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Marché secondaire SCPI au T4 2025 — chiffres de contexte
| Capitalisation du marché SCPI | 89 Md€ au 31/12/2025 (source ASPIM) |
|---|---|
| Taux de distribution moyen pondéré par capitalisation 2025 | 4,91 %, toutes catégories confondues |
| Parts en attente de retrait au 31/12/2025 | 2,79 Md€, soit 3,1 % de la capitalisation |
| Décote observée sur le marché secondaire de gré à gré | −10 % à −35 % selon la SCPI |
| Délais de retrait sur le marché primaire | Délais pouvant dépasser 18 mois sur certaines SCPI à capital variable confrontées à un excédent de demandes de retrait |
Sources : ASPIM (T4 2025), bulletins trimestriels des sociétés de gestion. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Catalogue des simulateurs SCPI et patrimoniaux
| Simulateur | Usage | Accès |
|---|---|---|
| Calculateur démembrement | Valeur de l'usufruit, de la nue-propriété, frais de notaire de donation démembrée | Ouvrir |
| Simulateur plus-value immobilière | Plus-value brute et nette, abattement par durée de détention, surtaxe | Ouvrir |
| Simulateur rentabilité locative | Rentabilité brute, nette de charges, nette d'impôts. Comparaison avec rendement SCPI | Ouvrir |
| Simulateur fiscalité viager | Imposition de la rente viagère selon l'âge du crédirentier, bouquet, plus-value | Ouvrir |
| Calcul viager libre / occupé | Bouquet et rente selon DUH, espérance de vie, valeur du bien | Ouvrir |
| Barème article 669 CGI | Table officielle des valeurs usufruit / nue-propriété par âge | Consulter |
| Rendement effectif avec décote | Calculé automatiquement sur chaque annonce du marché secondaire | Voir les annonces |
Quel simulateur pour quel besoin ?
| Question / objectif | Simulateur recommandé |
|---|---|
| Quel rendement effectif si j'achète des parts SCPI avec 20 % de décote ? | Calcul intégré dans les annonces de app.2ndmarket.fr/scpi |
| Combien vais-je payer en plus-value si je revends mes parts SCPI ? | Simulateur plus-value immobilière |
| Combien vaut l'usufruit / la nue-propriété de mes parts à mon âge ? | Calculateur démembrement |
| Quels frais de notaire pour une donation démembrée de parts SCPI ? | Calculateur démembrement |
| Comparer la rentabilité d'un appartement locatif et de SCPI ? | Simulateur rentabilité locative |
| Calculer une rente viagère selon l'âge et la valeur du bien ? | Simulateur viager |
Méthodologie et paramètres appliqués
- Barème démembrement : article 669 du CGI, valeur de l'usufruit décroissant par tranches de 10 ans (90 % avant 21 ans, 10 % au-delà de 91 ans).
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers et plus-values immobilières issus des SCPI. Le taux de 18,6 % introduit par la LFSS 2026 vise les revenus du patrimoine financier (dividendes d'actions, intérêts, plus-values mobilières) et ne s'applique pas aux revenus immobiliers.
- Plus-value immobilière : imposition à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, abattement progressif par durée de détention (exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans), articles 150 U et suivants du CGI.
- Droits de donation : barème progressif de l'article 777 du CGI ; abattement de 100 000 € en ligne directe par parent et par enfant tous les 15 ans (article 779 CGI).
- Aucune donnée saisie n'est conservée côté serveur. Les calculs s'exécutent dans le navigateur.
2nd Market est une marketplace de gré à gré entre particuliers. La plateforme n'est ni Conseiller en Gestion de Patrimoine, ni Conseiller en Investissements Financiers, ni Société de Gestion. Les simulateurs sont fournis à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement.
Questions fréquentes
Comment calculer le rendement effectif d'une SCPI achetée à la décote ?
Le rendement effectif d'une SCPI achetée à la décote sur le marché secondaire se calcule en divisant le dividende annuel par le prix d'acquisition réel, et non par le prix de souscription officiel. Une SCPI au taux de distribution de 5 % achetée à −20 % de décote dégage un rendement effectif d'environ 6,25 %. Le calcul est automatisé sur chaque annonce de la plateforme 2nd Market.
Quelle est la formule de calcul du démembrement SCPI ?
La valeur de l'usufruit suit la table de l'article 669 du CGI, par tranches de 10 ans selon l'âge de l'usufruitier. Pour un usufruitier de 61 à 70 ans, l'usufruit vaut 40 % de la pleine propriété et la nue-propriété 60 %. La valeur économique réelle peut différer de la valeur fiscale et se calcule via la méthode DUH (Droit d'Usage et d'Habitation).
Les simulateurs intègrent-ils la fiscalité 2026 ?
Oui. Le barème de l'impôt sur le revenu 2026 (tranches 11 600 € / 29 579 € / 84 577 € / 181 917 €) est intégré, ainsi que les prélèvements sociaux applicables aux SCPI : 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Le taux de 18,6 % introduit par la LFSS 2026 concerne uniquement les revenus du patrimoine financier (dividendes d'actions, intérêts, plus-values mobilières) et ne s'applique pas aux revenus fonciers issus des SCPI détenues en direct.
Comment estimer la décote sur une SCPI à parts en attente de retrait ?
La décote observée sur le marché secondaire de gré à gré varie de −10 % à −35 % selon la SCPI, la profondeur de la file de demandes de retrait et la liquidité du marché. Pour les SCPI dont le délai de retrait au marché primaire dépasse 18 mois, la décote tend vers le haut de la fourchette. Chaque annonce de 2nd Market affiche le pourcentage de décote et le rendement effectif correspondant.
Y a-t-il un simulateur dédié au crédit SCPI ?
Le simulateur de rentabilité locative permet de comparer une opération immobilière à crédit (avec mensualité, charges, fiscalité) à un placement SCPI. Pour un calcul de financement SCPI dédié (TAEG, capacité d'emprunt, effet de levier), la plateforme oriente actuellement vers les outils des partenaires bancaires.
Le simulateur SCPI avec nantissement est-il disponible ?
2nd Market ne propose pas de simulateur dédié au nantissement de parts SCPI. Cette opération relève d'un arrangement contractuel entre l'investisseur, la banque prêteuse et la société de gestion. Les paramètres varient selon l'établissement et ne se prêtent pas à une simulation générique.
Les calculs sont-ils gratuits et sans inscription ?
Oui. Tous les simulateurs accessibles depuis cette page s'exécutent dans le navigateur, sans inscription ni transmission de données. Seule la visualisation des annonces du marché secondaire (rendement effectif avec décote calculé en temps réel) nécessite la création d'un compte sur app.2ndmarket.fr.
2nd Market garantit-il l'exactitude des résultats des simulateurs ?
Les simulateurs reposent sur les paramètres légaux et réglementaires en vigueur à la date de mise à jour de la page. Les calculs sont indicatifs. La situation fiscale individuelle, les éventuelles spécificités contractuelles ou réglementaires, ainsi que l'évolution de la fiscalité peuvent modifier les résultats. Aucune décision d'investissement ou de cession ne devrait être prise sur la seule base d'une simulation.