SCPI bloquées en 2026 : liste des SCPI en difficulté et solutions de sortie

État des lieux : les SCPI bloquées fin 2025

La crise de liquidité amorcée en 2023 ne s'est pas résorbée. Au 31 décembre 2025, le montant total des parts en attente de retrait s'élève à 2 793,5 M€, soit 3,14 % de la capitalisation du marché SCPI (89,1 Md€). Le mécanisme de retrait classique demeure saturé sur plusieurs SCPI emblématiques, et la situation s'est aggravée avec le passage en capital fixe de Primopierre en janvier 2026.

Le marché SCPI présente toutefois une situation contrastée : la collecte nette globale 2025 atteint 4,55 Md€ (+29,2 % sur un an), mais cette dynamique est très concentrée sur les SCPI diversifiées (+3,35 Md€) et les nouvelles générations de SCPI. Les SCPI à bureaux et à spécialisation santé/éducation restent en première ligne de la crise de liquidité.

Performances 2025 par catégorie (source ASPIM)

En 2025, 50 % des SCPI (en nombre) ont vu leur dividende baisser par rapport à 2024, 36 % l'ont augmenté et 14 % sont restées stables. Sur les prix de part : 66 % inchangés, 18 % en baisse, 15 % en hausse.

Le marché secondaire des SCPI a représenté 1 536,2 M€ échangés en 2025 (+13,5 %), dont 262 M€ au T4 2025 seul. Cette dynamique témoigne d'une demande croissante pour les transactions de gré à gré, notamment sur les SCPI les plus bloquées.

Les délais « théoriques » cités dans ce guide sont des ordres de grandeur pédagogiques obtenus en divisant le stock de parts en attente par le rythme de traitement observé. Les montants ASPIM sont exprimés au prix de souscription ; les montants des bulletins trimestriels peuvent différer selon la méthode (prix de retrait ou nombre de parts × prix).

Fiches détaillées des SCPI les plus touchées

Primopierre — Capital fixe depuis le 7 janvier 2026

Primopierre (Praemia REIM) est le cas le plus extrême du marché. Lors de l'AGE du 7 janvier 2026, la variabilité du capital a été suspendue : Primopierre fonctionne désormais comme une SCPI à capital fixe. Les retraits classiques via la société de gestion sont bloqués. La seule option de sortie est le marché secondaire.

• Parts en attente au 31/12/2025 : 2 190 372 parts (~11,6 % des parts émises)
• Prix de souscription : 115 € (01/01/2026)
• Valeur de réalisation : 78,45 €/part
• Valeur de reconstitution : 91,95 €/part
• Collecte nette 2025 : nulle
• TOF : 81,6 % — 18,4 % de surfaces vacantes en recherche
• TRI 5 ans : −8,00 %
• Sortie possible : uniquement via le marché secondaire — voir la fiche Primopierre

Épargne Foncière — 446 219 parts en attente

Épargne Foncière (La Française REM) affiche l'un des montants en valeur absolue les plus élevés du marché. La société de gestion a annoncé dès fin 2025 une baisse de distribution de 25 à 30 % au T1 2026.

• Parts en attente au 31/12/2025 : 446 219 parts — 276,5 M€ — 7,2 % de la capitalisation
• Collecte brute T4 2025 : 0,7 M€ — collecte nette nulle
• Prix de souscription : 670 €
• Valeur de réalisation : 581,52 €/part
• Valeur de reconstitution : 704,15 €/part
• Fonds de remboursement T4 : 30 M€ — 44 672 parts à 538 €/part — plafond 45 parts/associé/an
• Distribution prévisionnelle 2026 : 21,80 à 23,40 €/part (vs 31,20 € de résultat 2025)
• TOF S2 2025 : 89,2 %
• Sortie : retrait classique (délai indéterminé), fonds de remboursement (partiel, décoté) ou gré à gré — voir la fiche Épargne Foncière

Primovie — 1 355 899 parts en attente

Primovie (Praemia REIM), orientée santé/éducation, dispose d'un fonds de remboursement mais dont l'impact sur la file globale reste limité. La collecte nette est quasi nulle (261 parts remboursées au T4 2025).

