Revente SCPI Patrimmo Commerce 2025 : Prix, Performance, Blocage & Solutions Marché Secondaire

Caractéristiques Patrimmo Commerce (T2 2025)

Patrimmo Commerce : Une SCPI Sous Pression

Patrimmo Commerce, lancée en 2017, investit dans les commerces de pied d'immeuble et centres commerciaux en France. Après une première phase de croissance réussie (2017-2020), la SCPI fait face à plusieurs défis structurels depuis 2023 :

1. Crise du secteur des commerces

Le secteur des commerces physiques subit une pression croissante depuis la pandémie Covid-19 :

• Concurrence e-commerce : Amazon, marketplace, drive alimentaire
• Évolution modes de consommation : baisse fréquentation centres commerciaux périphériques
• Vacance en hausse : fermetures enseignes (Camaïeu, La Halle, etc.)
• Pression sur loyers : négociations à la baisse par locataires

2. Baisse de prix brutale : -18,78% en janvier 2025

Le prix de souscription de Patrimmo Commerce a chuté de -18,78% en janvier 2025, passant de 197 € à 160 € par part. Cette baisse témoigne d'une réévaluation du patrimoine à la baisse par les experts immobiliers.

• Juillet 2023 : 197 € par part
• Octobre 2024 : 197 € par part (stabilité temporaire)
• Janvier 2025 : 160 € par part (-18,78%)

Cette baisse s'explique par la dévalorisation des actifs commerciaux, la vacance en hausse, et les perspectives moroses du secteur.

3. Parts en attente : 345 979 (54 M€ bloqués)

Patrimmo Commerce compte 345 979 parts en attente de retrait au T2 2025, pour une valeur totale de 54 millions d'euros bloqués. Cette file d'attente représente environ 9% du capital (sur 3,8 millions de parts en circulation).

Le délai théorique de retrait n'est pas communiqué par Praemia REIM, mais en extrapolant les flux de retraits trimestriels, il pourrait atteindre plusieurs années.

4. TOF en baisse : 91,7%

Le taux d'occupation financier (TOF) de Patrimmo Commerce est de 91,7% au T2 2025, en baisse progressive par rapport aux années précédentes (95%+ avant 2023). Cette baisse reflète les difficultés à relouer certains locaux commerciaux.

Performance et Dividende Patrimmo Commerce 2024-2025

Rendement 2024

Patrimmo Commerce a distribué un TDVM de 3,75% en 2024, soit un dividende de ~7,40 € par part (calculé sur prix moyen 197 €). Ce rendement reste correct, mais est en baisse par rapport aux années précédentes.

Le dividende 2025 devrait baisser de -15% à -25% par rapport à 2024, en raison de la baisse du TOF (91,7%), de la pression sur les loyers, et de la réévaluation du patrimoine. Le nouveau prix de part (160 € au lieu de 197 €) impactera mécaniquement le calcul du TDVM.

Délai de Retrait Patrimmo Commerce

Calcul délai théorique

Le délai théorique de retrait se calcule ainsi :

Délai (années) = Parts en attente / Retraits annuels moyens

Avec 345 979 parts en attente et un flux de retraits estimé à ~30 000 parts/an (extrapolation T1-T2 2025), le délai théorique serait de :

345 979 / 30 000 = ~11,5 ans

Ce délai est purement indicatif et suppose que la situation se stabilise (pas de nouvelle vague de demandes de retrait). En réalité, si la crise du secteur s'aggrave, le délai pourrait s'allonger significativement.

Comparaison avec retrait classique

Attendre 11 ans pour récupérer son capital via le retrait classique représente un coût d'opportunité énorme pour les porteurs de Patrimmo Commerce. Le marché secondaire via 2nd Market permet de vendre en 4-6 semaines, évitant ainsi la perte d'opportunité.

Vendre Patrimmo Commerce sur 2nd Market : La Solution Rapide

Pourquoi vendre sur le marché secondaire ?

