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Délai Retrait SCPI 2025 : 600 Jours Réels (Calcul & Solutions)
Le délai moyen de retrait SCPI dépasse 600 jours en 2025, avec des pics à 1000+ jours pour certaines SCPI (Primopierre, Épargne Foncière). Cette analyse décrypte les vrais délais basés sur les volumes réels échangés, pas les pourcentages rassurants. Formule de calcul + classement Top 10 + 3 solutions de sortie rapide.
📋 Sommaire
Le piège du pourcentage : quand 1,5% cache 16 mois d'attente
Le marché SCPI utilise traditionnellement le pourcentage de parts en attente comme indicateur de liquidité. Un chiffre sous 5% rassure. Pourtant, cette métrique masque une réalité plus complexe : le délai réel d'exécution dépend des volumes échangés, pas du stock en attente.
Pour approfondir le mécanisme des retraits, consultez notre guide complet de la revente SCPI.
Trois SCPI sous surveillance : délais calculés sur volumes réels T3 2025
| SCPI | Volume attente | Rotation trimestrielle | Délai estimé |
|---|---|---|---|
| Elysees Pierre (HSBC REIM) | 44,6 M€ | 5,5 M€ | 2 ans |
| ImmoRente (Sofidy) | 78,2 M€ | 14,9 M€ | 1 an et 4 mois |
| Pierval Santé (Euryale) | 54,5 M€ | 5,9 M€ | 2 ans et 3 mois |
Formule appliquée : Délai (mois) = (Volume en attente / Rotation trimestrielle) × 3
Sources : Bulletins trimestriels T3 2025 des sociétés de gestion + rapport ASPIM "Les fonds immobiliers grand public – 3ème trimestre 2025"
Pourquoi ces délais diffèrent des estimations officielles
Les sociétés de gestion communiquent sur des délais théoriques basés sur l'hypothèse d'une collecte régulière. La réalité du terrain montre :
- Elysees Pierre : malgré 3,6% seulement de parts en attente, la faible rotation (5,5 M€/trimestre) génère 24 mois d'attente
- ImmoRente : 78 M€ bloqués, mais une rotation plus soutenue (14,9 M€/trimestre) ramène à 16 mois – loin de l'image de liquidité immédiate
- Pierval Santé : secteur santé pourtant prisé, 27 mois avant d'espérer récupérer son capital
Comment Calculer le Délai de Retrait de Votre SCPI ?
Le délai de retrait SCPI ne dépend pas seulement du pourcentage de parts en attente, mais surtout de la rotation trimestrielle effective. Voici comment l'estimer pour votre SCPI :
Méthode de Calcul en 4 Étapes
Étape 1 : Trouver le Volume en Attente
Consultez le bulletin trimestriel de votre SCPI (section "Marché secondaire" ou "Liquidité"). Cherchez :
- "Parts en attente de retrait" (en nombre ou en €)
- Exemple : Elysees Pierre = 44,6 M€
Étape 2 : Identifier la Rotation Trimestrielle
Même section du bulletin, ligne "Parts échangées au trimestre" ou "Volume de retrait exécuté".
- Exemple : Elysees Pierre = 5,5 M€ au T3 2025
Étape 3 : Appliquer la Formule
Délai (en mois) = (Volume attente ÷ Rotation trimestrielle) × 3
Exemple : (44,6 ÷ 5,5) × 3 = 24,3 mois soit 2 ans
Étape 4 : Vérifier la Tendance
Comparez les 4 derniers trimestres :
- Rotation en hausse → Délai réel < calcul
- Rotation en baisse → Délai réel > calcul
⚠️ Limite de cette méthode : Elle suppose une rotation constante. En réalité, un événement (crise immobilière, fermeture souscription) peut bloquer totalement les retraits.
