d'actifs. Les associés en attente sont alors remboursés selon un ordre équitable, à un prix réduit (en général proche de la valeur de réalisation, inférieure au prix de retrait). La Française REM indique avoir doté 90 millions d'euros de fonds de remboursement en 2025 par ce mécanisme. L'efficacité du dispositif dépend de la capacité de la société de gestion à vendre des actifs dans de bonnes conditions, ce qui n'est pas garanti en marché immobilier dégradé.
3. La cession de gré à gré sur le marché secondaire
La cession de gré à gré consiste à vendre ses parts directement à un acheteur, sans passer par la société de gestion, à un prix négocié. C'est la voie la plus rapide, mais elle se fait en général à un prix inférieur au prix de retrait. Cet écart, appelé décote, varie de 10 % à 35 % selon la SCPI, la longueur de sa file d'attente et la pression vendeuse, d'après les données de marché ASPIM. Plus la décote consentie est marquée, plus la transaction est rapide.
| Voie | Prix obtenu | Délai indicatif | Maîtrise du calendrier |
|---|---|---|---|
| Retrait classique | Prix de retrait (sans décote) | De quelques mois à 600-1 200 jours | Aucune (file chronologique) |
| Fonds de remboursement | Réduit (proche valeur de réalisation) | Selon dotation du fonds | Aucune (ordre équitable) |
| Gré à gré (marché secondaire) | Négocié (décote 10 % à 35 %) | Quelques semaines | Le vendeur fixe son prix |
Pour comparer en détail retrait et marché secondaire : frais, délais, exemples chiffrés et stratégie consistant à lancer les deux canaux en parallèle.
Comparatif retrait vs marché secondaire → Simulateur frais de sortie →Suspension du marché des parts
La réglementation impose à la société de gestion d'engager des mesures de rétablissement de la liquidité lorsque plus de 10 % des parts demeurent en attente de retrait depuis plus de douze mois. Avant d'atteindre cette contrainte, la société de gestion peut décider de suspendre le marché des parts : les demandes de retrait sont gelées et la SCPI bascule, après décision en assemblée générale, vers un fonctionnement en carnet d'ordres ou un autre mécanisme de liquidité.
Quand le marché des parts est suspendu, le prix de retrait cesse d'être applicable. Les transactions se font alors par confrontation des ordres d'achat et de vente, à un prix d'exécution déterminé périodiquement. Les ordres de vente sans contrepartie acheteur ne sont pas exécutés.
L'exemple le plus récent est celui de La Française REM, qui a suspendu le marché des parts de Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Sélectinvest 1 à compter du 13 février 2026, en amont d'assemblées générales extraordinaires prévues fin avril 2026 portant sur les mécanismes de liquidité, dont la suspension de la variabilité du capital.
Conséquence pour un porteur. Sur une SCPI dont le marché des parts est suspendu, le retrait n'est plus une option à court terme. La cession de gré à gré devient alors, dans bien des cas, la seule voie permettant de récupérer son capital sans attendre l'issue des assemblées générales et l'éventuelle réouverture du marché.
Comment évaluer votre situation
Avant de choisir entre attendre et céder, il est utile de situer la SCPI détenue à partir d'indicateurs publiés dans son bulletin trimestriel. Les repères ci-dessous sont indicatifs et ne constituent pas un conseil en investissement.
| Indicateur | Lecture favorable | Lecture défavorable |
|---|---|---|
| Parts en attente de retrait | Moins de 2 % de la capitalisation | Plus de 5 %, a fortiori plus de 10 % |
| Évolution de la collecte sur 12 mois | Positive ou stable | Négative et qui s'accentue |
| Taux d'occupation financier (TOF) | Supérieur à 92 % | Inférieur à 85 % |
| Endettement (ratio dette / actifs) | Inférieur à 25 % | Supérieur à 40 % |
| Secteur d'investissement | Diversifié, santé, logistique, commerces | Bureaux mono-locataires franciliens |
| Évolution du prix de la part | Stable ou en hausse | Baisses successives |
Une SCPI cumulant plusieurs indicateurs favorables (file d'attente courte, collecte positive, TOF élevé, endettement maîtrisé) peut justifier d'attendre le retrait, sans décote. Une SCPI cumulant des indicateurs défavorables expose le porteur à une attente longue et à un risque de baisse supplémentaire du prix de retrait pendant cette attente. Le choix entre attendre et céder relève de la situation personnelle de chaque porteur : horizon, besoin de liquidité, fiscalité.
