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Simulateur d'arbitrage SCPI

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Simulateur d'Arbitrage SCPI 2026

Optimisez vos décisions d'arbitrage : conserver ou revendre vos SCPI sur le marché secondaire

Ce simulateur vous aide à évaluer l'opportunité d'arbitrage de votre investissement en SCPI. Comparez 2 scénarios : conserver vos parts actuelles ou les vendre pour réinvestir dans un nouveau placement (SCPI ou autre) avec un rendement potentiellement supérieur.

L'analyse intègre les frais (vente, achat, écart de prix), la décote potentielle à la vente sur le marché secondaire, et l'évolution de la valeur des parts. Le simulateur projette la performance sur la durée que vous indiquez et identifie le scénario potentiellement le plus avantageux.

💡
Quand arbitrer vos SCPI ? Si le rendement de votre SCPI est inférieur aux alternatives du marché, ou si vous souhaitez ajuster votre stratégie (diversification, changement de SCPI…). Le taux de distribution moyen 2024 s'établit à environ 4,7 % (ASPIM), avec des écarts importants entre véhicules (3 % à 11 %). Les valeurs par défaut (4 % et 7 %) sont des exemples-types, pas des moyennes de marché.

Paramètres de simulation

Scénario 1 : Conservation des SCPI actuelles

  • Valeur initiale
  • Valeur finale (avant écart)
  • Écart de prix au retrait
  • Valeur finale (après écart)
  • Revenus cumulés
  • Total

Projections de valeur

  • Valeur minimum projetée
  • Valeur maximum projetée

Évolution année par année

    Scénario 2 : Arbitrage vers nouveau placement

    • Valeur initiale
    • Valeur après décote
    • Frais de vente
    • Frais d'achat
    • Montant effectivement investi
    • Valeur finale du nouveau placement
    • Revenus cumulés
    • Total

    Projections de valeur

    • Valeur minimum projetée
    • Valeur maximum projetée

    Évolution année par année

      Comparaison des scénarios

      • Option potentiellement la plus avantageuse
      • Différence de valeur finale
      • Point d'équilibre (estimation)
      Conclusion de l'analyse

      Hypothèses et limites

      Ce simulateur est un outil d'aide à la décision, pas un prédicteur de performance. Il repose sur les hypothèses suivantes :

      • Les rendements (actuels et futurs) sont des hypothèses-types modifiables. Le taux de distribution moyen 2024 est d'environ 4,7 % (ASPIM), avec des écarts importants entre SCPI (3 %–11 %). Le rendement de 7 % du nouveau placement est un exemple haut de fourchette.
      • Les décotes de 10–30 % sont des ordres de grandeur observés sur le marché secondaire en 2024–2025 selon les SCPI et secteurs (bureaux, santé, logistique…). Elles peuvent évoluer.
      • Le simulateur ne prend pas en compte la fiscalité : revenus fonciers, plus-values immobilières, prélèvements sociaux (17,2 %), IFI, ni les droits d'enregistrement de 5 % (article 726 CGI, à la charge de l'acheteur).
      • Les frais côté société de gestion (frais de retrait spécifiques) ne sont pas modélisés.
      • Le scénario d'arbitrage ne modélise pas un éventuel changement de prix de part (décote ou revalorisation) sur le nouveau placement. Le marché 2023–2025 a connu −3 à −5 % de baisse moyenne des prix de parts.
      • Le « point d'équilibre » est une estimation simplifiée ; 8–10 ans minimum sont généralement nécessaires pour amortir les frais d'entrée SCPI.
      • Les frais de vente et d'achat sont basés sur les taux renseignés et peuvent différer des frais réels appliqués.

      Données de référence : rendements ASPIM 2024 consolidés début 2025, décotes marché secondaire 2nd Market 2024–2025, frais d'entrée SCPI constatés 2024–2025. Simulation mise à jour février 2026.

      Mis à jour le 20/09/2025

      Arbitrage SCPI : conserver ou revendre vos parts ?

      Faut-il conserver ou revendre vos SCPI ? Dois-je conserver mes parts actuelles ou les revendre pour réinvestir dans une SCPI plus performante ? Cette décision d'arbitrage peut avoir un impact significatif sur la rentabilité à long terme de votre portefeuille.

      Qu'est-ce que l'arbitrage SCPI ?

