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Simulateur Viager Deux Têtes 2026 : Calcul Bouquet, Rente et DUH Couple
Calculez bouquet, rente et DUH pour un viager vendu par un couple. La rente continue jusqu'au décès du dernier survivant.
Les deux crédirentiers
INSEE TGH05 (homme) / TGF05 (femme)
INSEE TGH05 (homme) / TGF05 (femme)
Le bien immobilier
Valeur libre du bien
Vide = 6 % annuel auto-estimé
Comparaison des espérances de vie
Scénarios Bouquet / Rente
Trois répartitions basées sur la valeur occupée. La rente court jusqu'au décès du dernier survivant.
Comprendre le viager deux têtes
- Rente plus basse qu'un viager une tête, car la durée probable est plus longue (dernier survivant).
- Protection réciproque : si l'un des deux décède, l'autre continue à percevoir la rente intégrale.
- DUH calculé sur le couple : l'occupation dure jusqu'au départ du dernier. Le DUH est donc plus élevé qu'en viager une tête.
- Bouquet inchangé : le bouquet est versé à la signature et ne dépend pas de la durée de vie.
- Avant de signer, un notaire spécialisé est indispensable pour sécuriser les clauses (réversion, indexation, charges).
Méthodologie de calcul
- Espérance vie individuelle : Tables INSEE TGH05 générationnelles — interpolation inverse power (70+ ans), linéaire (< 70 ans)
- Espérance vie joint (dernier survivant) : intégration numérique P(max(T_A, T_B) > t) — distribution Weibull k=1.5 calibrée
- DUH : Méthode économique NPV 4 % (loyers futurs actualisés). Plafond 60 % de la valeur vénale.
- Bouquet : 20-30 % de la valeur occupée
- Rente mensuelle : (valeur occupée - bouquet) / espérance vie joint / 12
Sources : INSEE TGH05, CGI Art. 669, standards notariaux
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Viager deux têtes : comment calculer bouquet, rente et DUH pour un couple
Le viager sur deux têtes (ou viager à réversion) est la forme la plus courante pour les couples propriétaires. La rente est versée intégralement jusqu'au décès du dernier survivant, sans réduction au premier décès. Cette protection réciproque a un impact direct sur le calcul : l'espérance de vie retenue est celle du dernier survivant, ce qui allonge la durée et réduit la rente mensuelle.
Impact du viager deux têtes sur le calcul
| Paramètre | Viager 1 tête | Viager 2 têtes |
|---|---|---|
| Espérance de vie retenue | Celle du vendeur unique | Celle du dernier survivant (plus longue) |
| Durée probable de la rente | Plus courte | Plus longue (+15-30 % en moyenne) |
| Rente mensuelle | Plus élevée | Plus faible (même capital, durée plus longue) |
| DUH (viager occupé) | Calculé sur 1 espérance de vie | Calculé sur l'espérance du dernier survivant → DUH plus élevé |
| Bouquet | Identique (% de la valeur) | Identique (% de la valeur) |
| Protection du conjoint | Non applicable | Rente intégrale maintenue au 1er décès |
Méthode de calcul de l'espérance de vie joint (dernier survivant)
L'espérance de vie du dernier survivant ne se calcule pas simplement en prenant le maximum des deux espérances individuelles. Le simulateur utilise une méthode actuarielle basée sur les tables INSEE TGH05/TGF05 avec une distribution de Weibull (k=1.5) calibrée pour reproduire la forme réelle de la courbe de survie.
La probabilité qu'au moins l'un des deux soit en vie à l'instant t est : P(max > t) = S_A(t) + S_B(t) − S_A(t) × S_B(t), où S est la fonction de survie. L'espérance du dernier survivant est obtenue par intégration numérique de cette probabilité.
DUH deux têtes : pourquoi la décote est plus importante
En viager occupé deux têtes, le DUH (droit d'usage et d'habitation) est calculé sur l'espérance de vie du dernier survivant. L'occupation dure plus longtemps qu'en viager une tête, ce qui augmente la valeur actualisée des loyers économisés et donc la décote sur la valeur vénale.
Le simulateur utilise la méthode économique NPV à 4 % avec un plafond à 60 % de la valeur vénale, conformément aux pratiques notariales.
Questions fréquentes — Viager deux têtes
Comment calculer un viager sur deux têtes ?
Le calcul repose sur l'espérance de vie du dernier survivant (méthode actuarielle joint, tables INSEE TGH05/TGF05). En viager occupé, on applique la décote DUH calculée sur cette espérance (plus longue qu'en viager une tête). Le bouquet est un pourcentage de la valeur occupée (20-30 %), et la rente = (valeur occupée − bouquet) / espérance joint / 12. Notre simulateur effectue ce calcul automatiquement.
La rente est-elle réduite au premier décès ?
Non, c'est le principe fondamental du viager sur deux têtes à réversion intégrale. La rente continue au même montant jusqu'au décès du dernier survivant. C'est la protection principale pour le conjoint. Une clause de réversion partielle (ex : 60 %) est possible mais plus rare.
Le DUH est-il plus élevé en viager deux têtes ?
Oui. Le DUH est calculé sur l'espérance de vie du dernier survivant, qui est plus longue que celle d'une seule personne. L'occupation dure plus longtemps, ce qui augmente la valeur actualisée des loyers et donc la décote. À bien et localisation identiques, le DUH deux têtes est 15-25 % plus élevé qu'un DUH une tête.
Que se passe-t-il si le couple divorce après la vente en viager ?
Le contrat de viager reste en vigueur : la rente continue d'être versée et le DUH est maintenu pour les deux ex-conjoints. En pratique, l'un des deux peut renoncer à son DUH (libération partielle), ce qui peut donner lieu à une renégociation avec l'acheteur. Le notaire doit être consulté pour toute modification contractuelle.
Ce simulateur viager deux têtes est-il gratuit ?
Oui. Le simulateur 2nd Market est gratuit, sans inscription et sans collecte de données. Les calculs s'exécutent dans votre navigateur. Il utilise les tables INSEE TGH05/TGF05 avec la méthode actuarielle Weibull pour l'espérance du dernier survivant.
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