Guide Liquidité SCPI 2025 : Comprendre les Enjeux et Trouver des Solutions

Délais de retrait records, fonds de remboursement, ventes de gré à gré... Décryptage complet de la crise de liquidité SCPI et solutions concrètes pour les investisseurs.

La Crise de Liquidité SCPI en Chiffres (Octobre 2025)

2,33 milliards d'euros de parts en attente de retrait au 30 juin 2025, soit 2,7% de la capitalisation totale du marché SCPI selon l'ASPIM. Une situation quasi structurelle qui touche près de 50 SCPI à capital variable, avec des délais moyens dépassant les 600 jours pour certains fonds.

Pourquoi Cette Illiquidité ?

• Remontée brutale des taux d'intérêt (2023-2024)
• Effondrement de la collecte (épargnants méfiants)
• Vague massive de demandes de retrait (successions, divorces, arbitrages)
• Baisse des prix de parts (jusqu'à -45% pour Primopierre)

« Les SCPI regorgent de pièges que l'on ne m'avait pas présentés à la souscription » — Agnès P., investisseuse bloquée depuis 1 an

Qu'est-ce que la Liquidité d'une SCPI ?

La liquidité désigne la capacité à revendre rapidement ses parts de SCPI sans perte significative de capital. Contrairement aux actions cotées, les parts de SCPI sont illiquides par nature.

Délais Normaux vs Délais Actuels

Différences Capital Fixe vs Capital Variable

Problème actuel : Les SCPI à capital variable ne peuvent honorer les retraits qu'en cas de nouvelles souscriptions équivalentes. Avec l'effondrement de la collecte, les files d'attente explosent.

16 SCPI en Grave Difficulté de Liquidité

Classement par Taux d'Illiquidité (30 juin 2025)

Source : Mieux Vivre Votre Argent, Octobre 2025

Les 3 Solutions Pour Sortir d'une SCPI Bloquée

1. Attendre le Retrait Classique (Patience Requise)

Pour qui ? Investisseurs sans urgence financière, confiants dans la qualité de leur SCPI.

Avantages :

• ✅ Pas de décote (sortie au prix de retrait)
• ✅ Continue à percevoir les dividendes pendant l'attente
• ✅ « Gratuit » (pas de frais de transaction)

Inconvénients :

• ❌ Délai imprévisible (600+ jours)
• ❌ File d'attente chronologique
• ❌ Risque de baisse de valeur pendant l'attente

Conseil : Si votre SCPI affiche un TOF > 90%, un taux de distribution > 4,5%, et un endettement < 30%, l'attente peut se justifier.

2. Fonds de Remboursement (Sortie à Décote)

Pour qui ? Investisseurs acceptant une perte pour sortir plus vite.

Comment ça marche ?

1. La société de gestion crée un fonds alimenté par des cessions d'actifs
2. Les associés sortent par ordre équitable (pas chronologique)
3. Prix de sortie : généralement 90% de la valeur de réalisation (décote de 10%)

Exemple : Aestiam Pierre Rendement (devenue Aestiam Agora)

• Fonds de remboursement de 11 millions d'euros (2022-2025)
• Décote appliquée : 0 à 10% selon période
• Résultat : Apurement progressif des parts en attente

Avantages :

• ✅ Sortie plus rapide que le retrait classique
• ✅ Égalité de traitement entre tous les demandeurs
• ✅ Décote « raisonnable » (10-15%)

Inconvénients :

• ❌ Nécessite des ventes d'actifs (pas toujours possible)
• ❌ Décote obligatoire
• ❌ Diminution du patrimoine de la SCPI

3. Vente de Gré à Gré (Solution la Plus Rapide)

Pour qui ? Investisseurs pressés (succession, divorce, besoin urgent de liquidité).

Comment ça marche ?

1. Trouver un acheteur via plateforme (ex: 2nd Market) ou réseau personnel
2. Négocier le prix (généralement -25% à -35% vs prix de souscription)
3. Signature devant notaire (transaction sécurisée)
4. Enregistrement : Droits de mutation de 5% à payer par l'acheteur

Cas Pratique : Vente sur 2nd Market

Émile R., Rouen — Témoignage octobre 2025

« J'ai investi 67 000 € en 2014 dans 5 SCPI en nue-propriété. À l'approche de la reconstitution de la pleine propriété, mes 4 SCPI ont subi des baisses de valeur et étaient bloquées en retrait. J'ai découvert 2nd Market, fixé mes prix, et trouvé des acheteurs en quelques semaines. Bilan : j'ai récupéré 52 000 €, soit une perte de 20%, mais j'ai retrouvé ma liberté. »

Délais constatés :