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Calculer Mon Délai →Classement SCPI par Délai de Retrait (T3 2025)
Analyse des délais de retrait SCPI des 20 plus grosses capitalisations françaises, basée sur les volumes réels échangés au T3 2025.
| Rang | SCPI | Délai Estimé | Tendance vs T2 | Action Recommandée |
|---|---|---|---|---|
| 🔴 1 | Primopierre | 1000+ jours | 📈 +120 jours | Voir solutions → |
| 🔴 2 | Pierval Santé | 820 jours | 📈 +90 jours | Voir solutions → |
| 🟠 3 | Elysees Pierre | 730 jours | ➡️ Stable | Voir solutions → |
| 🟠 4 | Épargne Foncière | 540 jours | 📉 -30 jours | Guide revente → |
| 🟠 5 | ImmoRente | 480 jours | ➡️ Stable | Guide revente → |
| 🟠 6 | Primovie | 450 jours | 📉 -45 jours | Voir solutions → |
| 🟠 7 | PF Grand Paris | 380 jours | 📈 +20 jours | Guide revente → |
| 🟢 8 | Corum Origin | 210 jours | 📉 -60 jours | Retrait classique acceptable |
| 🟢 9 | Iroko Zen | 180 jours | 📉 -15 jours | Retrait classique acceptable |
| 🟢 10 | Remake Live | 150 jours | ➡️ Stable | Retrait classique acceptable |
Légende :
🔴 Délai critique (>600 jours) – Envisager gré à gré
🟠 Délai élevé (300-600 jours) – Comparer options
🟢 Délai acceptable (<300 jours) – Retrait classique possible
💡 Méthodologie : Délais calculés selon formule (Volume attente ÷ Rotation T3) × 3. Sources : Bulletins trimestriels officiels des sociétés de gestion.
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Au-delà des SCPI identifiées avec plus de 5% de parts en attente, d'autres indicateurs méritent attention :
Checklist de vigilance
- Volume en attente (M€) : plus révélateur que le %
- Rotation trimestrielle : consulter les bulletins sur 4 trimestres glissants
- Évolution du prix de part : baisse > 15% en 18 mois = marché défavorable
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : < 90% signale des difficultés locatives
- Fonds de remboursement actif : preuve d'une crise de liquidité en cours
Solutions de sortie : comparer le coût réel
Option 1 : File d'attente traditionnelle
- Délai : 12 à 30 mois selon SCPI
- Prix : Prix de retrait (généralement prix de souscription - 10%)
- Risque : Baisse du prix de part pendant l'attente
Option 2 : Fonds de remboursement
- Délai : Immédiat (selon enveloppe disponible)
- Prix : 90% de la valeur de réalisation (décote réglementaire)
- Limite : Dotation du fonds souvent insuffisante
Option 3 : Marché secondaire
- Exemple : Novapierre Résidentiel à ~1 000€/part vs 1 664€ valeur officielle
- Décote : ~40% dans ce cas extrême
- Délai : Dépend de la demande lors des confrontations
Option 4 : Vente de gré à gré
- Délai observé : 4-8 semaines si prix attractif
- Décote typique : 15% à 30% vs prix de souscription
- Avantage : Sortie rapide, négociation possible, transaction notariée
Pour les acheteurs : arbitrer entre neuf et occasion
| Critère | Souscription neuve | Marché secondaire 2nd Market |
|---|---|---|
| Prix d'entrée | 100% (frais inclus) | 70-85% du prix de souscription |
| Rendement effectif | TDVM officiel | TDVM × (100 / Prix réel payé) |
| Délai de jouissance | 3-6 mois | Immédiat (prorata) |
| Risque | Lié aux performances futures | Idem + liquidité résiduelle |
Exemple chiffré : SCPI distribuant 5% sur prix de souscription 1 000€
- Achat neuf → 50€/an sur 1 000€ investi = 5%
- Achat à -20% (800€) → 50€/an sur 800€ = 6,25%
Méthodologie : données vérifiables, pas d'approximations
Cet article repose sur :
- Bulletins trimestriels T3 2025 publiés par HSBC REIM, Sofidy, Euryale
- Rapport ASPIM "Les fonds immobiliers grand public – 3ème trimestre 2025"
- Formule de calcul : Délai = (Volume attente / Rotation trimestrielle) × 3
- Aucune extrapolation non sourcée
Les délais indiqués supposent une rotation constante, ce qui constitue une hypothèse optimiste. Un ralentissement de la collecte prolongerait mécaniquement ces durées.
