2nd Market dans Le Particulier
Liquidité SCPI compliquée ? 2ndMarket facilite la revente entre particuliers, sans intermédiaire ni longue attente. Déposez votre annonce en quelques clics !
Épargne Foncière : valeur de la part, baisse du prix et revente
Épargne Foncière début 2026 : prix de souscription 670 €, valeur de retrait 619,75 €, rendement 2024 de 4,52 %. Point sur la liquidité dégradée et options de revente sur le marché secondaire.
SCPI Épargne Foncière : valeur de la part, distribution et revente de parts
Épargne Foncière en bref. Prix de souscription 670 € au 01/01/2026, inchangé en 2025 après une baisse de 19,76 % en 2024. Valeur de retrait 619,75 €. Valeur de réalisation 581,52 €. Valeur de reconstitution 704,15 €. Taux de distribution 2025 : 4,86 %. La société de gestion annonce une distribution 2026 comprise entre 21,80 € et 23,40 € par part, avec un premier trimestre en recul de 25 à 30 %.
446 219 parts figurent au registre des retraits au 31/12/2025, soit 276,5 M€ et 7,2 % de la capitalisation, pour une collecte nette nulle sur le trimestre. La cession de gré à gré entre associés reste disponible à tout moment, sans passer par le registre. Sur 2nd Market, le vendeur fixe son prix, l'acheteur fait une offre, et l'acte est reçu par notaire.
Source : Bulletin d'Information Trimestriel T4 2025 (n° 26-01), La Française Real Estate Managers. Données au 31/12/2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Épargne Foncière sur 2nd Market
Prix de souscription670,00 €au 01/01/2026 — variation 2025 : 0 %
Valeur de retrait619,75 €souscription moins commission
Valeur de réalisation581,52 €−13,2 % vs prix de souscription
Vendre des parts Épargne Foncière
Le registre des retraits compte 446 219 parts en attente et la collecte nette est nulle. Le délai de traitement par compensation n'est pas déterminé. De fait, la cession de gré à gré est le canal disponible pour sortir sur un horizon court. Le dépôt d'annonce est gratuit et sans engagement.
Déposer une annonceAcheter des parts Épargne Foncière
Les parts se négocient de gré à gré entre associés, à un prix librement fixé. Les références publiques sont la valeur de réalisation (581,52 €) et la valeur de reconstitution (704,15 €). L'acheteur acquitte 5 % de droits d'enregistrement (art. 726 CGI) en plus du prix.
Voir les annonces2nd Market met en relation des associés vendeurs et des acheteurs. Les fonds ne transitent pas par la plateforme : ils sont conservés en séquestre par le notaire jusqu'au transfert des parts.
Registre des retraits ou cession de gré à gré
Sur le registre des retraits d'Épargne Foncière, les demandes sont exécutées par ordre chronologique, au rythme des nouvelles souscriptions. La collecte brute du quatrième trimestre 2025 s'établit à 0,7 M€ pour une collecte nette nulle : chaque souscription compense un retrait. Le délai d'attente n'est pas déterminé.
La cession de gré à gré suit une autre logique. Le vendeur et l'acheteur s'accordent directement sur un prix, sans passer par le registre.
- ✓Le vendeur fixe son prix minimum. Il n'est tenu ni par la valeur de retrait, ni par l'ordre chronologique du registre.
- ✓Les acheteurs formulent une offre. Le vendeur accepte, refuse ou négocie.
- ✓Acte reçu par notaire. Les fonds sont séquestrés par l'étude jusqu'au transfert effectif des parts sur le registre de la société de gestion.
- ✓Délai observé de 4 à 8 semaines entre la publication de l'annonce et le virement, selon les délais de traitement de la société de gestion.
- ✓Dépôt d'annonce gratuit. La commission n'est due qu'à la vente effective.
Épargne Foncière s'achète aussi de gré à gré avec décote. Le guide acheteur du marché secondaire détaille les prix pratiqués, les droits d'enregistrement de l'article 726 du CGI et le déroulé notarié d'une acquisition de parts de seconde main.