      L'arbitrage SCPI consiste à vendre vos parts actuelles pour réinvestir dans une autre SCPI ou un autre investissement offrant potentiellement de meilleures perspectives. Cette stratégie peut être pertinente dans plusieurs cas :

      • Lorsque le rendement de votre SCPI actuelle est inférieur aux alternatives du marché
      • Si vous souhaitez diversifier votre portefeuille immobilier
      • Quand votre stratégie d'investissement évolue (recherche de plus-value vs revenus réguliers)
      • Face à des perspectives défavorables pour votre SCPI actuelle

      Cependant, cette décision ne doit pas être prise à la légère, car elle implique des frais qui peuvent réduire la rentabilité de l'opération.

      Les facteurs clés de la décision d'arbitrage

      1. L'écart de rendement

      Le facteur le plus évident est la différence entre le rendement actuel de votre SCPI et celui que vous pourriez obtenir ailleurs. Plus cet écart est important, plus l'arbitrage pourrait être intéressant.

      2. Les frais de transaction

      Une vente sur le marché secondaire implique :

      • Une décote potentielle (10-30% selon la SCPI et les conditions de marché)
      • Des frais de transaction (généralement aux alentours de 10%, la valeur de retrait)
      • Des frais d'acquisition pour le nouvel investissement (0-12% selon le placement choisi)

      3. L'horizon d'investissement

      L'arbitrage SCPI est généralement une stratégie de long terme. Plus votre horizon est éloigné, plus l'impact positif d'un meilleur rendement pourra compenser les frais initiaux.

      4. L'évolution des parts

      La valeur des parts de SCPI évolue dans le temps. Une SCPI dont la valorisation stagne ou baisse peut être un candidat à l'arbitrage, tandis qu'une SCPI dont la valeur augmente régulièrement mérite parfois d'être conservée malgré un rendement inférieur.

      Comment utiliser notre simulateur d'arbitrage SCPI

      • Entrez vos données actuelles : valeur de vos parts, rendement actuel, évolution prévisible
      • Précisez les paramètres de l'arbitrage : décote estimée, frais, rendement potentiel du nouveau placement
      • Définissez votre horizon d'investissement
      • Choisissez si vous réinvestissez les revenus

      Le simulateur calcule alors :

      • L'évolution projetée de la valeur de vos parts actuelles
      • Le scénario d'arbitrage avec prise en compte de tous les frais
      • Le point d'équilibre (quand l'arbitrage devient plus avantageux)
      • La différence de rentabilité entre les deux options

      Points d'attention pour un arbitrage SCPI réussi

      • La fiscalité n'est pas prise en compte dans le simulateur. Les plus-values immobilières sont imposables et peuvent réduire l'intérêt d'un arbitrage.
      • Le timing est essentiel : le marché secondaire des SCPI connaît des variations de liquidité et de valorisation.
      • La diversification reste un principe fondamental : conserver une partie de vos anciennes SCPI peut rester pertinent.
      • L'analyse qualitative complète l'approche quantitative : stratégie de la société de gestion, qualité du patrimoine, taux d'occupation, etc.

      Une décision stratégique à ne pas prendre à la légère

      L'arbitrage de vos parts de SCPI est une décision financière importante qui mérite une analyse approfondie. Notre simulateur vous offre une base objective pour évaluer votre situation spécifique. Pour un investisseur en SCPI, l'arbitrage n'est pas une fin en soi mais un outil d'optimisation de portefeuille à utiliser avec discernement. La patience et la vision à long terme restent les alliées d'une stratégie d'investissement immobilier réussie. Utilisez notre simulateur d'arbitrage SCPI dès maintenant pour évaluer votre situation personnelle et déterminer si l'arbitrage de vos parts représente une opportunité dans votre cas !

      Cette simulation est fournie à titre indicatif. Pour une analyse personnalisée tenant compte de votre situation fiscale et patrimoniale complète, consultez un conseiller financier spécialisé.

      En savoir plus avec nos simulateurs SCPI

      Hypothèses et limites

      Le simulateur repose sur des hypothèses simplifiées et ne prend pas en compte les variations extrêmes du marché. Il suppose que la vente est réalisable immédiatement via 2nd Market, sans blocage. L’impact fiscal sur les plus-values n’est pas inclus ici, mais nous avons un simulateur de fiscalité SCPI si vous souhaitez une estimation détaillée.

      Si vous avez besoin de vendre vite, 2nd Market vous permet d’obtenir des liquidités immédiatement. Ce simulateur vous aide à prendre une décision éclairée, mais ne remplace pas un conseil en investissement personnalisé.

      Aller plus loin