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Épargne Foncière 2025 : Prix, Rendement, Avis | Marché Secondaire
Épargne Foncière (La Française REM) : prix 670 €, rendement 4,52 %, liquidité sous pression et décote élevée possible. Analyse complète 2025 et sources officielles sur 2nd Market.
Épargne Foncière 2025 : Analyse Complète | Prix, Rendement, Liquidité
Au 30 juin 2025, Épargne Foncière affiche 407 688 parts en attente de retrait (~19 ans). Prix de souscription : 670 €. Rendement cible 2025 : ~4,7 %. TOF (T2 2025) : 91 %. Patrimoine à 85 % bureaux. Analyse de la liquidité et solutions de revente via marché secondaire.
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Décote moyenne : -10 % à -20 % sous le prix de souscription (exemples 600–536 €)
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Délai traditionnel : ~19 ans au rythme actuel des retraits
Délai 2nd Market : 4 à 6 semaines selon dossiers
Déposer une annonce📊 Fiche technique Épargne Foncière
| Caractéristique | Valeur |
|---|---|
| Société de gestion | La Française REM |
| Type | SCPI à capital variable |
| Année de création | 1968 |
| Prix de souscription | 670 € (dès 01/2025, -19,8 %) |
| Prix de retrait | 619,75 € |
| Capitalisation T2 2025 | 4,17 Mds € |
| Nombre d'associés | 58 178 |
| Patrimoine | 272 immeubles en direct (246 actifs France + SCI) |
Épargne Foncière : marché primaire vs marché secondaire
| Marché primaire | Marché secondaire (2nd Market) | |
|---|---|---|
| Prix d'achat moyen | 670 € / part (prix de souscription 2025) | 536–600 € / part environ, selon les annonces et la décote |
| Disponibilité | Souscription possible mais file d’attente importante | Parts disponibles selon les annonces publiées |
| Délai de sortie / acquisition | Délai théorique ~19 ans au rythme T2 2025 | 4 à 6 semaines en moyenne selon dossiers |
| Rendement effectif (avec décote) | 4,52 % (2024) sans décote | Environ 5,0–5,6 % pour des achats à 600–536 € (exemples donnés) |
💰 Performance et rendement
| Indicateur | Valeur | Notes |
|---|---|---|
| Rendement 2024 | 4,52 % | distribution annuelle 36,72 €/part |
| Distribution annoncée 2025 | 7,50 €/trimestre (prévision : 31,20 €) | baisse divisée par 4 vs 2024 T4 |
| TOF (T2 2025) | 91 % | en baisse continue |
| Report à nouveau | env. 23 % du prix de part | réserves mobilisées |
Évolution du rendement 2020–2024
- 2020 : 4,65 %
- 2021 : 4,60 %
- 2022 : 4,58 %
- 2023 : 4,55 %
- 2024 : 4,52 %
Rendement en repli, rendement prévisionnel 2025 4,66–4,7 % si acompte trimestriel maintenu.
🏢 Composition du patrimoine
Répartition par secteur (T2 2025)
| Secteur | Pourcentage |
|---|---|
| Bureaux | ~85 % |
| Commerces | ~10 % |
| Autres (logistique, santé…) | ~5 % |
Répartition géographique
- Paris/IDF : ~60 %
- Régions France : ~36 %
- Allemagne & Benelux : ~5 %
Locataires principaux : Secteur public, Orange, La Poste, Nexity, Airbus.
🚨 Situation de liquidité milieu 2025
Parts en attente de retrait : 407 688 (6,5 % de la capitalisation)
Retraits exécutés T2 2025 : 1 774 parts/trimestre
Délai théorique de sortie : ~19 ans
Évolution de la file d’attente
| Période | Parts en attente |
|---|---|
| T4 2023 | 245 000 |
| T2 2024 | 320 000 |
| T4 2024 | 385 000 |
| T2 2025 | 407 688 |
Le taux de parts en attente approche 6,5 % de la capitalisation totale (et >9 % du nombre de parts).