• Parts en attente au 31/12/2025 : 1 355 899 parts (~5,3 % des parts émises) — ~202 M€ à la valeur de retrait
• Collecte nette T4 2025 : nulle (261 parts souscrites = 261 parts remboursées)
• Prix de souscription : 164 € (maintenu)
• Valeur de réalisation : 129,10 €/part
• Valeur de reconstitution : 152,74 €/part
• Fonds de remboursement : 15 M€ doté en décembre 2025 — 300 parts/associé/an max
• Distribution 2025 : 7,48 €/part — TD 4,04 %
• TOF : 94,7 %
• TRI 5 ans : −1,19 %
• Sortie : retrait classique (délai très long), fonds de remboursement (limité) ou gré à gré — voir la fiche Primovie

Rivoli Avenir Patrimoine — 673 865 parts en attente

Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) a subi un ajustement de prix (250 € → 228 € en mars 2025) et a dû recalibrer sa distribution au T4 2025 (0,90 €/part au lieu de 2,50 €).

• Parts en attente au 31/12/2025 : 673 865 parts — ~141 M€ au prix de retrait — 5,25 % du nombre total de parts
• Souscriptions 2025 : 10 350 parts (2,39 M€) — ratio file/souscriptions : 1 pour 65
• Prix de souscription : 228 € (depuis 31/03/2025)
• Valeur de réalisation : ~188 €/part
• Valeur de reconstitution : ~217 €/part — prix de souscription en surcote de ~5 %
• Fonds de remboursement : 10,9 M€ disponibles — T2 2025 : 33 930 parts à 193,16 €
• Distribution 2025 : 8,40 €/part avant impôt — TD 3,46 %
• Distribution prévisionnelle 2026 : 2,10 €/trimestre (~8,40 €/an)
• TOF S2 2025 : 86,03 %
• TRI 10 ans : 1,68 %
• Sortie : retrait classique (délai indéterminé), fonds de remboursement (partiel) ou gré à gré — voir la fiche Rivoli Avenir Patrimoine

Pierval Santé — 327 503 parts en attente

Pierval Santé (Euryale Asset Management) présente une situation moins dégradée que les autres : 1,8 % de la capitalisation en attente, collecte brute de 35,9 M€ en 2025 intégralement absorbée par les retraits. La société de gestion affiche l'amélioration de la liquidité comme priorité 2026.

• Parts en attente au 31/12/2025 : 327 503 parts — 59,7 M€ — 1,8 % de la capitalisation
• Collecte brute 2025 : 35,9 M€ — intégralement absorbée par les retraits
• Prix de souscription : 204 € (maintenu, aucune baisse)
• Valeur de reconstitution (30/06/2025) : 199,19 €/part
• Distribution 2025 : 8,28 €/part — TD 4,06 % — T4 en hausse (2,26 €)
• TOF : 94,04 %
• TRI 10 ans : 3,99 %
• Sortie : retrait classique (délai variable selon collecte) ou gré à gré — voir la fiche Pierval Santé

Classement des SCPI par ratio de parts en attente (31/12/2025)

Le tableau ci-dessous est issu directement du rapport ASPIM T4 2025 (édité le 10 février 2026). Les montants sont exprimés au prix de souscription, conformément à la méthode ASPIM. Les données des fiches SCPI individuelles (section précédente) peuvent différer car elles sont exprimées en nombre de parts ou au prix de retrait selon les bulletins officiels des sociétés de gestion.

Source : ASPIM, rapport T4 2025 (10 février 2026). Montants exprimés au prix de souscription. Primopierre a suspendu la variabilité de son capital le 7 janvier 2026 — les données du tableau reflètent la situation au 31/12/2025. Les données ASPIM pour Épargne Foncière (299 M€) diffèrent du BTI officiel La Française REM (276,5 M€) car ASPIM utilise le prix de souscription (670 €) et les BTI le prix de retrait (619,75 €) — les deux chiffres sont justes, la méthode diffère.

Pourquoi ces SCPI restent bloquées en 2026

Survalorisation passée et correction des prix de part

Entre 2015 et 2022, de nombreuses SCPI de bureaux ont acquis des actifs à des prix élevés, portés par des taux très bas. La hausse des taux à partir de 2022 a provoqué une baisse des valeurs d'expertise. En 2025, selon les données ASPIM, la revalorisation moyenne des prix de part est de −3,45 %, avec des baisses marquées sur les bureaux (−4,9 %), la santé/éducation (−5,5 %) et le résidentiel (−8,6 %). Sur l'ensemble des SCPI : 18 % ont vu leur prix de part baisser, 66 % sont restées stables, 15 % ont progressé.

