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Liquidité SCPI 2026 : stress-test des files de retrait
Les files de retrait continuent de s’allonger sur plusieurs SCPI historiques en 2026. Au 30 juin, Immorente compte 202 747 parts en attente, Elysées Pierre 119 163 et Pierval Santé 550 067. Mais un simple calcul « stock de parts en attente ÷ retraits du trimestre » peut être trompeur. Cette page compare les données officielles et explique comment lire correctement le risque de liquidité.
Files de retrait SCPI : ce que montrent les données 2026
Le risque de liquidité ne se mesure pas uniquement au pourcentage de capital en attente. Deux SCPI peuvent afficher un ratio relativement limité et pourtant connaître une file longue si les nouvelles souscriptions ne suffisent pas à compenser les demandes de retrait.
Au deuxième trimestre 2026, les trois SCPI étudiées illustrent trois situations différentes :
| SCPI | Parts en attente | Parts retirées / compensées au T2 2026 | Indicateur officiel complémentaire | Lecture |
|---|---|---|---|---|
| Immorente | 202 747 | 30 006 | Prix de retrait : 306 € | File importante mais rotation trimestrielle encore significative |
| Elysées Pierre | 119 163 | 318 | Antériorité des dernières parts compensées : environ 21 mois au 30/06/2026 | Le flux T2 est très faible ; l’ancienneté réelle de la file est plus pertinente qu’une extrapolation mécanique |
| Pierval Santé | 550 067 | 16 217 | 100,4 M€ en attente, soit 3,04 % de la capitalisation | Hausse rapide de la file malgré un ratio de capital encore limité |
À retenir : le ratio « parts en attente / parts retirées au dernier trimestre » est un stress-test, pas un délai promis. Il suppose que le flux du trimestre reste constant et qu’aucune nouvelle demande ne s’ajoute à la file. Dans une SCPI à capital variable, ces hypothèses peuvent changer fortement d’un trimestre à l’autre.
Immorente : 202 747 parts en attente au 30 juin 2026
Immorente, gérée par Sofidy, reste l’une des plus grandes SCPI diversifiées du marché avec environ 4,4 milliards d’euros de capitalisation. Au deuxième trimestre 2026, son bulletin officiel indique 30 006 parts nouvelles souscrites, 30 006 parts retirées et 202 747 parts en attente de retrait.
À titre de stress-test, si le rythme de 30 006 retraits par trimestre restait strictement constant et si aucune nouvelle demande ne s’ajoutait, la file représenterait environ :
202 747 / 30 006 × 3 = 20,3 mois.
Ce chiffre ne doit pas être lu comme « le délai officiel d’Immorente ». Il donne seulement un ordre de grandeur du rapport entre le stock actuel et le flux du dernier trimestre.
Lecture utile pour un associé : une SCPI peut maintenir une collecte et exécuter des retraits tout en conservant une file importante. La question n’est donc pas seulement « y a-t-il des retraits ? », mais aussi « à quelle vitesse la file se résorbe-t-elle par rapport aux nouvelles demandes ? ».
Elysées Pierre : 119 163 parts en attente et environ 21 mois d’antériorité
Elysées Pierre offre l’exemple le plus important pour comprendre les limites d’un calcul mécanique. Au 30 juin 2026, HSBC REIM indique 119 163 parts en attente de retrait. Au deuxième trimestre, seulement 318 parts ont été compensées.
Une extrapolation brute du seul T2 donnerait un résultat gigantesque et peu représentatif. HSBC REIM fournit heureusement une information opérationnelle plus pertinente : l’antériorité des dernières parts compensées sur le marché primaire est d’environ 21 mois au 30 juin 2026.
Autrement dit, les dernières demandes effectivement servies remontent à environ 21 mois. Cette donnée donne une meilleure indication de l’ancienneté de la file que la projection du flux d’un seul trimestre.
Pourquoi Elysées Pierre est un cas à part en 2026
- Le prix de souscription est passé à 549 € le 3 août 2026.
- Le prix de retrait est désormais de 516,06 €.
- Le nombre de parts en attente est passé de 102 637 au T1 à 119 163 au T2.
- La société de gestion reconnaît une liquidité encore sélective et rappelle l’existence du marché secondaire et du gré à gré.