Face à un délai de retrait estimé à 11 ans et à une baisse de prix de -18,78%, le retrait classique via Praemia REIM n'est pas une solution attractive. Le marché secondaire via 2nd Market permet de :

• Vendre en 4-6 semaines (si prix attractif) au lieu d'attendre 11 ans
• Récupérer votre capital rapidement pour réinvestir ailleurs ou financer un projet
• Éviter la perte d'opportunité : bloquer 50 000 € pendant 11 ans représente un manque à gagner de 67 000 € (placement alternatif à 8%/an)
• Transaction sécurisée : chaque vente passe par un notaire qui authentifie la transaction

Décotes observées sur 2nd Market

Les décotes observées sur 2nd Market pour Patrimmo Commerce varient de -15% à -30% selon l'urgence du vendeur et les conditions de marché. Ces niveaux reflètent les tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation.

Calcul perte d'opportunité vs vente rapide

Exemple : vous détenez 50 000 € de Patrimmo Commerce (312 parts × 160 €)

Scénario 1 : Attente retrait classique (hypothèse 11 ans)

• Capital bloqué : 50 000 € pendant 11 ans
• Placement alternatif manqué (actions 8%/an) : 50 000 € × (1,08^11 - 1) = +67 000 € perdus
• Prix retrait hypothétique (stabilité 160 €) : 312 parts × 160 € = 49 920 €
• Total perdu : 67 000 €

Scénario 2 : Vente 2nd Market immédiate (décote -20%, prix 128 €)

• Prix vente brut : 312 parts × 128 € = 39 936 €
• Frais 2nd Market + notaire (9%) : - 3 594 €
• Net vendeur : 36 342 €
• Réinvestissement immédiat (actions 8%/an pendant 11 ans) : 36 342 € × 1,08^11 = 86 100 €

Comparaison :

• Attente 11 ans : 49 920 € (capital final hypothétique)
• Vente + réinvestissement : 86 100 € (capital final réel)
• Gain net : +36 180 € (+72%)

Même avec une décote de -20%, vendre immédiatement et réinvestir est nettement plus avantageux que d'attendre 11 ans pour un retrait hypothétique.

Processus de vente 2nd Market

1. Dépôt d'annonce gratuit sur app.2ndmarket.fr/creer-annonce
2. Mise en relation avec acheteur intéressé (délai moyen 4-6 semaines si prix attractif)
3. Signature avant-contrat (DocuSign) avec arrhes 10%
4. Signature acte authentique chez notaire (3-4 semaines après avant-contrat)
5. Libération des fonds au vendeur (7 jours après signature)
6. Délai total : 7-10 semaines (vs 11 ans retrait classique)

Frais de Vente Patrimmo Commerce

Pour le vendeur

• Commission 2nd Market : 6% TTC (dégressifs selon montant)
• Frais notaire : 3% TTC (dégressifs, minimum 540 €)

Exemple pour une vente de 40 000 € (décote -20%, prix 128 €) :

• Commission 2nd Market : 2 400 € (6%)
• Frais notaire : 1 200 € (3%)
• Net vendeur : 36 400 € (91% du prix de vente)

Pour l'acheteur

• Commission 2nd Market : 1,8% TTC du prix d'achat
• Frais avant-contrat : 240 € TTC (une fois)
• Droits d'enregistrement : 5% du prix (article 726 CGI, obligatoire)
• Frais société de gestion Praemia REIM : ~150 €

Exemple pour un achat de 40 000 € :

• Commission 2nd Market : 720 € (1,8%)
• Avant-contrat : 240 €
• Droits d'enregistrement : 2 000 € (5%)
• Frais Praemia REIM : 150 €
• Coût total acquisition : 43 110 €

Pourquoi Acheter Patrimmo Commerce sur Marché Secondaire (Spéculateurs Avertis)

⚠️ Avertissement : investissement très spéculatif

Acheter des parts Patrimmo Commerce sur le marché secondaire relève d'un pari hautement spéculatif sur une reprise future du secteur des commerces. Ce type d'investissement ne convient qu'à des profils très avertis, acceptant un risque de perte totale en capital.