Cercle vicieux de la décollecte sur les SCPI fragilisées

La collecte nette globale SCPI 2025 atteint 4,55 Md€ (+29,2 %), mais cette dynamique est très concentrée : les SCPI diversifiées représentent 3,35 Md€ sur ce total. La Française REM affiche une collecte nette de −34 M€ sur l'année, et Amundi Immobilier de −8 M€. Pour Praemia REIM, la collecte nette SCPI est à 0 M€ en 2025. Dans un modèle où les retraits sont financés par la collecte nouvelle, ce déséquilibre rend le mécanisme de compensation quasi inopérant sur les SCPI les plus fragilisées.

50 % des SCPI en baisse de dividende en 2025

Selon l'ASPIM, 50 % des SCPI (en nombre) ont vu leur dividende baisser par rapport à 2024. Les SCPI bureaux affichent un TD moyen de 4,62 % en 2025 pour une PGA de −0,25 % ; les SCPI santé/éducation : 4,19 % de TD pour une PGA de −1,32 %. Cette baisse des revenus alimente les arbitrages défavorables : plus le dividende baisse, plus les porteurs cherchent à sortir, allongeant encore la file de retrait.

Concentration géographique et sectorielle

Les SCPI les plus touchées sont souvent très concentrées : bureaux en Île-de-France (Rivoli : 79 % de bureaux, Paris + IDF = 69 %), SCPI de santé (Primovie, Pierval Santé). À l'inverse, les SCPI diversifiées ont affiché une performance globale de +6,27 % en 2025 et une revalorisation de prix de +0,3 %, ce qui explique la polarisation extrême du marché.

Perte d'opportunité : combien vous coûte l'attente ?

Attendre plusieurs années dans une file de retrait a un coût réel : c'est de l'épargne indisponible, soumise à l'inflation, qui ne travaille pas ailleurs.

Exemple : 50 000 € bloqués pendant 2 ans

Ces rendements alternatifs sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas une recommandation d'investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Comment sortir d'une SCPI bloquée en 2026

Si vous détenez des parts d'une SCPI bloquée et souhaitez sortir, trois grandes familles de solutions existent.

Option 1 : Attendre le retrait classique

Principe : vous déposez un ordre de retrait auprès de la société de gestion ; il est exécuté dans l'ordre chronologique, au fur et à mesure des nouvelles souscriptions et des cessions d'actifs. Cette option concerne uniquement les SCPI à capital variable dont le mécanisme de retrait est encore actif.

Exception Primopierre : depuis le 7 janvier 2026, Primopierre est en capital fixe. Les demandes de retrait classique ne sont plus exécutées. La sortie ne passe plus que par le marché secondaire.

Délais observés (données 31/12/2025) :

• Rivoli Avenir Patrimoine : 673 865 parts en attente pour 10 350 parts souscrites en 2025 — délai théorique très long.
• Épargne Foncière : 446 219 parts en attente, collecte nette nulle — délai indéterminé.
• Primovie : 1 355 899 parts en attente, 261 parts compensées au T4 — délai très long.
• Pierval Santé : 327 503 parts en attente, 25 442 parts compensées au T4 — délai plus raisonnable mais incertain.

Prix : vous sortez au prix de retrait, inférieur de 8–12 % au prix de souscription, auquel s'ajoutent les éventuelles baisses de prix décidées par la société de gestion.

Option 2 : Fonds de remboursement / offres de rachat ciblées

Principe : certaines sociétés de gestion constituent un fonds de remboursement alimenté par les produits de cessions d'actifs, pour racheter plus rapidement une partie des parts en attente, avec une décote supplémentaire.

Exemples concrets (données officielles T4 2025) :

• Épargne Foncière : 30 M€ dotés au T4 — 44 672 parts à 538 € (vs valeur de retrait 619,75 €) — plafond 45 parts/associé/an
• Primovie : 15 M€ dotés en décembre 2025 — prix minimum 90 % de la valeur de réalisation (≈ 116 €) — plafond 300 parts/associé/an
• Rivoli Avenir Patrimoine : 10,9 M€ disponibles — T2 2025 : 33 930 parts à 193,16 € (vs prix de retrait 209,78 €)

Pour qui : investisseurs ayant un besoin de liquidité important et prêts à accepter une perte en capital plus marquée pour sortir plus rapidement, dans la limite des enveloppes disponibles.

