Immobilier : Comment Sortir d'une SCPI Bloquée ?

Une Crise de Liquidité Sans Précédent

Le marché des SCPI traverse une période difficile. Selon les données de l'ASPIM, au 30 juin 2025 :

• 2,33 milliards d'euros de parts en attente de retrait
• 2,7% de la capitalisation totale des SCPI concernée
• Près de 50 véhicules (environ la moitié du marché) affectés
• Délais moyens de retrait : 650 jours (21 mois)

Témoignage : "Bloquée Sans Espoir de Sortir"

"Il y a un an, pour des considérations personnelles, j'ai demandé à vendre mes 50 parts de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1. La banque qui m'a fait investir dans ce fonds m'a envoyé une fin de non-recevoir. Je me suis retrouvée bloquée, avec peu de chances de récupérer le capital investi de mon vivant."

— Agnès P., lectrice de Mieux Vivre Votre Argent

La société de gestion lui a répondu qu'elle ne pouvait préciser la date de retrait, avec 301 531 parts en attente d'exécution et 257 794 parts devant elle dans la file d'attente.

Les Solutions Existantes (et Leurs Limites)

1. Fonds de Remboursement

Certaines sociétés de gestion créent des fonds de remboursement pour gérer les sorties. Mais cette solution implique :

• Une décote importante : prix fixé à 90% de la valeur de réalisation par défaut
• Une dotation limitée : dépend des ventes d'actifs réalisées (difficiles dans le contexte actuel)
• Une diminution du patrimoine de la SCPI (impacte les revenus locatifs futurs)

2. Suspension de la Variabilité du Capital

Exemple de Novapierre Résidentiel (Paref Gestion) : passage en marché secondaire organisé (comme une SCPI à capital fixe). Les transactions se font par confrontation offre/demande, ce qui a fait chuter le prix moyen à 1 000 € environ, contre une valeur de part officielle de 1 664 €.

3. Marché de Gré à Gré : La Solution 2nd Market

Mieux Vivre Votre Argent présente 2nd Market comme l'alternative la plus rapide et flexible pour sortir d'une SCPI bloquée.

2nd Market : Comment Ça Fonctionne ?

"Nous avons conçu ce modèle pour que les frais soient partagés de manière équilibrée entre vendeur et acheteur, tout en intégrant les droits légaux dus dans toute transaction de gré à gré. Les commissions sont dégressives en fonction des volumes et le processus de vente est entièrement sécurisé par l'avant-contrat, puis par la finalisation orchestrée par le notaire."

— Thuyly Abecassis & Christophe Neves, cofondateurs de 2nd Market

Principe de la Plateforme

• Modèle "Leboncoin" des SCPI : le vendeur fixe son prix librement
• Négociation directe entre acheteurs et vendeurs
• Validation notariale obligatoire : avant-contrat + acte authentique
• Rapidité : vente possible en 2-6 semaines si prix attractif

Structure Tarifaire Transparente

Pour le vendeur :

• Commission plateforme : 6% TTC (dégressive selon volume)
• Frais de notaire : 3% TTC (ou minimum 540 €)

Pour l'acheteur :

• Frais d'avant-contrat : 240 € TTC
• Commission plateforme : 1,8% TTC
• Droits d'enregistrement : 5% (article 726 CGI, obligatoire)
• Frais société de gestion : 0-200 €

Contrepartie : La Décote

Pour vendre rapidement, les vendeurs acceptent généralement une décote de 25% à 35% par rapport au prix de souscription. Mais selon 2nd Market, "Les clients ont intégré le fait qu'il y a un coût pour la liquidité. Au bout du compte, revendre de gré à gré se révèle toutefois plus favorable que le fonds de remboursement."

Témoignage d'Utilisateur : Sortie en Quelques Semaines

"Par chance, j'ai découvert l'existence de 2nd Market. Son fonctionnement s'apparente à celui du site Leboncoin, c'est-à-dire très simple. Je n'ai eu qu'à fixer le prix et à mettre en ligne mes ordres. J'ai trouvé très rapidement des acheteurs. Une fois l'avant-contrat signé, c'est un notaire qui a pris le relais. Bilan : je récupère 52 000 euros, soit une perte de 20% par rapport à la somme investie, mais j'ai retrouvé ma liberté."

— Emile R., Rouen (témoignage publié dans l'article)

Analyse : Faut-il Vendre ou Attendre ?

Mieux Vivre Votre Argent recommande d'analyser la qualité intrinsèque de la SCPI avant toute décision précipitée. Indicateurs à vérifier :

• TOF (Taux d'Occupation Financier) : idéalement > 90%
• Durée résiduelle des baux : plus c'est long, mieux c'est
• TAEM (Taux Acte en Main) moyen du portefeuille
• Taux d'endettement : < 40% recommandé
• TRI (Taux de Rendement Interne) historique

Conseil de la rédaction :

"Si la SCPI offre un rendement au moins identique à la moyenne du marché, mieux vaut ne pas vendre dans l'urgence et attendre que la situation s'assainisse. Céder ses parts pour investir dans une jeune SCPI plus flamboyante n'est pas un bon calcul à long terme."

Qui Devrait Utiliser 2nd Market ?

La solution de gré à gré est recommandée uniquement si un impératif oblige à vendre rapidement :

• Succession
• Divorce
• Besoin d'argent pour un projet de vie
• Situation financière urgente

Passez à l'Action

Si vous êtes dans une situation d'urgence et que votre SCPI est bloquée depuis des mois, 2nd Market peut vous aider à débloquer votre capital rapidement.

Ressources Complémentaires

• Guide complet de la revente SCPI
• Délais de retrait par SCPI (données 2025)
• Calculateur de frais transparent
• Consulter les annonces disponibles

Article publié dans : Mieux Vivre Votre Argent, n°516, Octobre 2025
Auteur : Aymeric Val
Pages : 49-53

Note : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La plateforme facilite la mise en relation mais ne garantit pas la vente des parts.