Fiscalité de la cession
La cession de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le taux global est de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués à la plus-value après abattements pour durée de détention.
Les abattements progressifs aboutissent à une exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et à une exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. En cas de cession à un prix inférieur au prix d'acquisition, il n'y a pas de plus-value, donc pas d'impôt ; en revanche, la moins-value sur parts de SCPI n'est pas imputable sur les autres revenus. À la cession s'ajoutent des droits d'enregistrement de 5 % à la charge de l'acquéreur (article 726 du Code général des impôts).
Le détail du calcul de la plus-value, le barème des abattements année par année et les cas particuliers (succession, donation, démembrement) sont traités dans le guide dédié.
Fiscalité de la revente SCPI →Pourquoi 2nd Market
Nous sommes une marketplace, pas un conseiller. Ce que cela change pour vous :
Pas de retro-commission, pas de conflit d'intérêt
Nous ne sommes ni Conseiller en Gestion de Patrimoine, ni Conseiller en Investissements Financiers, ni Société de Gestion. Nous ne vendons aucune SCPI neuve, aucun produit de placement, aucune assurance-vie. Nous ne touchons aucune commission des sociétés de gestion. Notre seule rémunération vient des transactions conclues sur la plateforme.
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Vous ne courez ni après le notaire, ni après la société de gestion. Vous publiez votre annonce depuis chez vous, vous négociez en messagerie intégrée, vous signez électroniquement. Nous organisons le rendez-vous notarial, gérons le séquestre des fonds, transmettons l'acte à la société de gestion.
Vous gardez la main sur le prix et le calendrier
Sur le retrait, le prix vous est imposé et le délai est indéterminé. Sur 2nd Market, vous fixez votre prix de départ, vous voyez les offres en temps réel, vous décidez quand accepter. Si le prix proposé est trop bas, vous patientez. Si la situation est urgente, vous ajustez votre prix pour accélérer.
Aucun frais tant que la vente n'est pas conclue
L'inscription est gratuite. Publier une annonce est gratuit. Si vous retirez votre annonce, vous ne devez rien. La commission n'est due qu'au moment de la signature de l'acte. Sur les SCPI dont le marché des parts est suspendu, c'est aujourd'hui l'option qui permet à un porteur de récupérer son capital sans attendre une éventuelle réouverture du marché.
Questions fréquentes
Pourquoi le délai de retrait de ma SCPI est-il si long ?
Une SCPI à capital variable ne rembourse les retraits que si de nouveaux investisseurs souscrivent pour un montant équivalent. Depuis 2023, la baisse de la collecte ne permet plus de compenser les sorties sur certaines SCPI, en particulier celles investies en bureaux franciliens. Les demandes de retrait s'accumulent alors dans une file d'attente chronologique, dont le délai dépend du rythme des nouvelles souscriptions.
Que se passe-t-il si le marché des parts de ma SCPI est suspendu ?
Le retrait au prix officiel n'est plus possible. La SCPI bascule vers un fonctionnement en carnet d'ordres, dans lequel le prix résulte de la confrontation des ordres d'achat et de vente. Les ordres de vente sans contrepartie ne sont pas exécutés. La cession de gré à gré sur le marché secondaire reste possible et permet, dans bien des cas, de récupérer son capital sans attendre la réouverture du marché. La Française REM a suspendu le marché des parts de trois SCPI à compter du 13 février 2026.
