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- Définition du prix de retrait
- Comment se calcule le prix de retrait
- Prix de retrait vs prix de souscription
- Les cinq valeurs d'une SCPI à connaître
- Quand et comment il est révisé
- Évolution des prix de retrait depuis 2023
- Que faire en cas de file d'attente longue
- Pourquoi 2nd Market
- Questions fréquentes
- Sources et bases légales
Définition du prix de retrait d'une SCPI
Le prix de retrait d'une SCPI est le montant que la société de gestion verse à un porteur de parts qui demande à sortir, en échange du rachat de ses parts. On parle indifféremment de prix de retrait ou de valeur de retrait, les deux termes désignent la même chose.
Le mécanisme s'applique uniquement aux SCPI à capital variable, et seulement quand le marché des parts est ouvert. Sur les SCPI à capital fixe, il n'existe pas de prix de retrait : la sortie passe par le marché secondaire ou par un carnet d'ordres organisé par la société de gestion.
Le prix de retrait n'est pas négocié. La société de gestion le publie, vous l'acceptez ou vous renoncez à votre demande. C'est une différence importante avec une cession de gré à gré, où le prix résulte d'une négociation entre vendeur et acheteur.
Le prix de retrait sert aussi de référence dans plusieurs contextes annexes : valorisation du portefeuille dans une déclaration IFI, calcul des droits de succession, opérations de démembrement.
Comment se calcule le prix de retrait
La formule est simple :
La commission de souscription est facturée par la société de gestion à l'entrée pour rémunérer la collecte, la sélection des actifs et les premières années de gestion. Elle représente le plus souvent environ 10 % du prix de souscription (entre 8 % et 12 % selon la SCPI). Quand un nouveau souscripteur entre, il paie le prix de souscription complet, qui inclut cette commission. Quand un porteur sort par retrait, la commission lui est retirée : il ne récupère que la part « nette » du prix.
Exemple chiffré pour une SCPI dont le prix de souscription est fixé à 200 € :
| Élément | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Prix de souscription | 200,00 € | Affiché publiquement, payé par l'acheteur d'une part neuve. |
| Commission de souscription (≈ 10 %) | 20,00 € | Conservée par la société de gestion à l'entrée. |
| Prix de retrait | 180,00 € | Reversé au porteur qui demande un retrait. |
L'écart de 10 % est structurel : il existe dès le premier jour de détention. Sortir par retrait juste après avoir souscrit revient à perdre la commission de souscription. C'est pour cette raison que les SCPI à capital variable sont présentées comme un placement de long terme, avec un horizon recommandé de 8 à 10 ans minimum.
À retenir. Le prix de retrait est toujours inférieur au prix de souscription. La différence n'est pas une décote, c'est la commission de souscription qui n'a pas vocation à vous être restituée. Pour récupérer cette commission, il faut que le prix de souscription ait monté depuis votre entrée d'au moins l'équivalent de cette commission.
Prix de retrait vs prix de souscription : la décote structurelle
Confondre les deux est l'erreur la plus courante quand on regarde son relevé de parts pour la première fois. La société de gestion publie en général les deux valeurs côte à côte dans son bulletin trimestriel.
| Prix | À qui s'applique-t-il ? | Inclut la commission ? |
|---|---|---|
| Prix de souscription | Acheteur de parts neuves auprès de la société de gestion | Oui (commission de souscription incluse) |
| Prix de retrait | Porteur qui demande un retrait à la société de gestion | Non (commission de souscription déduite) |
| Prix de gré à gré (marché secondaire) | Cessions entre porteurs et acheteurs particuliers | Négocié librement, en général sous le prix de retrait |
L'écart entre prix de souscription et prix de retrait est encadré par la réglementation. Le prix de souscription ne peut pas s'éloigner durablement de la valeur de reconstitution du patrimoine au-delà de 10 % à la hausse comme à la baisse. Si la valeur de reconstitution baisse en dessous de ce seuil, la société de gestion doit ajuster son prix de souscription, ce qui entraîne mécaniquement un ajustement du prix de retrait.
