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Simulateur Viager Deux Têtes 2026

Simulateur viager deux têtes 2026 : calcul bouquet, rente et DUH couple

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Viager sur deux têtes

Simulateur Viager Deux Têtes 2026 : Calcul Bouquet, Rente et DUH Couple

Calculez bouquet, rente et DUH pour un viager vendu par un couple. La rente continue jusqu'au décès du dernier survivant.

Tables INSEE TGH05 Espérance vie joint NPV 4 % 100 % gratuit
Viager sur deux têtes : Le bien est vendu par deux personnes (généralement un couple). Le débirentier verse la rente jusqu'au décès du dernier crédirentier. L'espérance de vie retenue est celle du dernier survivant, ce qui allonge la durée et réduit la rente mensuelle par rapport à un viager sur une tête.

Les deux crédirentiers

Crédirentier A
—

INSEE TGH05 (homme) / TGF05 (femme)

Crédirentier B
—

INSEE TGH05 (homme) / TGF05 (femme)

Espérance de vie du dernier survivant : — (méthode actuarielle joint)

Le bien immobilier

Valeur libre du bien

Vide = 6 % annuel auto-estimé

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Valeur occupée estimée
—
—
Dernier survivant
—
INSEE TGH05/TGF05 — joint
Valeur vénale
—
Libre de toute occupation
DUH économique
—
—
Loyer de marché
—
Mensuel retenu

Comparaison des espérances de vie

Crédirentier A—
Crédirentier B—
Dernier survivant (retenu pour calcul)—

Scénarios Bouquet / Rente

Trois répartitions basées sur la valeur occupée. La rente court jusqu'au décès du dernier survivant.

Comprendre le viager deux têtes

  • Rente plus basse qu'un viager une tête, car la durée probable est plus longue (dernier survivant).
  • Protection réciproque : si l'un des deux décède, l'autre continue à percevoir la rente intégrale.
  • DUH calculé sur le couple : l'occupation dure jusqu'au départ du dernier. Le DUH est donc plus élevé qu'en viager une tête.
  • Bouquet inchangé : le bouquet est versé à la signature et ne dépend pas de la durée de vie.
  • Avant de signer, un notaire spécialisé est indispensable pour sécuriser les clauses (réversion, indexation, charges).

Méthodologie de calcul

  • Espérance vie individuelle : Tables INSEE TGH05 générationnelles — interpolation inverse power (70+ ans), linéaire (< 70 ans)
  • Espérance vie joint (dernier survivant) : intégration numérique P(max(T_A, T_B) > t) — distribution Weibull k=1.5 calibrée
  • DUH : Méthode économique NPV 4 % (loyers futurs actualisés). Plafond 60 % de la valeur vénale.
  • Bouquet : 20-30 % de la valeur occupée
  • Rente mensuelle : (valeur occupée - bouquet) / espérance vie joint / 12

Sources : INSEE TGH05, CGI Art. 669, standards notariaux

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Avertissement : Ces estimations sont indicatives et basées sur des statistiques de mortalité moyennes (tables INSEE TGH05/TGF05). Elles ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le viager sur deux têtes présente des spécificités contractuelles importantes. Consultez impérativement un notaire spécialisé avant toute décision. 2nd Market est une plateforme neutre de mise en relation — elle n'est ni agent immobilier, ni notaire, et ne délivre aucun conseil.

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ⓘ  Réponse rapide

Comment calculer un viager sur deux têtes ?

Le calcul repose sur l'espérance de vie du dernier survivant (méthode actuarielle joint, tables INSEE TGH05/TGF05). En viager occupé, on soustrait le DUH actualisé à 4 % sur cette durée prolongée pour obtenir la valeur occupée, puis on répartit entre bouquet (20–30 %) et rente mensuelle : (valeur occupée − bouquet) ÷ espérance joint ÷ 12.

La rente viager est-elle réduite au décès du premier crédirentier ?

Non. En viager sur deux têtes à réversion intégrale — forme la plus répandue en France — la rente est maintenue à son montant initial jusqu'au décès du dernier survivant. Le premier décès ne modifie ni le montant ni la fréquence des versements. Une clause de réversion partielle est possible mais doit être explicitement négociée par acte notarié.

