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Estimez le prix de cession de votre viager
🔄 Marché Secondaire • INSEE 2024📋 Achat Initial
👤 Crédirentier
📈 Valeur Actuelle
📊 Résultats
💰 Détail Capital
🏠 Situation Marché
💡 Prix de Cession
Besoin urgent de liquidité. Décote pour vendre rapidement.
Bon compromis. Prix aligné sur la valeur occupée.
Récupération intégrale + plus-value. Marché favorable requis.
⚠️ Points Juridiques
Accord crédirentier : La cession nécessite généralement l'accord écrit du vendeur original.
Substitution : L'acheteur devient nouveau débirentier. Avenant notarié obligatoire.
Fiscalité : Plus-value potentiellement imposable. Consultez un expert.
ℹ️ Facteurs de Prix
- Espérance vie : Plus courte = plus attractif
- Évolution marché : Hausse/baisse du bien
- Rente : Élevée = moins attractif
- Localisation : Grandes villes = plus liquide
📊 Méthodologie
- Espérance vie : INSEE 2024 TGH05, interpolation puissance inverse
- DUH : NPV 4% (standard marché)
- Valeur occupée : Marché − DUH (max 60%)
Sources : INSEE, CGI Art. 669
⚠️ Avertissement
Estimations indicatives. 2nd Market est une plateforme neutre, pas de conseil juridique ou fiscal. Consultez un notaire avant toute décision.
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Simulateur Revente Viager 2025
Estimez le prix de cession de votre viager acheté • Résultats instantanés • Méthodologie conforme INSEE 2024
Marché SecondaireVous Avez Acheté un Viager et Souhaitez le Revendre ?
Estimer le juste prix de cession d'un viager n'est pas une simple opération comptable. Notre simulateur revente viager prend en compte tous les facteurs déterminants :
- Capital total investi (bouquet initial + rentes déjà payées)
- Espérance de vie restante du crédirentier (tables INSEE 2024)
- Valeur actuelle du bien et son évolution depuis l'achat
- Durée de détention et impact sur la valorisation
- DUH actuel (Droit d'Usage et d'Habitation) recalculé
Résultat : 3 scénarios de prix de revente adaptés à votre situation et vos objectifs de liquidité.
Calculer Mon Prix de Revente
Remplissez les informations ci-dessous pour obtenir une estimation immédiate
Vos Résultats de Simulation
3 Stratégies de Prix Recommandées
Délai estimé : 3-6 mois • Liquidité immédiate
Délai estimé : 6-12 mois • Bon compromis
Délai estimé : 12-24 mois • Récupération intégrale
Analyse Personnalisée
-
Pourquoi Utiliser Notre Calculateur de Revente Viager ?
Méthodologie Transparente
Contrairement aux estimations approximatives, notre simulateur utilise :
- Tables INSEE 2024 (TGH05) pour l'espérance de vie
- 3 stratégies pricing : rapide (-20%), équilibrée (-10%), optimiste (0%)
- Calcul précis du capital investi réel
Estimation en 2 Minutes
Renseignez simplement :
- Détails achat initial (date, bouquet, rente)
- Âge actuel du crédirentier
- Valeur marché actuelle du bien
Résultats instantanés et détaillés.
Confidentiel Sans Engagement
- Aucune inscription requise
- Résultats immédiats
- Données jamais stockées ni partagées
- 0 commission sur plateforme
Comment Fonctionne le Marché Secondaire du Viager ?
La Revente de Viager : Un Marché Émergent
Contrairement aux idées reçues, il est tout à fait légal de revendre un viager avant le décès du crédirentier. Cette opération s'appelle une cession de viager et nécessite :
- L'accord écrit du crédirentier (vendeur original)
- Un avenant notarié actant la substitution de débirentier
- Un nouvel acheteur prêt à reprendre les obligations (rente mensuelle)
Pourquoi Revendre un Viager ?
Les raisons de cession sont multiples :
- Besoin urgent de liquidité (investissement, projet personnel)
- Réallocation de patrimoine vers d'autres actifs
- Rallongement inattendu de l'espérance de vie du crédirentier
- Changement de situation financière (retraite, divorce, etc.)
Délais et Réalité du Marché
Délai moyen de revente : 6 à 18 mois (selon attractivité du bien et profil crédirentier)
Le marché secondaire du viager est encore sous-développé en France (moins de 5% des transactions totales), d'où l'importance de bien pricer votre annonce pour attirer acheteurs sérieux.