Chiffres clés au 31/12/2025
| Société de gestion | La Française Real Estate Managers SFDR article 9 |
| Type de capital | Capital variable — créée en 1968 — classification ASPIM : bureaux |
| Prix de souscription (01/01/2026) | 670,00 € — variation 2025 : 0 %, après −19,76 % en 2024 |
| Valeur de retrait | 619,75 €/part |
| Valeur de réalisation | 581,52 €/part −13,2 % vs souscription |
| Valeur de reconstitution | 704,15 €/part — prix de souscription en retrait de 4,8 % |
| Distribution brute 2025 | 32,56 €/part (27,62 € de résultat + 3,58 € de report à nouveau + 1,36 € de fiscalité payée par le fonds) |
| Distribution T4 2025 | 8,70 €/part, versée le 30/01/2026 |
| Taux de distribution 2025 | 4,86 % (base prix 670 € au 01/01/2025) |
| Distribution prévisionnelle 2026 | 21,80 à 23,40 €/part — premier trimestre en recul de 25 à 30 % |
| TOF au 31/12/2025 | 89,2 % 10,8 % de locaux en recherche |
| TOP | 86,2 % |
| Endettement | 19,62 % (autorisation maximale 30 %) — taux moyen 1,74 % — durée résiduelle 2,99 ans |
| Parts en attente de retrait | 446 219 parts — 276,5 M€ — 7,2 % de la capitalisation |
| Capitalisation | ~4,14 Md€ — 6 184 694 parts — 57 289 associés |
| TRI 5 ans (2021-2025) | −0,80 % |
| TRI 10 ans (2016-2025) | +2,95 % |
| TRI 15 ans (2011-2025) | +4,13 % |
| Patrimoine | 247 immeubles en direct + 172 via SCI — 1 146 395 m² en exploitation |
| WALB | 3,5 ans |
| Loyers quittancés T4 2025 | 38,3 M€ |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : BIT T4 2025, La Française REM. Données au 31/12/2025.
Distribution 2025, détail trimestriel
| Trimestre | T1 | T2 | T3 | T4 | Total brut 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Distribution brute par part | 7,50 € | 7,50 € | 7,50 € | 8,70 € | 32,56 € |
La distribution 2025 se décompose en 27,62 € de résultat, 3,58 € de report à nouveau et 1,36 € de fiscalité payée par le fonds, dont 0,36 € de fiscalité européenne et 1,00 € de fiscalité sur les plus-values immobilières françaises. Le quatrième trimestre a été réajusté à 8,70 €, contre 7,50 € les trois trimestres précédents, après arrêté des comptes.
Distribution 2026 en recul
Objectif annoncé : 21,80 à 23,40 € par part, contre 31,20 € de résultat distribuable en 2025. Le premier trimestre 2026 recule de 25 à 30 %, en raison d'une baisse attendue des loyers perçus. Les acomptes trimestriels varieront selon les résultats.
Registre des retraits et fonds de remboursement
| Indicateur | Valeur au 31/12/2025 |
|---|---|
| Parts en attente de retrait | 446 219 parts |
| Montant en attente | 276,5 M€ |
| Poids dans la capitalisation | 7,2 % |
| Collecte brute T4 2025 | 0,7 M€ (1 046 parts souscrites) |
| Collecte nette T4 2025 | Nulle — compensation intégrale |
| Parts annulées via le fonds de remboursement au T4 | 44 672 parts à 538 €/part |
Fonds de remboursement du quatrième trimestre 2025
La société de gestion a doté le fonds de remboursement de 30 millions d'euros au quatrième trimestre 2025. Il a permis d'annuler 44 672 parts au prix de 538 € par part, dans la limite de 45 parts par associé.
Le prix du fonds de remboursement (538 €) est inférieur à la valeur de retrait (619,75 €) et à la valeur de réalisation (581,52 €). Le minimum réglementaire correspond à la valeur de réalisation diminuée de 10 %, soit environ 523 €. Le prix retenu se situe légèrement au-dessus de ce plancher.
Pour un associé qui souhaite sortir sans attendre, la cession de gré à gré permet de négocier un prix directement avec un acheteur, sans plafond par associé et sans référence au fonds de remboursement.
Patrimoine — 419 immeubles, 1 146 395 m²
Répartition sectorielle (valeur vénale)
- Bureaux : 69,79 %
- Commerces : 19,79 %
- Hôtels, tourisme et loisirs : 6,21 %
- Santé et éducation : 3,78 %
- Logistique et locaux d'activités : 0,43 %
Expertises à périmètre constant : −1,8 % au global. Bureaux : −2,5 %. Commerces : −0,1 %.
Répartition géographique (valeur vénale)
- Île-de-France : 36,79 %
- Régions : 32,41 %
- Paris : 22,30 %
- Allemagne : 5,53 %
- Pays-Bas 1,58 % — Royaume-Uni 0,98 % — Irlande 0,41 %
59,7 % des surfaces vacantes se situent en Île-de-France.