Qu'est-ce qu'une décote acceptable sur le marché secondaire ?
La décote correspond à l'écart entre le prix négocié et le prix de retrait. D'après les données ASPIM, elle se situe entre 10 % et 35 % selon la SCPI. Une SCPI en collecte positive avec une file d'attente courte se négocie avec une faible décote ; une SCPI en file d'attente longue ou dont le marché est suspendu se négocie avec une décote plus marquée. La règle pratique : plus la sortie est urgente, plus la décote consentie doit être forte pour trouver rapidement un acheteur.
Combien de temps prend une cession de gré à gré ?
Sur le marché secondaire, une transaction se conclut en général en quelques semaines, contre plusieurs centaines de jours pour un retrait sur une SCPI en difficulté. Le délai dépend du caractère attractif du prix proposé, de la notoriété de la SCPI et du montant de la transaction.
Le fonds de remboursement est-il garanti ?
Non. La société de gestion peut constituer un fonds de remboursement, mais sa dotation dépend de sa capacité à céder des actifs. En marché immobilier dégradé, le fonds peut être insuffisant pour absorber toutes les demandes. L'accès au fonds suppose par ailleurs d'accepter un prix réduit, en général proche de la valeur de réalisation.
Peut-on refuser une proposition de fonds de remboursement ?
Oui. Un porteur qui refuse conserve son rang dans la file d'attente du retrait classique. Il ne perd rien, mais il renonce à la liquidité immédiate qu'aurait offerte le fonds de remboursement.
Vendre à perte crée-t-il une moins-value déductible ?
Non. Les moins-values sur parts de SCPI ne sont pas imputables sur les autres revenus du contribuable, contrairement aux moins-values sur valeurs mobilières. Une cession à un prix inférieur au prix d'acquisition n'entraîne pas d'impôt sur la plus-value, mais ne génère aucune compensation fiscale.
La suspension de la variabilité du capital est-elle définitive ?
Non, il s'agit d'une mesure soumise à l'assemblée générale des associés. La société de gestion peut rétablir la variabilité du capital une fois la situation de liquidité assainie. Pendant la période de suspension, les transactions passent par un marché secondaire organisé ou par la cession de gré à gré.
Aller plus loin
Pour approfondir un aspect précis : le mécanisme du prix de retrait, la comparaison entre retrait et marché secondaire, ou le processus complet d'une cession de parts.
Comprendre le prix de retrait → Retrait vs marché secondaire → Guide vendre des parts SCPI →Publier une annonce. Inscription gratuite, aucune commission tant que la vente n'est pas conclue.
Déposer une annonce →- Code monétaire et financier, articles L. 214-86 et suivants : statut des SCPI, retrait, suspension du marché des parts, carnet d'ordres.
- Code général des impôts, article 726 : droits d'enregistrement sur les cessions de parts de SCPI.
- Code général des impôts : régime des plus-values immobilières des particuliers (taux et abattements pour durée de détention).
- ASPIM, données de marché du quatrième trimestre 2025 (capitalisation, taux de distribution, parts en attente de retrait, décotes du marché secondaire).
- La Française REM, communication aux associés des SCPI de bureaux (février 2026) : parts en attente, suspension du marché des parts de Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Sélectinvest 1, fonds de remboursement.
- Bulletins trimestriels des sociétés de gestion : Pierval Santé T4 2025 (Euryale AM), Allianz Pierre T1 2026 (Allianz Immovalor), Immorente T4 2025 (Sofidy).
Avertissement. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseiller en Investissements Financiers (CIF), ni Société de Gestion de SCPI. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement et ne garantissons ni le délai ni le prix de la cession. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité : la sortie n'est possible que s'il existe une contrepartie à l'achat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les chiffres cités proviennent des bulletins et communications des sociétés de gestion ainsi que des données ASPIM, à une date donnée ; ils évoluent à chaque trimestre. Le statut de liquidité d'une SCPI doit être vérifié dans son dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
Dernière mise à jour : 28 mai 2026.