Les cinq valeurs d'une SCPI à connaître
Une SCPI publie en réalité plusieurs valeurs différentes, qui ne servent pas au même usage. Les confondre conduit à des erreurs d'interprétation. Le tableau ci-dessous les distingue.
| Valeur | Définition | À quoi elle sert |
|---|---|---|
| Prix de souscription | Prix public affiché par la société de gestion pour l'achat de parts neuves. | Référence d'entrée pour les nouveaux porteurs. |
| Prix de retrait | Prix de souscription − commission de souscription. Inférieur d'environ 10 %. | Référence de sortie pour les porteurs qui demandent un retrait. |
| Valeur de réalisation | Valeur vénale des immeubles (à dire d'expert) + autres actifs − dettes, divisé par le nombre de parts. | Estimation du patrimoine net si on liquidait tout immédiatement. Publiée une fois par an. |
| Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation + frais théoriques pour reconstituer le patrimoine (droits d'enregistrement, frais d'acquisition, commission de souscription). | Borne de référence pour fixer le prix de souscription. Publiée annuellement. |
| Prix d'exécution | Prix d'appariement des ordres sur le carnet d'ordres organisé par la société de gestion. Recalculé périodiquement. | S'applique quand le marché des parts est suspendu et que la SCPI bascule en carnet d'ordres. |
La valeur IFI est souvent demandée par les contribuables : elle correspond à la valeur de retrait au 1er janvier de l'année d'imposition, publiée dans l'attestation fiscale annuelle envoyée par la société de gestion.
Mémo rapide. Quand on parle de « cours » ou de « cote » d'une SCPI dans la presse, on désigne le plus souvent le prix de souscription. Le prix de retrait n'est presque jamais cité, alors que c'est lui qui vous concerne le jour où vous voulez sortir.
Quand et comment le prix de retrait est révisé
La société de gestion révise le prix de retrait dans deux situations principales :
Révision annuelle
Chaque année, le conseil de surveillance valide les valeurs d'expertise du patrimoine immobilier, communiquées par les experts indépendants. Si la valeur de reconstitution évolue, la société de gestion peut ajuster le prix de souscription, et donc le prix de retrait, dans la limite des 10 % de tolérance réglementaire autour de la valeur de reconstitution.
En période de marché immobilier stable ou haussier, ces révisions sont en général à la hausse, de l'ordre de quelques pourcent. La société de gestion publie une note expliquant la décision.
Révision conjoncturelle
Si la valeur de reconstitution sort des bornes de tolérance entre deux exercices annuels (par exemple à la suite d'une dépréciation importante du patrimoine), la société de gestion doit ajuster le prix de souscription pour rester dans la fourchette. C'est ce mécanisme qui s'est appliqué en 2023 et 2024 sur plusieurs SCPI investies en bureaux franciliens.
Ces révisions conjoncturelles peuvent être plus marquées : baisses de 5 % à plus de 15 % selon la SCPI et la nature du patrimoine. Le prix de retrait baisse alors mécaniquement, dans les mêmes proportions, puisqu'il dérive directement du prix de souscription.
Point d'attention. Le prix de retrait n'est pas garanti au moment où vous déposez votre demande de retrait. Si la société de gestion baisse le prix de retrait pendant que vous êtes en file d'attente, vous serez remboursé au prix en vigueur à la date du rachat effectif, pas au prix en vigueur à la date de votre demande.
Évolution des prix de retrait depuis 2023
La période 2023-2024 a marqué une rupture pour les SCPI à capital variable. Plusieurs sociétés de gestion ont révisé leur prix de souscription à la baisse, à la suite de la remontée rapide des taux d'intérêt et de la dépréciation des valeurs d'expertise sur le segment du bureau européen.
Quelques constats généraux issus des publications publiques (bulletins trimestriels des sociétés de gestion, communications ASPIM, communiqués individuels) :
- Les SCPI investies majoritairement en bureaux franciliens ont été les plus touchées : c'est sur ce segment que la dépréciation des valeurs d'expertise a été la plus marquée.
- Les SCPI diversifiées par classes d'actifs (santé, logistique, commerces, résidentiel européen) ou diversifiées géographiquement hors France ont été nettement moins touchées, parfois préservées.
- Les ajustements ont été échelonnés sur plusieurs trimestres, certaines sociétés de gestion procédant par révisions successives plutôt que par une baisse unique.
- La capitalisation totale du marché des SCPI s'établit à 89 milliards d'euros au 31 décembre 2025, avec un taux de distribution moyen pondéré de 4,91 %, selon les données publiées par l'ASPIM pour le quatrième trimestre 2025.
En miroir de ces baisses, le stock de parts en attente de retrait s'est accumulé : 2,79 milliards d'euros au 31 décembre 2025, soit 3,1 % de la capitalisation totale, selon l'ASPIM. Sur certaines SCPI prises individuellement, la part du capital en attente dépasse 10 %, voire 15 %.