⏱️ Comparaison : circuit traditionnel vs 2nd Market
| Critère | Via La Française REM | Via 2nd Market |
|---|---|---|
| Délai moyen | ~19 ans (théorique) | 4–6 semaines |
| Prix de vente | 670 € (prix de retrait fixe) | Négociable (décote possible) |
| Frais vendeur | 0 € | 6 % TTC dégressif + notaire 3 % TTC dégressifs |
| Contrôle du prix | Aucun | Total |
| Certitude de vente | Aucune garantie | Dépend du prix fixé |
💡 Solutions de revente rapide
Option 1 : Vente sur 2nd Market (4–6 semaines)
Option 2 : Circuit traditionnel (19 ans)
- Avantages : aucun frais direct, prix garanti à 670 €, revenus maintenus pendant l’attente
- Inconvénients : délai théorique très long, risque d’allongement, incertitude de timing, coût d’opportunité
📈 Opportunités d’achat sur le marché secondaire
- Rendement boosté par effet prix d’entrée : 670 € → 4,52 % ; 600 € → 5,05 % ; 536 € → 5,65 %
- SCPI historique et solide : 73 ans, 251 actifs, RAN ~23 %
- Dividendes identiques entre parts achetées à décote et souscrites en direct
Frais à prévoir (acheteur)
- Commission 2nd Market : 1,8 % TTC
- Frais avant-contrat : 240 € TTC
- Droits d’enregistrement : 5 % (article 726 CGI)
- Frais La Française REM : 100–200 €
Exemple
Achat de 100 parts à 600 €/part = 60 000 €
- Commission 2nd Market (1,8 %) : 1 080 €
- Avant-contrat : 240 €
- Droits 5 % : 3 000 €
- Frais La Française REM : ~150 €
- TOTAL : 64 470 €
Revenus annuels attendus : 60 000 € × 4,52 % = 2 712 € • Rendement effectif : 2 712 / 64 470 ≈ 4,21 %
🧮 Fiscalité de la revente
- Régime des plus-values sur parts de SCPI
- Abattements durée de détention : IR 19 % exonéré après 22 ans ; PS 17,2 % après 30 ans
- Exemple : achat 600 € (2017) → vente 600 € (2025) = PV 0 € → pas d’imposition
- Vente avec décote (536 €) = moins-value 64 €/part → non déductible
🎯 Pour qui est destinée cette SCPI ?
Profil investisseur adapté
- SCPI historique (73 ans), patrimoine France, rendement stable ~4,5 %, TOF 93 %, RAN confortable
- Revenus réguliers • Horizon long terme (10+ ans) • Pas de besoin de liquidité immédiate
Profil non adapté
- Besoin de liquidité court/moyen terme • Recherche de rendement > 5 % sans décote
- Aversion au risque bureaux • Capital limité
🔄 Arbitrage : faut-il sortir d'Épargne Foncière ?
Questions à se poser
- Situation personnelle : liquidités, succession/divorce, retraite proche
- Rendement actuel : 4,52 % jugé suffisant ou non
- Horizon d’investissement : < 5 ans (sortie avec décote), 5–10 ans (à évaluer), 10 ans (conserver)
🛠️ Simulateurs & outils 2nd Market
❓ FAQ Épargne Foncière
Pourquoi la file d'attente est-elle si longue ?
Manque de souscriptions nouvelles pour compenser les retraits. Suspension des achats à crédit.
Le prix de retrait peut-il baisser ?
Oui, décision possible du gestionnaire selon les expertises et le marché.
Les revenus sont-ils garantis ?
Non. Les dividendes dépendent des loyers perçus et peuvent varier.
Puis-je vendre seulement une partie de mes parts ?
Oui via 2nd Market, avec liberté sur le nombre de parts et le prix.
Quel est le meilleur moment pour vendre ?
Selon votre urgence : 15–20 % de décote si immédiat, 5–10 % pour tester le marché.
📞 Comment vendre vos parts Épargne Foncière ?
- Dépôt d'annonce : inscription, nombre de parts, prix souhaité, relevé SCPI (preuve de propriété)
- Négociation : offres d'acheteurs, messagerie sécurisée, ajustement du prix
- Avant-contrat : signature électronique, dépôt de garantie acheteur (~10 %)
- Notaire : vérification, acte authentique, paiement en séquestre, information de la société de gestion
- Réception des fonds : virement vendeur et mise à jour du registre
🔗 Guides et ressources
⚖️ Avertissement légal
2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent des risques de perte en capital et de liquidité. La plateforme met en relation, sans garantie de vente. Droits d’enregistrement : 5 %.
Dernière mise à jour : octobre 2025. Données issues des publications officielles 2024–T2 2025.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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