La hausse du stock de demandes montre que le problème n’est pas seulement historique : de nouvelles demandes continuent d’arriver plus vite que les retraits compensés.
Pierval Santé : la file passe de 85 M€ à 100,4 M€ en un trimestre
Pierval Santé illustre une autre dynamique : le pourcentage de capital en attente reste limité, mais la file augmente rapidement. Euryale indiquait 85 M€ de parts en attente au 31 mars 2026. Au 30 juin, ce montant atteint 100,4 M€, soit 3,04 % de la capitalisation.
Le bulletin T2 2026 fait état de 550 067 parts en attente et de 16 217 parts retirées sur le trimestre. À flux constant, sans nouvelles demandes, un stress-test simple donnerait :
550 067 / 16 217 × 3 = environ 101,8 mois, soit 8,5 ans.
Là encore, ce n’est pas un délai officiel garanti. Mais l’indicateur montre que la file actuelle est très supérieure au volume retiré pendant le trimestre.
Signal à surveiller : la valeur de la file est passée de 85 M€ à 100,4 M€ entre le 31 mars et le 30 juin 2026, soit une hausse d’environ 18 %. Euryale précise que le rétablissement d’une liquidité plus fluide reste une priorité et cite notamment les plateformes facilitant les échanges de gré à gré.
Quel est le vrai délai de retrait d’une SCPI ?
Il n’existe pas toujours un « délai réel » unique publié par la société de gestion. Trois indicateurs doivent être distingués :
| Indicateur | Ce qu’il mesure | Avantage | Limite |
|---|---|---|---|
| Parts / euros en attente | Taille du stock de demandes non exécutées | Mesure directe de la tension | Ne dit rien de la vitesse de résorption |
| Stock ÷ retraits du trimestre | Nombre de trimestres théoriques à flux constant | Permet un stress-test simple | Très sensible au trimestre choisi et aux nouvelles demandes |
| Antériorité de la dernière demande servie | Âge réel des demandes actuellement exécutées | Indicateur opérationnel très parlant | Pas publié par toutes les sociétés de gestion |
Pour Elysées Pierre, l’antériorité de 21 mois est donc plus robuste que le ratio calculé à partir des seuls 318 retraits du T2. Pour Immorente et Pierval Santé, faute d’un indicateur d’ancienneté équivalent clairement publié dans les données utilisées ici, le ratio stock/flux reste un stress-test, pas une prévision.
Marché secondaire SCPI : pourquoi le gré à gré devient visible dans les bulletins
Les sociétés de gestion mentionnent de plus en plus explicitement les solutions de marché secondaire et de gré à gré. HSBC REIM rappelle que les associés d’Elysées Pierre peuvent choisir entre retrait, marché secondaire organisé et cession de gré à gré. Euryale indique de son côté développer des approches visant à faciliter les échanges de gré à gré via des plateformes spécialisées.
Le principe est différent du retrait classique : au lieu d’attendre que de nouvelles souscriptions compensent une demande de retrait, un vendeur cherche directement une contrepartie prête à acheter ses parts à un prix négocié.
Retrait classique vs gré à gré
| Critère | Retrait classique | Gré à gré |
|---|---|---|
| Prix | Prix de retrait fixé par la société de gestion | Prix librement négocié entre vendeur et acheteur |
| Contrepartie | Dépend généralement des nouvelles souscriptions | Acheteur identifié directement |
| File d’attente | Oui lorsqu’il existe plus de demandes que de souscriptions | Pas de file de retrait ; la vente dépend de la demande au prix proposé |
| Garantie de sortie | Aucune lorsque la liquidité est insuffisante | Aucune : il faut trouver un acheteur |
Ce que montrent les ventes observées sur 2nd Market
Les données internes 2nd Market disponibles dans le reporting historique montrent que, sur les transactions effectivement réalisées, le délai médian entre publication d’une annonce et réception d’une offre était de 3 jours sur l’échantillon étudié, tandis que le traitement notarial jusqu’aux fonds prenait environ 2 mois sur les dossiers renseignés.
Ces chiffres sont des observations passées et non une promesse de délai. Une vente dépend toujours de la SCPI, du prix demandé, du nombre de parts, de la qualité du dossier et de la réactivité des différentes parties.