Option 3 : Vendre en gré à gré sur le marché secondaire (2nd Market)

Principe : au lieu d'attendre un rachat par la SCPI, vous vendez vos parts directement à un autre investisseur via une plateforme de marché secondaire. La vente se fait via un notaire, avec un acte authentique et un transfert sécurisé des fonds.

Délai moyen observé : entre 4 et 8 semaines pour une annonce correctement positionnée en prix, contre plusieurs centaines de jours dans les files de retrait les plus chargées.

Avantages clés de 2nd Market :

• Vous fixez votre prix minimum — aucun mécanisme ne vous force à vendre en dessous de votre seuil.
• Négociation directe avec l'acheteur — vous acceptez, refusez ou contre-proposez.
• Transaction sécurisée par acte notarié — les fonds sont conservés en séquestre jusqu'au transfert effectif.
• Dépôt d'annonce gratuit — vous ne payez une commission qu'à la vente effective.
• Seule solution pour Primopierre (capital fixe) — le gré à gré est désormais la seule voie de sortie.

Frais :

• Vendeur : commission 2nd Market dégressive (6 % sur la tranche ≤50 000 €, puis 4 %, 3 %, 1,5 %, 0,75 %) + frais notaire (dégressifs, minimum 540 € TTC).
• Acheteur : 1,8 % TTC + avant-contrat 240 € TTC + droits d'enregistrement 5 % (art. 726 CGI) + frais SDG 0–200 €.

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Comparatif des solutions de sortie

Acheter des parts de SCPI décotées : opportunité ou piège en 2026 ?

Les fortes décotes sur certaines SCPI bloquées attirent des acheteurs opportunistes, qui espèrent cumuler rendement courant élevé et plus-value potentielle à long terme. Il s'agit d'un pari sur une normalisation future, pas d'un placement sans risque.

Le pari de la reprise

En achetant des parts décotées, le rendement effectif augmente mécaniquement. Pour Primovie par exemple, une acquisition à 129 €/part (valeur de réalisation) génère un rendement de l'ordre de 5,8 % sur la base de la distribution 2025, contre 4,04 % au prix de souscription. Pour Épargne Foncière à 582 €/part (valeur de réalisation), le rendement sur base 2025 est de ~5,6 % vs 4,86 % au prix de souscription.

Si, à horizon 7–10 ans, le marché se normalise et que la valeur des parts se redresse, l'investisseur peut cumuler revenus et plus-value. Mais rien ne garantit ce scénario.

Les risques à ne pas sous-estimer

• Dividende non garanti : Épargne Foncière prévoit une baisse de 25 à 30 % au T1 2026 ; Rivoli a recalibré sa distribution à 2,10 €/trimestre après avoir distribué 2,50 € pendant 3 trimestres via ses réserves.
• Liquidité faible : si vous devez vendre dans quelques années, vous pourriez vous retrouver dans la même situation de blocage.
• Valorisation incertaine : le prix de souscription d'Épargne Foncière est en surcote de ~5 % vs sa valeur de reconstitution. La valeur de réalisation de Primopierre (78,45 €) est à −32 % du prix de souscription actuel (115 €).
• TOF dégradé : Rivoli 86 %, Épargne Foncière 89,2 %, Primopierre 81,6 % — la vacance locative pèse sur les revenus futurs.

Profil adapté : investisseur averti, fortement diversifié, horizon long terme (10 ans et plus), capable d'assumer une perte en capital et un blocage prolongé.

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FAQ : SCPI bloquées, faillite, retrait et sortie

Conclusion : sortir d'une SCPI bloquée reste possible en 2026

Les SCPI bloquées restent une réalité début 2026. Primopierre en capital fixe, Épargne Foncière avec 276,5 M€ en attente et une distribution 2026 en forte baisse, Primovie avec 1,35 million de parts en file, Rivoli avec un ratio souscriptions/attente de 1 pour 65 — autant de situations qui montrent que la crise de liquidité SCPI n'est pas résolue.

Pour les SCPI encore à capital variable, trois solutions coexistent : attendre le retrait classique, répondre aux offres de rachat quand elles se présentent, ou vendre en gré à gré. Pour Primopierre (capital fixe), seul le marché secondaire permet de sortir.

Le bon choix dépend de votre besoin de liquidité, de votre horizon et de votre tolérance à la décote. 2nd Market propose une solution concrète et encadrée pour organiser une sortie en quelques semaines, sous contrôle notarial, avec transparence sur les prix.

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