Arguments pour acheteurs spéculatifs

1. Décotes extrêmes = rendement effectif potentiel élevé

Exemple décote -25% (prix 120 € au lieu de 160 €) :

• Dividende 2024 : ~7,40 € par part
• Rendement effectif : 7,40 / 120 = 6,17% (vs 3,75% au prix souscription)
• Si dividende stable, gain +2,42 points de rendement

2. Pari sur reprise du secteur des commerces

Si le secteur des commerces se stabilise dans les 5-7 ans, et que Praemia REIM parvient à relancer la collecte, le prix des parts pourrait remonter :

• Hypothèse optimiste : prix remonte à 140-150 € dans 7 ans
• Achat à 120 € : +17% à +25% de plus-value potentielle
• + Dividendes cumulés (7 × 6 €) : +42 € par part
• Gain total potentiel : +62 € par part (+52%)

3. Diversification géographique

Patrimmo Commerce détient 132 sites commerciaux répartis dans toute la France, offrant une diversification géographique supérieure à de nombreuses SCPI concentrées sur Île-de-France.

Risques majeurs pour acheteurs

• Secteur en crise structurelle : e-commerce, évolution consommation, vacance en hausse
• Dividende en baisse : prévision -15% à -25% en 2025
• Dévalorisation continue possible : le prix pourrait encore baisser (160 € → 130 € ?) si la crise s'aggrave
• Liquidité dégradée : 345 979 parts en attente, délai retrait ~11 ans
• TOF en baisse : 91,7% (vs 95%+ historique), risque de vacance accrue
• Risque de restructuration : fusion, liquidation partielle, cession d'actifs (scénarios incertains)

Profil adapté acheteur

• Investisseur très averti connaissant le marché SCPI et immobilier commercial
• Horizon 10-15 ans minimum (pari long terme)
• Acceptation perte totale possible
• Diversification importante (max 5% du patrimoine sur cette SCPI)
• Profil spéculatif type "value investing" (acheter sous valeur intrinsèque)

Patrimoine Immobilier Patrimmo Commerce

Patrimmo Commerce détient 132 sites commerciaux répartis dans toute la France, pour une capitalisation de 613,7 millions d'euros. Le TOF de 91,7% témoigne d'une occupation correcte, mais en baisse progressive.

Types d'actifs

• Commerces de pied d'immeuble : supermarchés, pharmacies, boulangeries (segment résilient)
• Centres commerciaux de proximité : retail parks, galeries marchandes
• Locaux commerciaux en centre-ville : boutiques, restaurants, services

Diversification géographique

Les 132 sites sont répartis dans toute la France, avec une concentration modérée sur les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Lille).

Risques Spécifiques Patrimmo Commerce

• Secteur en crise : commerces sous pression (e-commerce, évolution consommation)
• Baisse de prix brutale : -18,78% en janvier 2025 (160 € vs 197 €)
• Liquidité dégradée : 345 979 parts en attente (54 M€), délai retrait ~11 ans
• Dividende en baisse : prévision -15% à -25% en 2025
• TOF en baisse : 91,7% (vs 95%+ historique), vacance en hausse
• Risque de restructuration : fusion, cession d'actifs, scénarios incertains
• Perte en capital : risque élevé pour détenteurs actuels

Avis 2nd Market sur Patrimmo Commerce

Pour les vendeurs actuels

Si vous détenez des parts Patrimmo Commerce, vendre sur 2nd Market est fortement recommandé pour récupérer votre capital rapidement (4-6 semaines) et éviter la perte d'opportunité. Même avec une décote de -15% à -30%, vendre et réinvestir ailleurs est mathématiquement plus avantageux que d'attendre 11 ans pour un retrait hypothétique.

Le secteur des commerces fait face à des défis structurels (e-commerce, évolution consommation) qui rendent les perspectives incertaines. Bloquer votre capital pendant 11 ans représente un coût d'opportunité de 67 000 € pour 50 000 € investis (placement alternatif à 8%/an).

Pour les acheteurs potentiels

Prudence maximale recommandée. Acheter des parts Patrimmo Commerce relève d'un pari spéculatif sur une reprise hypothétique du secteur des commerces. Les risques sont considérables :

• Secteur en crise structurelle
• Dividendes en baisse (-15% à -25%)
• Dévalorisation continue possible
• Liquidité dégradée (délai retrait ~11 ans)
• TOF en baisse (91,7%)

Ce type d'investissement ne convient qu'à des profils très avertis, acceptant un risque de perte totale, et ne doit représenter qu'une petite partie du patrimoine (max 5%).