Important : il serait incorrect d’écrire qu’une vente en gré à gré « prend 4 à 6 semaines » dans tous les cas. Les délais observés peuvent être plus courts pour trouver un acheteur, mais la finalisation notariale et la mutation par la société de gestion peuvent prendre plusieurs semaines supplémentaires.
Pour les vendeurs : arbitrer délai, prix et besoin de liquidité
Un vendeur confronté à une file de retrait n’a pas nécessairement intérêt à accepter n’importe quelle décote. Le bon arbitrage dépend de sa situation personnelle, de son horizon de temps et du niveau de prix auquel des acheteurs sont réellement présents.
Les éléments factuels à comparer sont notamment :
- ancienneté de la demande de retrait ;
- évolution du nombre de parts en attente ;
- prix de retrait officiel ;
- prix proposés sur le marché secondaire ;
- besoin de liquidité et horizon de temps ;
- frais de transaction et fiscalité éventuelle.
Pour les acheteurs : une décote augmente mécaniquement le rendement d’entrée
Lorsqu’un acheteur acquiert des parts à un prix inférieur au prix de souscription, le rendement calculé sur son prix d’achat peut être supérieur, à distribution identique.
Exemple arithmétique :
- dividende annuel de référence : 20 € par part ;
- prix officiel : 400 € → rendement arithmétique de 5 % ;
- prix négocié : 320 € → rendement arithmétique de 6,25 %.
La différence vient uniquement du prix d’entrée. Elle ne garantit ni le maintien du dividende ni la valeur future de la part.
Simuler le rendement selon le prix d’achatFAQ liquidité SCPI 2026
Combien de temps faut-il pour retirer des parts de SCPI en 2026 ?
Il n’existe pas de délai unique. Il dépend de la SCPI, du stock de demandes et du rythme de nouvelles souscriptions. Certaines sociétés publient l’ancienneté des demandes servies, comme HSBC REIM qui indique environ 21 mois pour Elysées Pierre au 30 juin 2026.
Combien de parts Elysées Pierre sont en attente de retrait ?
HSBC REIM indique 119 163 parts en attente au 30 juin 2026. Le nombre était de 102 637 à la fin du premier trimestre 2026.
Combien de parts Immorente sont en attente ?
Le bulletin Sofidy du deuxième trimestre 2026 indique 202 747 parts en attente au 30 juin 2026, avec 30 006 parts retirées sur le trimestre.
Quelle est la situation de Pierval Santé ?
Au 30 juin 2026, Euryale indique 550 067 parts en attente, représentant 100,4 M€ et 3,04 % de la capitalisation. La file était de 85 M€ au 31 mars 2026.
Le ratio parts en attente / retraits permet-il de connaître le délai exact ?
Non. Il s’agit d’un stress-test à flux constant. Il ne tient pas compte des nouvelles demandes, des variations de collecte ni des changements futurs de rythme de retrait.
Peut-on vendre ses parts SCPI sans attendre la file de retrait ?
Oui, lorsque les statuts et procédures de la SCPI permettent une cession de gré à gré. Le vendeur et l’acheteur négocient alors directement le prix, sous réserve des formalités de mutation et, le cas échéant, de l’agrément de la société de gestion.
La vente sur 2nd Market est-elle garantie ?
Non. 2nd Market met en relation vendeurs et acheteurs. La probabilité et le délai d’une vente dépendent notamment de la SCPI, du prix proposé et de la demande présente sur le marché.
Sources et méthodologie
- Sofidy : Bulletin trimestriel Immorente T2 2026.
- HSBC REIM (France) : Bulletin d’information Elysées Pierre n°01/2026, premier semestre 2026.
- Euryale : Bulletins trimestriels Pierval Santé T1 et T2 2026.
- 2nd Market : reporting interne historique des transactions réalisées et annonces publiées.
Méthodologie : les ratios « stock / retraits du trimestre » présentés sur cette page sont des stress-tests calculés à flux constant. Ils ne constituent pas des délais officiels ni des prévisions de sortie. Lorsqu’une société de gestion publie un indicateur d’antériorité de la file, celui-ci est privilégié.
Dernière mise à jour : 13 août 2026.
Avertissement légal : 2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Aucun conseil en investissement n’est fourni. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs, sans garantie de vente. Les informations présentées sont fournies à titre informatif et ne constituent ni une offre ni une recommandation d’achat ou de vente.
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