Vendre en viager : vos chiffres en main avant de signer
Vous envisagez de vendre votre bien en viager, ou un cabinet vous a déjà fait une proposition. Avant de signer un mandat, vous voulez comprendre comment les chiffres sont calculés — et savoir si l'offre qu'on vous présente est cohérente.
Les méthodes de calcul viager sont souvent opaques ou peu compréhensibles
Les cabinets viager utilisent souvent un barème dont les formules ne sont pas détaillées publiquement. Vous repartez avec un bouquet et une rente — mais sans pouvoir vérifier que les hypothèses (loyer de marché, espérance de vie, taux d'actualisation) correspondent à votre situation. Notre approche est différente.
Notre méthode : tout le calcul, expliqué
Notre simulateur viager 2nd Market utilise une méthode économique transparente qui repose sur trois éléments simples :
Le loyer de marché de votre bien — combien il se louerait s'il était libre. Vous le connaissez, ou vous pouvez le vérifier sur les sites d'annonces locatives de votre ville.
L'espérance de vie statistique — calculée à partir des tables officielles INSEE 2024 (TGH05 pour les hommes, TGF05 pour les femmes), publiques et vérifiables.
Un taux d'actualisation de 4 % — qui correspond aux taux longs français actuels. Visible, modifiable, justifiable.
À partir de ces trois éléments, le calculateur affiche votre droit d'usage et d'habitation (DUH), votre bouquet, votre rente mensuelle — et toutes les valeurs intermédiaires. Vous pouvez expliquer chaque ligne à votre conjoint, à vos enfants, à votre notaire.
Comment vous y prendre
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Faire une première estimation, gratuitement
Notre simulateur viager donne une première estimation en 2 minutes. Aucune inscription, aucune coordonnée demandée. Vous voyez tout de suite ce que vaut votre bien en viager occupé ou libre.
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Comparer avec les offres reçues
Si un cabinet viager vous a déjà fait une proposition, comparez ses chiffres aux nôtres. Si l'écart est important, vous savez que la discussion mérite d'être ouverte.
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Publier votre annonce (optionnel)
Si vous voulez tester le marché par vous-même, vous pouvez publier une annonce sur la plateforme. Tarif standard 60 € — offre de lancement : gratuit, sans engagement, sans abonnement. Votre adresse exacte n'apparaît pas sur l'annonce publique.
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Faire valider par un notaire
Une vente en viager est un contrat à vie. Avant toute signature, faites valider les chiffres et les clauses (indexation, clause résolutoire, hypothèque légale du vendeur) par un notaire — le vôtre ou un notaire partenaire familier du viager.
Aller plus loin avec un rapport détaillé
Si vous voulez un document complet pour préparer un rendez-vous notaire, comparer plusieurs scénarios ou présenter le projet à votre famille, vous pouvez commander notre rapport d'estimation économique au format PDF.
Rapport d'estimation économique (PDF)
Document détaillé de plusieurs pages avec votre estimation complète, le détail des calculs, plusieurs scénarios bouquet/rente, et les références méthodologiques (tables INSEE, formules NPV). Envoyé par email après paiement.
Ce que nous ne faisons pas
2nd Market n'est pas un cabinet viager, ni une agence immobilière. Nous ne prenons pas de mandat. Nous ne réalisons pas de visites. Nous ne signons pas l'acte à votre place.
Nous éditons des outils de calcul, publions vos annonces, et orientons vers des professionnels habilités si vous le souhaitez. Aucune commission n'est prélevée par 2nd Market sur la vente, ni sur le bouquet, ni sur la rente. Si vous choisissez de vous faire accompagner par un agent immobilier partenaire, ses honoraires habituels restent à votre charge selon le mandat que vous signerez avec lui.
Tester l'estimation, gratuitement
2 minutes. Aucune inscription. Aucune coordonnée demandée.
Questions fréquentes
Pourquoi vos chiffres sont parfois différents de ceux d'un cabinet viager ?
Les cabinets viager utilisent généralement le barème Daubry, dont les formules ne sont pas détaillées publiquement. Notre méthode économique repose sur les tables INSEE 2024 publiques et un taux d'actualisation de 4 % visible. Selon les cas, l'écart peut être significatif sur la valeur du DUH. Cela ne veut pas dire qu'une méthode est "vraie" et l'autre "fausse" — cela veut dire que vous voulez comprendre laquelle correspond à votre situation. Notre simulateur DUH dédié affiche les deux côte à côte pour vous permettre de comparer.
Est-ce que je peux vendre directement à un acheteur via votre plateforme ?
Vous pouvez publier votre annonce et recevoir des contacts d'acheteurs intéressés. Mais une vente viager se conclut toujours chez un notaire — c'est une obligation légale et une vraie protection. Le notaire rédige l'acte authentique, vérifie le titre de propriété, intègre les clauses qui protègent le vendeur (clause résolutoire, hypothèque légale).
Combien coûte la publication d'une annonce ?
Le tarif standard est de 60 € par annonce. Pendant la phase de lancement, la publication est offerte (0 €), sans abonnement ni carte bancaire demandée. Les annonces publiées dans cette période conservent ces conditions, même si la vente intervient plus tard.
Mes coordonnées sont-elles protégées ?
Oui. Votre adresse exacte n'apparaît pas sur l'annonce publique. Les modalités précises d'affichage et de mise en contact avec les acheteurs sont décrites dans nos conditions générales et notre politique de confidentialité, dans le respect du RGPD.
Et si j'ai besoin d'un agent ou d'un cabinet viager pour m'accompagner ?
C'est tout à fait possible et souvent recommandé. Nous pouvons vous orienter vers un agent partenaire dans votre région ou vers un notaire familier du viager. Vous restez libre du choix du professionnel qui vous accompagne. Si vous mandatez un agent, ses honoraires habituels s'appliqueront selon le mandat que vous signerez avec lui — ils sont indépendants de 2nd Market.
Le viager me convient-il ?
Le viager occupé convient généralement à un propriétaire de 70 ans ou plus, qui veut rester chez lui jusqu'à la fin et compléter ses revenus. Le viager libre convient si vous quittez votre logement (résidence senior, rapprochement familial). Ce n'est pas une solution adaptée à tout le monde — un échange avec un notaire ou un conseiller patrimonial est utile pour confirmer.
2nd Market est une plateforme de mise en relation et d'édition d'outils pour le marché secondaire immobilier (SCPI, viager, démembrement). Elle ne fournit pas de conseil juridique, fiscal ou en investissement, et ne réalise pas d'intermédiation immobilière. Les outils sont des modèles standardisés à usage indicatif, à faire valider par un professionnel habilité (notaire, avocat) avant signature. Tout partenariat honoraires fait l'objet d'une convention écrite.