Activité locative du quatrième trimestre 2025
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Surfaces reloués | 31 799 m² |
| Surfaces libérées | 39 172 m² solde : +7 373 m² vacants |
| Loyers quittancés T4 | 38,3 M€ |
| Stock de locaux vacants | 158 079 m² — 96,2 % de bureaux, 59,7 % en Île-de-France |
| Surface en restructuration | 28 517 m² |
| WALB | 3,5 ans |
Fait marquant du trimestre : libération du Step Up à Pantin (93) par BNP Paribas, plus de 14 000 m², quote-part 65 %. L'immeuble est en commercialisation et fera l'objet de travaux pour permettre la multi-location. Livraison d'une résidence de tourisme à Serre-Chevalier, quote-part 29,3 %, entièrement louée à MMV.
Cessions d'actifs
Quatrième trimestre 2025 : 11 actifs cédés, 21 584 m² en quote-part, 60,7 M€ HT, dont 89,2 % de bureaux et 10,8 % de commerces. Localisations : Paris (2), Savigny-le-Temple, Saint-Dizier, Saint-Herblain, Lyon, Aix-en-Provence, Düsseldorf, Lezennes, Cherbourg-en-Cotentin, Montivilliers.
Sur l'année 2025 : 39 cessions, 177,7 M€, plus de 55 000 m², dont 12 000 m² vacants. Ces produits ont financé les travaux, remboursé une partie des emprunts et doté le fonds de remboursement.
Nouvel actif en restructuration : le Cinq à Bordeaux (33), immeuble vacant entièrement rénové, bail signé, livraison prévue en 2026.
Aucune acquisition directe au quatrième trimestre. Une acquisition indirecte a été réalisée via la SCI LF France Santé, détenue à 2,61 % par Épargne Foncière.
Acheter des parts Épargne Foncière avec décote
Simulation acheteur sur 10 parts
| Base de prix | Prix de souscription (670 €) | Proche valeur de réalisation (~582 €) | Prix négocié (~520 €) |
|---|---|---|---|
| Montant investi | 6 700 € | ~5 820 € | ~5 200 € |
| Distribution brute 2025 | 325,60 € | 325,60 € | 325,60 € |
| Rendement sur prix d'entrée, base 2025 | 4,86 % | ~5,60 % | ~6,26 % |
| Distribution 2026 estimée (médiane 22,60 €) | 226,00 € | 226,00 € | 226,00 € |
| Rendement sur prix d'entrée, base 2026 | ~3,37 % | ~3,89 % | ~4,35 % |
Montants illustratifs, hors frais. La distribution 2026 est estimée à la médiane de la fourchette annoncée par la société de gestion (21,80 à 23,40 € par part). Le rendement effectif dépend du prix négocié et de la distribution réellement versée. Les revenus ne sont pas garantis.
Frais à la charge de l'acheteur
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix de cession, article 726 du CGI, versés au Trésor public.
- Commission 2nd Market : 1,8 % TTC du prix de cession.
- Avant-contrat : 240 € TTC.
- Frais de notaire acheteur, dégressifs selon le montant.
Point d'attention sur la distribution 2026
La société de gestion anticipe un recul marqué des distributions 2026, entre 21,80 € et 23,40 € par part contre 31,20 € de résultat distribuable en 2025. Tout calcul de rendement établi sur la base 2025 doit être corrigé en conséquence.
Vendre ses parts Épargne Foncière
Le registre des retraits compte 446 219 parts en attente et la collecte nette est nulle. Le fonds de remboursement traite au maximum 45 parts par associé. De fait, la cession de gré à gré est le canal disponible pour dégager des liquidités sur un horizon court.
Déroulé d'une cession sur 2nd Market
- Dépôt de l'annonce, gratuit, avec le prix souhaité par le vendeur.
- Les acheteurs intéressés formulent une offre.
- Le vendeur accepte, refuse ou négocie.
- Le notaire reçoit l'acte, vérifie l'identité des parties et séquestre les fonds.
- Le virement intervient dans la semaine qui suit le transfert des parts sur le registre de la société de gestion.
Frais à la charge du vendeur
- Commission 2nd Market, barème dégressif par tranches, à partir de 6 % TTC sur la première tranche, déduite du produit de la vente.
- Frais de notaire vendeur, dégressifs, avec un minimum de 540 € TTC.
Le montant exact dépend du prix de cession et du nombre de parts. Calculer les frais de vente.
Points d'attention pour l'acheteur
Éléments favorables
- Prix de souscription en retrait de 4,8 % sous la valeur de reconstitution (704,15 €).
- Endettement modéré : 19,62 % pour une autorisation maximale de 30 %, à un taux moyen de 1,74 %.