FAQ Patrimmo Commerce

Pourquoi Patrimmo Commerce a-t-elle baissé son prix de -18,78% ?

La baisse de prix de -18,78% en janvier 2025 (197 € → 160 €) s'explique par la réévaluation du patrimoine à la baisse par les experts immobiliers, la crise du secteur des commerces (e-commerce, vacance), et la pression sur les loyers.

Vais-je récupérer mon capital via retrait classique ?

Probablement pas dans des délais raisonnables (11 ans estimés). Le retrait classique n'est pas une solution attractive pour les porteurs actuels. Le marché secondaire via 2nd Market est la seule option pour récupérer votre capital rapidement (4-6 semaines).

Patrimmo Commerce va-t-elle faire faillite ?

Une faillite pure est peu probable : Praemia REIM est une société de gestion solide, et la SCPI détient des actifs immobiliers réels. En revanche, une restructuration (fusion avec autre SCPI, cession d'actifs) est possible dans les années à venir. Cette incertitude pèse sur les valorisations.

Le dividende va-t-il encore baisser en 2025 ?

Oui, très probablement. Les prévisions tablent sur une baisse de -15% à -25% en 2025 (7,40 € → 5,60-6,40 €). Le TOF de 91,7% (en baisse) et la pression sur les loyers expliquent cette tendance.

À quel prix vendre mes parts Patrimmo Commerce sur 2nd Market ?

Les décotes observées varient de -15% à -30% selon l'urgence. Pour maximiser vos chances de vente rapide (4-6 semaines), visez le haut de la fourchette : 130-135 € par part. Un prix trop élevé rallongera le délai de vente.

Puis-je acheter Patrimmo Commerce en souscription directe ?

Oui, Patrimmo Commerce est ouverte à la souscription au prix de 160 € par part. Cependant, compte tenu des difficultés du secteur et de la baisse de prix récente, un achat sur le marché secondaire avec décote est plus judicieux (max 5% du patrimoine, profil spéculatif).

Patrimmo Commerce est-elle encore recommandable en 2025 ?

Non, pour la grande majorité des investisseurs. Patrimmo Commerce présente des risques majeurs (secteur en crise, liquidité dégradée, baisse dividende, dévalorisation) qui la rendent inadaptée aux profils prudents ou équilibrés. Seuls les spéculateurs avertis, acceptant un risque de perte totale, peuvent considérer un achat sur le marché secondaire (max 5% du patrimoine).

En Résumé : Patrimmo Commerce en 5 Points Clés

1. Secteur en crise : commerces sous pression (e-commerce, évolution consommation)
2. Baisse de prix brutale : -18,78% en janvier 2025 (160 € vs 197 €)
3. Liquidité dégradée : 345 979 parts en attente (54 M€), délai retrait ~11 ans
4. Dividende en baisse : prévision -15% à -25% en 2025
5. Solution marché secondaire : vente en 4-6 semaines, décotes -15% à -30%

Conclusion : Patrimmo Commerce, Que Faire en 2025 ?

Patrimmo Commerce fait face à une crise du secteur des commerces qui pèse sur les valorisations et les perspectives. La baisse de prix de -18,78% en janvier 2025 et les 345 979 parts en attente témoignent d'une situation préoccupante.

Pour les vendeurs actuels : même avec une décote de -15% à -30%, vendre immédiatement sur 2nd Market et réinvestir ailleurs est mathématiquement plus avantageux que d'attendre 11 ans. La perte d'opportunité (manque à gagner sur placement alternatif) dépasse largement la décote acceptée.

Pour les acheteurs potentiels : acheter des parts Patrimmo Commerce relève d'un pari spéculatif sur une reprise hypothétique du secteur des commerces. Les risques sont considérables (secteur en crise, baisse dividende, liquidité dégradée), et ce type d'investissement ne convient qu'à des profils très avertis, acceptant un risque de perte totale (max 5% du patrimoine).

Positionnement 2nd Market : face aux blocages de Patrimmo Commerce, 2nd Market offre la seule solution réaliste pour débloquer le capital en 4-6 semaines, avec un cadre notarié sécurisé. Que vous soyez vendeur ou acheteur, nous facilitons les transactions de gré à gré dans un contexte de crise sectorielle.

Sources et Méthodologie