Que faire en cas de file d'attente longue
Le prix de retrait fonctionne tant que le mécanisme de retrait lui-même fonctionne : la société de gestion rembourse les retraits au fur et à mesure que de nouveaux investisseurs souscrivent et apportent des fonds frais. Quand les souscriptions ralentissent durablement, la file d'attente s'allonge. Les délais observés courent de quelques mois pour les SCPI en collecte positive à 600 à 1 200 jours pour les SCPI en collecte fortement négative. Sur les SCPI qui suspendent leur marché des parts, le prix de retrait cesse d'être applicable et la SCPI bascule sur un carnet d'ordres organisé, dans lequel le prix devient un prix d'exécution.
Trois voies coexistent pour un porteur qui ne souhaite pas attendre : attendre la file au prix de retrait, accéder à un fonds de remboursement si la société de gestion en a constitué un (sortie à prix réduit, en général autour de 90 % de la valeur de réalisation), ou céder ses parts de gré à gré sur le marché secondaire à un prix négocié. Sur le marché secondaire, le prix négocié est en général inférieur au prix de retrait. L'écart, appelé décote, varie de 10 % à 35 % selon la SCPI, son délai de retrait courant et la pression vendeuse. Pour l'acheteur, payer sous le prix de retrait améliore mécaniquement le rendement effectif du placement, ce qui rend la transaction économiquement attractive sans qu'il s'agisse d'une « perte de valeur » de la SCPI.
Le détail des trois voies (mécanique du fonds de remboursement, exemples chiffrés de décote par SCPI, cas de la suspension du marché des parts) est traité dans le guide dédié à la liquidité SCPI. La page comparative retrait vs marché secondaire approfondit la décision elle-même : frais comparés, exemples 50 000 € / 100 000 € / 200 000 €, stratégie cumulative consistant à lancer les deux canaux en parallèle.
Pour aller plus loin sur les solutions pratiques :
Guide liquidité SCPI → Comparatif retrait vs marché secondaire →Pourquoi 2nd Market
Nous sommes une marketplace, pas un conseiller. Ce que cela change pour vous :
Pas de retro-commission, pas de conflit d'intérêt
Nous ne sommes ni Conseiller en Gestion de Patrimoine, ni Conseiller en Investissements Financiers, ni Société de Gestion. Nous ne vendons aucune SCPI neuve, aucun produit de placement, aucune assurance-vie. Nous ne touchons aucune commission des sociétés de gestion. Notre seule rémunération vient des transactions conclues sur la plateforme.
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Vous gardez la main sur le prix et le calendrier
Sur le retrait, le prix vous est imposé par la société de gestion et le délai est indéterminé. Sur 2nd Market, vous fixez votre prix de départ, vous voyez les offres en temps réel, vous décidez quand accepter. Si le prix proposé est trop bas, vous patientez. Si la situation est urgente, vous ajustez votre prix pour accélérer.
Aucun frais tant que la vente n'est pas conclue
L'inscription est gratuite. Publier une annonce est gratuit. Si vous retirez votre annonce, vous ne devez rien. La commission n'est due qu'au moment de la signature de l'acte. Sur les SCPI dont le marché des parts est suspendu, c'est aujourd'hui l'option qui permet à un porteur de récupérer son capital sans attendre une éventuelle réouverture du marché.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre prix de retrait et valeur de retrait ?
Les deux termes désignent exactement la même chose : le prix auquel la société de gestion rachète les parts d'un porteur qui demande un retrait. « Prix de retrait » est le terme retenu dans la documentation réglementaire et dans les bulletins trimestriels. « Valeur de retrait » est plus utilisé dans le langage courant, notamment dans le contexte de la déclaration IFI. Aucun écart de méthode entre les deux.
Le prix de retrait peut-il baisser ?
Oui. Si la valeur de reconstitution du patrimoine sort des bornes de tolérance (plus ou moins 10 % autour du prix de souscription), la société de gestion ajuste le prix de souscription, ce qui entraîne mécaniquement un ajustement du prix de retrait dans la même direction. Le mouvement de 2023-2024 sur les SCPI investies en bureaux franciliens a illustré ce mécanisme.
Qui décide du prix de retrait d'une SCPI ?
La société de gestion qui administre la SCPI. La décision est encadrée par la réglementation française, sous la supervision de l'AMF. Le prix de retrait découle directement du prix de souscription, qui doit lui-même rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. La note d'information de la SCPI, qui décrit le mécanisme de fixation des prix, est visée par l'AMF préalablement à la commercialisation.
