Sortir Rapidement d'une SCPI : 5 Solutions Concrètes pour Récupérer Votre Capital en 2025

Pourquoi est-il si difficile de sortir rapidement d'une SCPI ?

Le mécanisme de retrait classique : pourquoi 600 jours en moyenne ?

Le retrait d'une SCPI suit un processus strict :

1. Vous déposez une demande de retrait auprès de la société de gestion
2. Votre demande entre dans une file d'attente
3. La société de gestion rachète vos parts uniquement si :
   • Elle collecte suffisamment d'argent frais (nouvelles souscriptions)
   • Son fonds de remboursement est alimenté
   • Les statuts de la SCPI l'autorisent

Le problème en 2025 : La collecte SCPI s'est effondrée depuis 2022. Selon l'ASPIM, la collecte nette est négative pour de nombreuses SCPI, ce qui signifie qu'elles reçoivent plus de demandes de retrait que de nouvelles souscriptions.

Les 3 raisons de l'allongement des files d'attente

1. Crise de confiance médiatique (2023-2024)

Les articles sur les "SCPI bloquées" ont provoqué un effet de panique : les investisseurs ont massivement demandé leurs retraits, créant un cercle vicieux.

2. Baisse de la valeur des parts

De nombreuses SCPI ont baissé leur prix de retrait de 10 à 30% depuis 2022, incitant les associés à fuir avant de nouvelles baisses.

3. Marché primaire gelé

Les nouvelles souscriptions ont chuté de 40% en 2023-2024. Sans argent frais, impossible de racheter les parts des sortants.

SCPI à capital fixe vs capital variable : différences de liquidité

SCPI à capital variable (90% du marché) :

• Retrait via société de gestion (file d'attente)
• Délai variable selon SCPI (30 jours à 10 ans)
• Prix de retrait fixé par la société de gestion (décote -8% à -12% vs souscription)

SCPI à capital fixe (10% du marché) :

• Pas de retrait possible auprès de la société de gestion
• Vente uniquement sur 2nd Market
• Prix déterminé par offre/demande (volatilité élevée)
• Décotes pouvant atteindre -45% (ex: Pierre Sélection)

Solution #1 – 2nd Market : vendre en 4-6 semaines

Comment fonctionne 2nd Market ?

2nd Market permet de vendre vos parts SCPI directement à un autre investisseur, sans passer par la société de gestion. C'est l'équivalent du marché de l'occasion pour l'immobilier.

Processus de vente sur 2nd Market (exemple concret)

Étape 1 : Publication de votre annonce (gratuit)

• Vous indiquez : SCPI, nombre de parts, prix souhaité
• Estimation gratuite en 24h pour fixer un prix réaliste
• Annonce visible par tous les acheteurs potentiels

Étape 2 : Mise en relation avec un acheteur (1-4 semaines)

• Les acheteurs contactent les vendeurs directement
• Négociation possible sur le prix
• Accord sur les conditions de vente

Étape 3 : Signature de l'avant-contrat (1 semaine)

• Le notaire rédige l'avant-contrat
• L'acheteur verse des arrhes (10% du montant)
• Engagement ferme des deux parties

Étape 4 : Signature de l'acte authentique (2-3 semaines)

• Vérifications notariales (identité, propriété des parts)
• L'acheteur verse le solde + frais
• Signature de l'acte de cession

Étape 5 : Transfert des parts et libération des fonds (1 semaine)

• Le notaire informe la société de gestion
• Mise à jour du registre des associés
• Le vendeur reçoit le paiement (7 jours après signature)

Délai total moyen : 5 à 8 semaines

Exemple chiffré : vendre 50 000 € de parts SCPI Primopierre

Calculer votre rendement sur 2nd Market

Solution #2 – Fonds de remboursement : entre 3 et 6 mois (si disponible)

Qu'est-ce qu'un fonds de remboursement SCPI ?

Certaines sociétés de gestion constituent un fonds de remboursement alimenté par :

• Une partie des nouvelles souscriptions
• Les dividendes non distribués
• La trésorerie disponible

Ce fonds permet de racheter des parts plus rapidement que la file d'attente classique, généralement avec une décote réduite (-10% à -15% vs prix de retrait).

SCPI proposant un fonds de remboursement actif (2025) :

• Corum Origin, Corum XL
• Primonial (Primovie, Primopierre - intermittent)
• Sofidy (Pierre Europe, Selectipierre)

Avantages et points d'attention du fonds de remboursement

Comment accéder au fonds de remboursement ?

1. Vérifiez sur le bulletin trimestriel de votre SCPI si un fonds de remboursement est ouvert
2. Contactez la société de gestion pour connaître les conditions
3. Déposez une demande de remboursement via fonds (formulaire spécifique)
4. Si votre demande est acceptée, le rachat intervient sous 3 à 6 mois

Astuce : Surveillez les bulletins SCPI pour anticiper l'ouverture d'un fonds de remboursement (généralement annoncé 1 trimestre à l'avance).

Solution #3 – Nantissement : obtenir de la liquidité sans vendre

Qu'est-ce que le nantissement de parts SCPI ?

Le nantissement consiste à donner vos parts SCPI en garantie à une banque pour obtenir un crédit, sans vendre vos parts. Vous conservez :

• La propriété des parts
• Les revenus locatifs (dividendes)

Avantage majeur : Solution immédiate (quelques jours) pour obtenir de la liquidité temporaire.