- Plan d'arbitrage actif : 177,7 M€ de cessions en 2025.
- SCPI créée en 1968, patrimoine diversifié géographiquement.
- Actifs en restructuration avec baux déjà signés, dont Bordeaux.
- TRI 15 ans positif : +4,13 %.
Risques à évaluer
- Distribution 2026 en recul marqué : 21,80 à 23,40 € contre 31,20 € de résultat 2025.
- TOF en repli : 89,2 % contre 90,0 % au trimestre précédent.
- Valeur de réalisation inférieure de 13,2 % au prix de souscription.
- Expertises bureaux en recul de 2,5 % à périmètre constant, pour 69,79 % du patrimoine.
- TRI 5 ans négatif : −0,80 %.
- Libération du Step Up à Pantin, plus de 14 000 m², qui pèse sur les loyers 2026.
- WALB de 3,5 ans : renouvellements de baux à négocier dans un marché difficile.
Questions fréquentes
Quelle est la valeur de la part Épargne Foncière ?
Quatre valeurs coexistent au 31/12/2025. Le prix de souscription est de 670,00 €. La valeur de retrait, versée à l'associé sortant par le registre, est de 619,75 €. La valeur de réalisation, qui correspond à l'actif net réévalué, est de 581,52 €. La valeur de reconstitution, qui intègre les frais de reconstitution du patrimoine, est de 704,15 €. Sur le marché secondaire de gré à gré, le prix est fixé librement entre le vendeur et l'acheteur.
Pourquoi le prix de la part Épargne Foncière a-t-il baissé ?
Le prix de souscription est passé de 835 € à 670 € en 2024, soit une baisse de 19,76 %. Il est resté inchangé en 2025. Cette baisse fait suite au recul des expertises du patrimoine, majoritairement composé de bureaux à hauteur de 69,79 % de la valeur vénale. Les expertises reculent encore de 1,8 % à périmètre constant sur 2025, dont 2,5 % sur les bureaux.
Pourquoi la distribution 2026 est-elle en baisse ?
La société de gestion anticipe un recul des loyers perçus en 2026, lié notamment à la libération du Step Up à Pantin par BNP Paribas et à un marché des bureaux toujours difficile. La distribution du premier trimestre baisse de 25 à 30 %. L'objectif annoncé pour l'année est de 21,80 € à 23,40 € par part, contre 32,56 € distribués en brut en 2025.
Combien de temps faut-il pour vendre des parts Épargne Foncière ?
Par le registre des retraits, le délai n'est pas déterminé : 446 219 parts sont en attente au 31/12/2025 et la collecte nette du trimestre est nulle, chaque souscription compensant un retrait. Le fonds de remboursement traite au maximum 45 parts par associé. Par cession de gré à gré, le délai observé sur 2nd Market est de 4 à 8 semaines entre la publication de l'annonce et le virement, selon les délais de traitement de la société de gestion.
Que propose le fonds de remboursement Épargne Foncière ?
La société de gestion l'a doté de 30 millions d'euros au quatrième trimestre 2025. Il a permis d'annuler 44 672 parts au prix de 538 € par part, dans la limite de 45 parts par associé. Ce prix est inférieur à la valeur de retrait de 619,75 € et à la valeur de réalisation de 581,52 €. Le minimum réglementaire correspond à la valeur de réalisation diminuée de 10 %, soit environ 523 €.
Faut-il un notaire pour céder des parts de gré à gré ?
La loi ne l'impose pas : les parts de SCPI sont des parts sociales, cessibles sous seing privé, la cession étant rendue opposable à la société selon l'article 1690 du Code civil. L'acte notarié est le choix de sécurité retenu par 2nd Market : le notaire vérifie l'identité des parties, séquestre les fonds jusqu'au transfert effectif des parts et procède à l'enregistrement. Les 5 % de droits d'enregistrement prévus à l'article 726 du CGI sont dus dans tous les cas, à la charge de l'acheteur.
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Les informations de cette page sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les parts de SCPI comportent des risques : perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La cession sur le marché secondaire ne garantit ni un prix, ni un délai d'exécution.
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la cession de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion de portefeuille, ni conseiller en gestion de patrimoine, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable. La qualification fiscale de l'opération relève du notaire rédacteur. Avant toute décision, se reporter aux documents officiels de la SCPI, bulletins trimestriels, rapports annuels et note d'information, disponibles auprès de La Française REM.
Source principale : Bulletin d'Information Trimestriel T4 2025 (n° 26-01), La Française Real Estate Managers. Données au 31/12/2025.
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SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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