À quelle fréquence le prix de retrait est-il révisé ?
Pas de calendrier fixe. La société de gestion procède à une revue à l'occasion des expertises annuelles du patrimoine (en général en fin d'exercice) et de manière conjoncturelle si la valeur de reconstitution sort des bornes de tolérance entre deux exercices. Une SCPI stable peut ne pas modifier son prix de retrait pendant plusieurs années, comme elle peut le réviser deux fois dans l'année si les conditions de marché l'imposent.
Que devient le prix de retrait quand le marché des parts est suspendu ?
Il cesse d'être applicable. La SCPI bascule sur un carnet d'ordres organisé par la société de gestion, dans lequel les ordres d'achat et de vente sont appariés périodiquement. Le prix devient un prix d'exécution, recalculé à chaque session d'appariement. Les ordres de vente sans contrepartie acheteur ne sont pas exécutés.
Le prix de retrait peut-il monter ?
Oui. Quand la valeur de reconstitution monte (revalorisation des actifs immobiliers, amélioration de la situation financière de la SCPI), la société de gestion peut relever le prix de souscription et donc le prix de retrait. Sur les SCPI de bureaux franciliens, ce mouvement est rare depuis 2023. Sur les SCPI de santé, de logistique ou diversifiées Europe, des revalorisations à la hausse ont été observées.
Pourquoi le prix sur le marché secondaire peut-il être inférieur au prix de retrait ?
Parce qu'un acheteur sur le marché secondaire dispose d'alternatives. Il peut souscrire des parts neuves au prix de souscription auprès de la société de gestion. Pour qu'il achète d'occasion plutôt que neuf, il faut une raison économique : la décote. Plus la SCPI a une file d'attente longue, plus la décote demandée est marquée, parce que l'acheteur sait qu'il achète un actif dont il sera lui-même difficile de sortir. Cette décote n'est pas une perte de valeur du bien, c'est le prix du temps gagné par le vendeur.
Quelle valeur retenir pour la déclaration IFI ?
La valeur de retrait au 1er janvier de l'année d'imposition, publiée par la société de gestion dans l'attestation fiscale annuelle envoyée à chaque associé. Si la SCPI est en mode carnet d'ordres et que la valeur de retrait n'est plus calculée, la société de gestion publie une valeur de référence dédiée à la déclaration IFI. Pour les parts détenues en démembrement, le barème par âge de l'usufruitier prévu au Code général des impôts s'applique.
Aller plus loin
Cette page traite la notion technique de prix de retrait. Pour les solutions pratiques en cas de SCPI difficile à revendre, voir le guide liquidité. Pour le processus complet d'une cession (préparation du dossier, étapes, fiscalité de la plus-value, succession, divorce, démembrement), voir le guide général « vendre des parts SCPI ». Le simulateur frais de sortie permet de chiffrer le montant net perçu en fonction de la SCPI et du prix de cession envisagé.
Guide liquidité SCPI → Guide complet revente SCPI → Simulateur frais →Publier une annonce. Inscription gratuite, aucune commission tant que la vente n'est pas conclue.
Déposer une annonce →- Code monétaire et financier, articles L. 214-86 et suivants : statut juridique des SCPI, retrait, prix de souscription et valeur de reconstitution, suspension du marché des parts, carnet d'ordres.
- Règlement général de l'AMF, article 422-225 et suivants : organisation du carnet d'ordres par la société de gestion.
- Code général des impôts, articles 964 à 983 : règles de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), assiette et valorisation des parts de SCPI.
- Code général des impôts, article 669 : barème démembrement par âge de l'usufruitier.
- Données marché : ASPIM (T4 2025), bulletins trimestriels des sociétés de gestion, communiqués individuels de révision de prix de souscription.
Avertissement. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseiller en Investissements Financiers (CIF), ni Société de Gestion de SCPI. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement et ne garantissons ni le délai ni le prix de la cession. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le prix de retrait peut évoluer à la hausse comme à la baisse par décision de la société de gestion. Les ordres d'idée chiffrés cités sur cette page (commission de souscription autour de 10 %, décote 10 % à 35 %, délais 4 à 8 semaines ou 600 à 1 200 jours) correspondent à des fourchettes observées sur le marché : votre cas réel dépend de la SCPI détenue, du prix de retrait courant et des conditions du marché secondaire au moment de la cession.
Dernière mise à jour : 27 mai 2026.