Cas d'usage du nantissement

Solution #4 – Arbitrage vers SCPI liquide : changer de SCPI en 4-8 semaines

Arbitrage SCPI : principe et intérêt

L'arbitrage consiste à :

1. Vendre vos parts SCPI bloquée sur 2nd Market
2. Réinvestir immédiatement dans une SCPI liquide (faible file d'attente)

Objectif : Conserver un investissement SCPI tout en retrouvant de la liquidité et potentiellement un meilleur rendement.

SCPI liquides conseillées en 2025

Top 3 SCPI à forte liquidité (délai retrait sous 90 jours) :

Exemple d'arbitrage Primopierre → Corum Origin

Calculer votre rentabilité d'arbitrage

Solution #5 – Rachat via assurance-vie : 2 à 4 semaines (si détention en UC)

SCPI en assurance-vie : liquidité supérieure

Si vous détenez vos parts SCPI en unités de compte dans une assurance-vie, vous bénéficiez d'une liquidité bien meilleure qu'en détention directe.

Délai de rachat : 2 à 4 semaines (vs 600 jours en direct)

Meilleures assurances-vie pour SCPI en 2025

Top 3 contrats avec SCPI en UC :

1. Linxea Avenir 2 : 40+ SCPI disponibles, frais 0,5%
2. Spirica Multisupport : 60+ SCPI, liquidité rapide
3. Boursorama Vie : 30 SCPI, frais 0,75%

Important : Vérifiez la liquidité interne du contrat. Certains assureurs disposent d'un marché secondaire interne permettant des rachats en quelques jours.

Tableau comparatif des 5 solutions

Quelle solution choisir selon votre situation ?

FAQ – 10 questions fréquentes sur la sortie rapide de SCPI

Q1. Combien de temps faut-il pour sortir rapidement d'une SCPI ?

Via 2nd Market : 4-6 semaines si prix attractif. Via retrait classique : 600 jours en moyenne en 2025. Via fonds de remboursement : 3-6 mois selon disponibilité.

Q2. Quelle décote dois-je accepter pour vendre en moins de 2 mois ?

Pour une vente en 4-6 semaines, une décote de 10-20% vs prix de souscription est généralement nécessaire. Au-delà de 20-35%, la vente est quasi immédiate mais la perte en capital est importante.

Exemple : Part Primopierre à 115 € (souscription)

• Décote -10% : 103,50 € → vente en 6-8 semaines
• Décote -20% : 92 € → vente en 4 semaines
• Décote -30% : 80,50 € → vente en 1-2 semaines

Q3. 2nd Market est-il sécurisé ?

Oui, les transactions sur 2nd Market sont sécurisées par acte notarié. Le notaire vérifie l'identité des parties, contrôle la propriété des parts, enregistre le transfert de propriété et garantit le paiement du vendeur.

Q4. Puis-je sortir partiellement de ma SCPI ?

Oui, vous pouvez vendre une partie de vos parts sur 2nd Market ou via le fonds de remboursement. Le retrait partiel est également possible via la société de gestion (mêmes délais que retrait total).

Q5. Comment vendre des parts de SCPI bloquée ?

Si votre SCPI a suspendu les retraits, 2nd Market est votre seule option :

1. Publiez gratuitement votre annonce
2. Fixez un prix attractif (décote -15% à -25%)
3. Transaction sécurisée par notaire

Q6. Quelles SCPI sont les plus faciles à revendre rapidement ?

Les SCPI diversifiées de grands gestionnaires ont une meilleure liquidité :

• Corum (Origin, XL) : excellente liquidité
• Primonial (Primovie, Primopierre) : bonne liquidité malgré files d'attente
• Sofidy (Pierre Europe) : bonne liquidité
• SCPI logistique et résidentiel : plus liquides que bureaux

Q7. Quel est le coût total pour sortir via 2nd Market ?

Pour le vendeur (exemple 50 000 €) :

• Commission 2nd Market : 3 000 € (6% dégressif)
• Frais notaire : 1 500 € (3% dégressif)
• Total frais vendeur : 4 500 € (9%)

Pour l'acheteur (exemple 50 000 €) :

• Commission 2nd Market : 900 € (1,8%)
• Frais avant-contrat : 240 €
• Droits d'enregistrement : 2 500 € (5%)
• Frais société gestion : environ 150 €
• Total frais acheteur : 3 790 € (7,6%)

Calculer les frais SCPI

Q8. Faut-il prévenir la société de gestion avant de vendre ?

Non pour 2nd Market. La transaction se fait entre particuliers. Le notaire informe ensuite la société de gestion pour mise à jour du registre des associés.

Q9. Puis-je annuler ma demande de retrait pour vendre en gré à gré ?

Oui, vous pouvez retirer votre demande de retrait auprès de la société de gestion et vendre simultanément sur 2nd Market pour gagner du temps.

Q10. Que faire si aucun acheteur ne se présente ?

3 options :

1. Réduire le prix (augmenter la décote de 5-10%)
2. Élargir la diffusion (poster sur plusieurs plateformes)
3. Attendre une période plus favorable (reprise collecte SCPI)

Astuce : Utilisez l'estimation gratuite 2nd Market pour fixer un prix réaliste et vendre rapidement.

Cas pratiques : 3 situations concrètes de sortie rapide

Cas #1 : Marie, 58 ans – Besoin liquidité suite divorce

Cas #2 : Thomas, 45 ans – Arbitrage SCPI bloquée → SCPI liquide

Cas #3 : Sophie, 62 ans – Rachat anticipé assurance-vie

Calculer l'impact fiscal SCPI

Conclusion : quelle stratégie de sortie rapide choisir ?

Sortir rapidement d'une SCPI en 2025 est possible, mais nécessite d'accepter un compromis entre délai et coût.

Prochaines étapes