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Marché Secondaire SCPI : Le Guide Complet 2025
Le marché secondaire des SCPI est une alternative flexible pour acheter ou revendre des parts en dehors du marché primaire. Profitez d’une transparence accrue et de nombreuses opportunités.
Qu’est-ce que le marché secondaire des SCPI ?
Le marché secondaire des SCPI permet aux investisseurs d’acheter ou de revendre des parts déjà existantes, sans passer par le marché primaire où les parts sont émises par les sociétés de gestion. Ces parts conservent leurs caractéristiques d’origine, continuent à générer des revenus locatifs et bénéficient de la même gestion professionnelle des actifs immobiliers. Le marché secondaire offre une solution plus flexible pour accéder à des SCPI fermées au primaire ou pour céder ses parts plus rapidement.
Pourquoi le marché secondaire était-il limité auparavant ?
Pendant longtemps, la revente de parts de SCPI passait exclusivement par les sociétés de gestion. Ce modèle centralisé réduisait les échanges directs entre investisseurs. Faute de plateformes dédiées, les transactions restaient plus complexes, et les SCPI étaient perçues comme des placements très longs, avec peu d’options en cas de besoin de liquidité.
Pourquoi le besoin émerge en 2025 ?
- Les investisseurs recherchent plus de flexibilité et des délais réduits.
- Certaines SCPI fermées au primaire ne sont accessibles qu’au secondaire.
- Les outils numériques facilitent des transactions mieux structurées et sécurisées.
2ndMarket connecte directement acheteurs et vendeurs, avec une signature électronique sécurisée (DocuSign) et un transfert encadré.
Avantages du marché secondaire des SCPI
- Accès à des SCPI fermées ou très demandées.
- Plus de flexibilité pour acheter ou revendre.
- Diversification facilitée entre plusieurs SCPI.
- Possibilité de réduire les délais par rapport aux circuits historiques.
Fonctionnement de 2ndMarket
- Création de compte : inscription simple et rapide.
- Publication ou recherche : annonces SCPI adaptées à votre stratégie.
- Validation sécurisée : notaire partenaire + signature DocuSign.
- Finalisation : paiement séquestré et transfert encadré.
Motifs fréquents de vente
- Besoin de liquidité (projet, succession, réallocation).
- Arbitrage entre SCPI ou recentrage sectoriel/géographique.
- Rééquilibrage du portefeuille face aux évolutions de marché.
Motifs fréquents d’achat
- Accéder à des SCPI non disponibles au primaire.
- Négocier un prix en phase avec l’offre et la demande.
- Optimiser un rendement cible en tenant compte des frais et droits.
Notions de prix au secondaire
| Notion | Définition | Point d’attention |
|---|---|---|
| Prix de souscription | Prix fixé par la société de gestion pour le primaire. | Peut inclure des frais d’entrée selon la documentation officielle. |
| Prix de retrait | Montant perçu par l’associé via le circuit de retrait de la société de gestion. | Peut être inférieur au prix de souscription. |
| Prix négocié (gré à gré) | Prix convenu entre vendeur et acheteur sur 2ndMarket. | Dépend de la qualité de l’actif, du volume et du délai visé. |
À connaître : des droits d’enregistrement (CGI, art. 726) sont dus par l’acheteur. Intégrez-les à votre calcul de coût total.
Risques associés
- Fluctuation de la valeur des parts selon le marché.
- Délai de revente non garanti en cas de faible demande.
- Risque de perte en capital ; revenus non garantis.
- Rendements variables selon la gestion et le contexte immobilier.
Pourquoi choisir 2ndMarket ?
- Transactions encadrées par notaire et signature DocuSign.
- Processus transparent de bout en bout.
- Audience ciblée d’investisseurs SCPI.
FAQ
Le gré à gré est-il autorisé ?
Oui. Les parts de SCPI sont cessibles. La cession reste encadrée par les statuts et, le cas échéant, par l’agrément de la société de gestion.
Pourquoi un prix négocié peut-il s’écarter du primaire ?
Parce que l’offre et la demande, la qualité perçue des actifs, le délai souhaité et les frais/droits influencent le prix.
Comment fixer son prix ?
Vendeur : positionnez-vous selon votre délai et les prix observés. Acheteur : raisonnez en coût total (prix + droits + notaire) et en rendement cible.
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