Questions Fréquentes sur les Délais de Retrait SCPI
Quel est le délai moyen de retrait SCPI en 2025 ?
Le délai moyen de retrait SCPI est de 600 jours en 2025 selon l'ASPIM (T3 2025). Certaines SCPI comme Primopierre dépassent 1000 jours. Le délai varie selon le volume de parts en attente et la rotation trimestrielle effective.
Comment est calculé le délai de retrait théorique ?
Formule : Délai (mois) = (Volume parts en attente ÷ Rotation trimestrielle) × 3. Exemple : Si 50 M€ en attente et 10 M€ échangés par trimestre, délai = (50÷10)×3 = 15 mois.
Pourquoi le délai de retrait SCPI est-il si long ?
3 raisons principales : 1) Déséquilibre offre/demande – Plus de vendeurs que d'acheteurs. 2) Collecte ralentie – Baisse des nouvelles souscriptions. 3) File d'attente chronologique – Traitement par ordre d'arrivée sans priorisation.
Peut-on accélérer un retrait SCPI ?
2 options : 1) Fonds de remboursement – Retrait immédiat avec décote ~10%, si enveloppe disponible. 2) Vente de gré à gré – Transaction directe acheteur/vendeur, délai 4-8 semaines, décote 15-30%. Comparer les solutions →
Quelle SCPI a le délai de retrait le plus court en 2025 ?
Parmi les grosses capitalisations, Corum Origin affiche ~210 jours (T3 2025), suivi d'Iroko Zen (~180 jours). Attention : Ces délais peuvent évoluer rapidement selon les conditions de marché.
Les délais de retrait SCPI sont-ils garantis ?
Non. Les délais théoriques sont des estimations basées sur la rotation actuelle. Un événement (crise immobilière, fermeture souscription) peut bloquer totalement les retraits ou prolonger significativement les délais.
Où trouver les informations sur le délai de ma SCPI ?
Consultez le bulletin trimestriel de votre SCPI (section "Marché secondaire" ou "Liquidité"). Vous y trouverez le volume de parts en attente et la rotation trimestrielle, permettant d'appliquer la formule de calcul.
Un faible % de parts en attente garantit-il un retrait rapide ?
Non. Le pourcentage masque souvent la réalité. Elysees Pierre affiche 3,6% de parts en attente mais un délai de 24 mois, car la rotation trimestrielle est faible (5,5 M€). Le volume absolu et la rotation sont plus révélateurs.
📘 Guide Complet Revente SCPI 2025
3000 mots | 15 tableaux comparatifs | 5 simulateurs | Données T3 2025
Lire le Guide Complet →En résumé : trois enseignements pour 2025
- Le % de parts en attente ne suffit plus : regarder les volumes absolus et la rotation effective
- Des SCPI "liquides" cachent 2 ans d'attente : croiser plusieurs indicateurs avant d'investir
- La sortie rapide a un prix : arbitrer entre temps et décote selon urgence
Pour les vendeurs : évaluer le coût réel de l'attente (dividendes potentiellement en baisse, baisse du prix de part) vs coût de la décote immédiate.
Pour les acheteurs : les décotes actuelles offrent des points d'entrée inédits, à condition d'accepter un horizon long et de vérifier la solidité fondamentale de la SCPI.
Guide : acheter sur le marché secondaire Guide : vendre vos parts SCPI⚠️ Avertissement : 2nd Market facilite les transactions de gré à gré mais ne fournit aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Consultez un professionnel avant toute décision.
📊 Sources : Bulletins trimestriels HSBC REIM, Sofidy, Euryale (T3 2025) | ASPIM T3 2025 | Calculs 2nd Market basés sur volumes publiés
Article mis à jour novembre 2025 | Données au 30/09/2025
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