Viager deux têtes : définition et fonctionnement

Le viager sur deux têtes est la forme de viager utilisée lorsque deux personnes vendent conjointement un bien — le plus souvent un couple. La rente viagère est versée par l'acheteur (débirentier) jusqu'au décès du dernier des deux crédirentiers. Si l'un décède en premier, l'autre continue à percevoir la rente intégrale, sans réduction. C'est la protection fondamentale du conjoint survivant.

Point clé : L'espérance de vie retenue pour le calcul est celle du dernier survivant — non la moyenne des deux. Cette durée allongée réduit mécaniquement la rente mensuelle par rapport à un viager une tête, mais garantit au conjoint une protection totale jusqu'à la fin de sa vie.

Impact du viager deux têtes sur la rente, le DUH et le bouquet

Par rapport à un viager une tête, trois paramètres sont directement affectés par la présence de deux crédirentiers : l'espérance de vie retenue, le montant de la rente mensuelle, et la valeur du DUH (droit d'usage et d'habitation) en viager occupé. Le bouquet, versé à la signature, ne dépend pas de la durée de vie et reste calculé en pourcentage de la valeur occupée.

Paramètre Viager 1 tête Viager 2 têtes
Espérance de vie retenue Celle du vendeur unique Dernier survivant du couple (plus longue)
Durée probable de la rente Base de référence +15 à 30 % en moyenne
Rente mensuelle Plus élevée Plus faible à capital et bouquet identiques
DUH (viager occupé) Calculé sur 1 espérance de vie Calculé sur le dernier survivant → décote plus élevée
Bouquet % de la valeur occupée % de la valeur occupée — identique
Protection du conjoint Non applicable Rente intégrale maintenue au 1er décès

Espérance de vie du dernier survivant : méthode actuarielle

L'espérance de vie du dernier survivant ne s'obtient pas en prenant le maximum des deux espérances individuelles — cette approche sous-estimerait la durée réelle. Le simulateur utilise une intégration numérique de la probabilité qu'au moins l'un des deux soit en vie à l'instant t, modélisée par une distribution de Weibull (k = 1,5) calibrée sur les tables générationnelles INSEE TGH05 (hommes) et TGF05 (femmes).

Formule actuarielle : P(max(T_A, T_B) > t) = S_A(t) + S_B(t) − S_A(t) × S_B(t), où S est la fonction de survie individuelle. L'espérance du dernier survivant est l'intégrale de cette probabilité.

Exemple — Couple H72 / F70 : L'homme de 72 ans a une espérance individuelle d'environ 13,9 ans (TGH05) ; la femme de 70 ans, environ 18,8 ans (TGF05). L'espérance du dernier survivant calculée par méthode actuarielle est d'environ 20,5 ans — soit 1,7 an de plus que la femme seule. Cet allongement réduit la rente mensuelle d'environ 8 à 10 % par rapport à un viager une tête sur la femme uniquement.

DUH deux têtes : pourquoi la décote sur la valeur vénale est plus importante

En viager occupé deux têtes, le DUH est calculé sur l'espérance de vie du dernier survivant. L'occupation du bien est supposée durer jusqu'au départ ou au décès du dernier crédirentier — donc plus longtemps qu'en viager une tête. Cela augmente la valeur actualisée des loyers économisés et, mécaniquement, la décote appliquée à la valeur vénale pour obtenir la valeur occupée.

Le simulateur retient la méthode économique NPV à 4 % avec un plafond à 60 % de la valeur vénale, conformément aux pratiques notariales. À bien et loyer de marché identiques, le DUH deux têtes est généralement 15 à 25 % supérieur à un DUH calculé sur une tête seule.

Bouquet et rente mensuelle : comment se répartissent-ils ?

La répartition entre bouquet et rente est librement négociée entre vendeurs et acheteur, sans obligation légale de respecter un ratio fixe. Trois scénarios types sont couramment retenus :

  • Rente maximisée — bouquet à 20 % de la valeur occupée, rente mensuelle plus élevée.
  • Équilibrée — bouquet à 25 %, rente et capital initial équilibrés.
  • Capital immédiat — bouquet à 30 %, rente plus faible mais liquidité initiale plus importante.