Prix de Revente Viager : 3 Stratégies Expliquées
Option 1 : Vente Rapide (-20% décote)
Prix = Capital investi × 0,80
- Avantage : Liquidité rapide (3-6 mois)
- Inconvénient : Perte de 20% sur capital investi
- Profil : Urgence financière, ou crédirentier très âgé
Exemple : Capital investi 300 000 € → Prix revente 240 000 € (perte -60 000 €)
Option 2 : Équilibrée (-10% décote) — RECOMMANDÉE
Prix = Capital investi × 0,90
- Avantage : Bon compromis temps/valorisation (6-12 mois)
- Attractivité : Décote modérée compensée par capital déjà amorti
- Profil : Majorité des vendeurs sur marché secondaire
Exemple : Capital investi 300 000 € → Prix revente 270 000 € (perte -30 000 €)
Option 3 : Optimiste (0% décote)
Prix = Capital investi × 1,00
- Avantage : Récupération intégrale du capital
- Inconvénient : Délai de vente allongé (12-24 mois)
- Profil : Pas d'urgence, bien très attractif (Paris, Côte d'Azur)
Exemple : Capital investi 300 000 € → Prix revente 300 000 € (neutre)
Facteurs Clés Impactant Votre Prix de Revente
1. Espérance de Vie Restante
Plus elle est courte, plus le viager est attractif (donc prix en hausse)
- Crédirentier 90 ans (espérance 4 ans) = prime possible
- Crédirentier 75 ans (espérance 12 ans) = décote nécessaire
Notre simulateur recalcule l'espérance de vie actualisée avec tables INSEE 2024.
2. Évolution Valeur du Bien
Si le bien a pris de la valeur depuis votre achat :
- Valeur occupée actuelle supérieure à valeur occupée initiale
- Potentiel revente au-dessus du capital investi (rare mais possible)
- Marge de négociation accrue
3. Niveau de la Rente Mensuelle
Rente élevée = décote nécessaire pour attirer acheteurs
- Rente 2 000 €/mois sur bien 400 000 € = charge lourde
- Rente 800 €/mois sur bien 400 000 € = plus attractif
4. Type Viager et Localisation
Viager libre supérieur à Viager occupé (liquidité immédiate)
Paris/Grandes villes supérieur à Zones rurales (bassin acheteurs plus large)
Aspects Juridiques de la Cession de Viager
Accord Obligatoire du Crédirentier
Article 1216 Code Civil : La cession d'un contrat nécessite l'accord de toutes les parties.
En pratique :
- Le crédirentier doit donner son accord écrit (courrier recommandé ou clause acte initial)
- Motif de refus possible : solvabilité du nouvel acheteur
- Clause de substitution souvent prévue dans acte notarié d'origine
Formalités Notariales
La revente nécessite un avenant à l'acte de vente initial précisant :
- Identité du nouveau débirentier (acheteur)
- Maintien des conditions initiales (montant rente, indexation, etc.)
- Garanties éventuelles (hypothèque, caution bancaire)
Frais notariés : environ 1 500 à 3 000 € (hors droits d'enregistrement si applicable)
Questions Fréquentes : Revente Viager
Peut-on revendre un viager avant le décès du crédirentier ?
Oui, absolument. La revente (cession) d'un viager est légale et encadrée par le Code Civil. Elle nécessite l'accord du crédirentier et un avenant notarié actant la substitution de débirentier.
Quelle est la décote moyenne sur le marché secondaire ?
10 à 20% du capital investi selon :
- Urgence de vente (décote plus forte si besoin rapide)
- Attractivité du bien (localisation, état, potentiel)
- Profil crédirentier (âge, santé apparente)
Combien de temps pour vendre un viager ?
Délai moyen : 6 à 18 mois
- Vente rapide (-20%) : 3-6 mois
- Vente équilibrée (-10%) : 6-12 mois
- Vente optimiste (0%) : 12-24 mois
Le crédirentier peut-il refuser la revente ?
Oui, si :
- Clause de substitution non prévue dans acte initial
- Nouvel acheteur présente risque insolvabilité
- Motif légitime (modification conditions rente)
Dans 85% des cas, l'accord est obtenu si conditions identiques maintenues.
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Mise en relation acheteurs qualifiés • 0 commission • Accompagnement juridique
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- Viager Occupé vs Libre : Quelle Différence ?
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- Simulateur Achat Viager : calculer bouquet et rente acheteur
- Calculateur Rendement Viager : TRI, ROI, analyse risque longévité
- Comparateur Viager vs Placement
Avertissements Importants
Nature des Estimations
Les calculs fournis par ce simulateur sont des estimations basées sur :
- Moyennes statistiques (espérance de vie INSEE)
- Hypothèses de marché (décotes observées 2020-2024)
- Données renseignées par l'utilisateur
Ces estimations ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni une garantie de résultat.
Consultation Professionnelle Obligatoire
Avant toute décision de revente viager, consultez impérativement :
- Un notaire spécialisé viager : vérification clause substitution, rédaction avenant
- Un expert-comptable : optimisation fiscale plus-value
- Un agent immobilier viager (optionnel) : estimation comparative marché local
Aucune Garantie de Vente
2nd Market est une plateforme de mise en relation. Nous ne garantissons :
- Ni le délai de vente
- Ni le prix final de transaction
- Ni la solvabilité des acheteurs
Sources & Méthodologie
Cet outil a été développé par l'équipe 2nd Market en collaboration avec :
- Notaires spécialisés viager (Chambre des Notaires Paris, Lyon, Marseille)
- Actuaires professionnels (tables mortalité, calculs NPV)
Sources de données :
- INSEE (Institut National de la Statistique) : Tables TGH05 2024
- Code Civil Articles 1968-1983 : cadre juridique viager
- Analyse 450+ transactions revente viager (2020-2024)
Dernière mise à jour : Janvier 2025 • Prochaine révision : Janvier 2026
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2nd Market • Plateforme indépendante marché viager et nue-propriété
Siège : Paris, France • contact@2ndmarket.fr
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