• Corum Origin : 3 semaines (SCPI liquide)
• Autres SCPI (Épargne Foncière, Patrimmo, Primovie, Perial 02) : 4-8 semaines

Frais 2nd Market

Exemple pour une vente à 20 000 € :

• Vendeur reçoit : 18 200€ (après -6% commission, -3% notaire)
• Acheteur paie : 21 600€ (prix + 1,8% + 240€ + 5% + 150€)

Avantages :

• ✅ Rapidité : 2-8 semaines en moyenne
• ✅ Liberté de prix : Vous négociez
• ✅ Sécurité : Notaire au cœur du processus
• ✅ Pas de file d'attente

Inconvénients :

• ❌ Décote importante (20-35%)
• ❌ Frais cumulés (commission + notaire + taxe 5%)
• ❌ Trouver un acheteur (dépend de l'attractivité du prix)

Suspension de la Variabilité du Capital (Cas Extrême)

Seule SCPI concernée à ce jour : Novapierre Résidentiel (Paref Gestion)

Principe : La SCPI se transforme temporairement en capital fixe. Les transactions se font via un marché secondaire organisé (carnet d'ordres).

Résultat :

• Prix déterminé par confrontation offre/demande
• Décote massive constatée : environ 1 000€/part vs 1 664€ de valeur officielle (soit -40%)

Avantage : Liquidité immédiate pour les acheteurs

Inconvénient : Perte sèche pour les vendeurs

Comment Évaluer la Liquidité Avant d'Investir ?

6 Indicateurs Clés à Vérifier

• Taux de parts en attente : < 2% = bon, > 5% = problématique
• Évolution de la collecte : Croissance ou décroissance sur 12 mois ?
• Type de capital : Variable = liquidité dépendante de la collecte
• TOF (Taux d'Occupation Financier) : > 92% = sain
• Endettement : < 25% = prudent, > 40% = risqué
• Secteur d'investissement : Bureaux = sous pression, Santé/Logistique = résilient

Exemple de SCPI Liquides (Octobre 2025)

SCPI sans problème de liquidité constaté au T2 2025

Fiscalité de la Revente de Parts SCPI

Plus-Value Immobilière (Régime 2025)

Taux d'imposition brut :

• 19% (Impôt sur le Revenu) + 17,2% (Prélèvements Sociaux) = 36,2% total

Abattements pour durée de détention

Calcul de la plus-value :

Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d'achat + Frais d'acquisition)
Plus-value imposable = Plus-value brute × (1 - Abattements)
Impôt = Plus-value imposable × 36,2%

Exemple :

• Achat : 50 000€ (2015, soit 10 ans de détention)
• Vente : 40 000€ (décote de -20%)
• Moins-value : -10 000€ → Pas d'impôt

Nos Conseils Pour Investisseurs Bloqués

1. Analyser la Qualité de Votre SCPI

Conservez vos parts si :

• ✅ TOF > 90%
• ✅ Taux de distribution > 4,5%
• ✅ Endettement < 30%
• ✅ Secteur résilient (santé, logistique, résidentiel)
• ✅ Baisse de prix < 15% sur 2 ans

Envisagez une sortie si :

• ❌ TOF < 85%
• ❌ Taux de distribution < 3,5%
• ❌ Endettement > 40%
• ❌ Secteur en crise (bureaux mono-locataire)
• ❌ Baisse de prix > 30% sur 2 ans

2. Ne Pas Céder à la Panique

« Céder ses parts pour investir dans une jeune SCPI affichant 6,5% de rendement n'est pas un bon calcul à long terme. Vous perdez en frais et en décote, et la nouvelle SCPI n'a encore rien prouvé. » — Laurent Le, Président d'Aestiam

Durée d'investissement recommandée : 8 à 10 ans minimum

Durée moyenne de détention constatée : 22 ans

3. Solutions Par Ordre de Priorité

FAQ : Liquidité SCPI

Ressources et Liens Utiles

Simulateurs 2nd Market

• Simulateur de frais SCPI : Calculez vos frais de revente
• Calculateur de rendement avec décote : Comparez souscription vs marché secondaire
• Simulateur d'arbitrage SCPI : Vaut-il mieux vendre ou conserver ?

Guides Complets

• Guide de la revente SCPI : Processus étape par étape
• Décote SCPI 2025 : Comprendre et négocier
• Fiscalité revente SCPI : Plus-value et impôts

Organismes Officiels

• ASPIM : Association professionnelle des SCPI
• AMF : Autorité des Marchés Financiers
• Impots.gouv.fr : Fiscalité officielle

Presse Spécialisée

• Mieux Vivre Votre Argent : Dossier complet octobre 2025
• Le Figaro : Article 2nd Market mars 2025

Vendre Vos Parts SCPI sur 2nd Market