Formule de la rente : (valeur occupée − bouquet) ÷ espérance vie joint ÷ 12. Le bouquet est versé à la signature et ne dépend pas de la durée de vie réelle. Une clause d'indexation (généralement sur l'indice IRL) est recommandée pour préserver le pouvoir d'achat sur le long terme. Un notaire spécialisé est indispensable pour sécuriser les clauses de réversion, d'indexation et de charges.

Questions fréquentes — Viager sur deux têtes

Comment calculer un viager sur deux têtes ?
Le calcul repose sur l'espérance de vie du dernier survivant, obtenue par méthode actuarielle joint (tables INSEE TGH05/TGF05, distribution Weibull k = 1,5). En viager occupé, on soustrait le DUH actualisé à 4 % sur cette espérance prolongée pour obtenir la valeur occupée. Le bouquet représente 20 à 30 % de la valeur occupée ; la rente mensuelle est égale à (valeur occupée − bouquet) ÷ espérance joint ÷ 12. Le simulateur ci-dessus effectue ce calcul automatiquement.
La rente est-elle réduite au premier décès en viager deux têtes ?
Non. Le viager sur deux têtes à réversion intégrale — forme la plus répandue en France — maintient la rente à son montant initial jusqu'au décès du dernier crédirentier. Le décès du premier ne modifie ni le montant ni la fréquence des versements. Une clause de réversion partielle (ex. 60 %) est possible mais doit être explicitement négociée et inscrite dans l'acte notarié.
Pourquoi la rente est-elle plus faible en viager deux têtes qu'en viager une tête ?
Parce que l'espérance de vie retenue est celle du dernier survivant, qui est plus longue que celle de chacun des deux crédirentiers pris séparément. À valeur occupée et bouquet identiques, une durée de versement plus longue implique une rente mensuelle plus faible. C'est le prix de la protection réciproque : le conjoint survivant continue à percevoir la rente intégrale jusqu'à son propre décès.
Le DUH est-il plus élevé en viager deux têtes qu'en viager une tête ?
Oui. Le DUH est calculé sur l'espérance de vie du dernier survivant, plus longue que celle d'une personne seule. L'occupation du bien étant supposée durer plus longtemps, la valeur actualisée des loyers économisés augmente, et donc la décote. À bien et loyer de marché identiques, le DUH deux têtes est généralement 15 à 25 % supérieur à un DUH une tête.
Quelle est la différence entre viager une tête et viager deux têtes ?
En viager une tête, la rente s'arrête au décès du vendeur unique. En viager deux têtes, elle est versée jusqu'au décès du dernier des deux vendeurs. La durée probable de versement est donc plus longue, la rente mensuelle plus faible et le DUH plus élevé — en contrepartie d'une protection totale du conjoint survivant, qui n'a pas à renégocier ni à quitter le bien.
Que se passe-t-il si le couple se sépare ou divorce après la vente en viager ?
Le contrat de viager reste en vigueur indépendamment du statut matrimonial : la rente continue d'être versée aux deux ex-crédirentiers et le DUH est maintenu pour tous deux. L'un peut renoncer à son droit d'usage (libération partielle), ce qui peut ouvrir une renégociation avec le débirentier. Toute modification contractuelle doit obligatoirement être formalisée devant notaire.
Ce simulateur viager deux têtes est-il gratuit ?
Oui. Le simulateur 2nd Market est entièrement gratuit, sans inscription et sans collecte de données personnelles. Les calculs s'exécutent dans votre navigateur. Il utilise les tables INSEE TGH05/TGF05 avec la méthode actuarielle Weibull pour l'espérance du dernier survivant et la méthode économique NPV à 4 % pour le DUH, conformément aux pratiques notariales.

Simulateurs viager complémentaires

Pour compléter votre analyse :

Mentions légales — Simulation indicative basée sur les tables INSEE TGH05/TGF05 et la méthode actuarielle Weibull (k = 1,5). Ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le viager sur deux têtes présente des spécificités contractuelles importantes (clause de réversion, indexation, charges). Consultez un notaire spécialisé viager avant toute décision. 2nd Market est une plateforme neutre de mise en relation — ni agent immobilier, ni notaire, ni conseiller financier. Membre de Finance Innovation. Les simulations ne préjugent pas des conditions réelles de négociation.