Le marché secondaire SCPI fin 2025
Quelques chiffres pour situer.
| Capitalisation totale du marché SCPI | 89 Md€ au 31/12/2025 |
|---|---|
| Taux de distribution moyen pondéré 2025 | 4,91 % |
| Parts en attente de retrait | 2,79 Md€, soit 3,1 % de la capitalisation |
| Décote sur le marché secondaire | −10 % à −35 % selon la SCPI |
| Délais de retrait observés | De quelques jours à plus de 18 mois selon la SCPI |
| SCPI dont le marché des parts est suspendu | Plusieurs grandes SCPI à capital variable en 2024-2026 |
Données ASPIM (T4 2025) et bulletins trimestriels des sociétés de gestion.
Les 3 options pour vendre vos parts
Option 1 — Le retrait via la société de gestion
Vous demandez à la société de gestion de racheter vos parts. Elle vous rembourse au prix de retrait, en compensant avec les nouvelles souscriptions qui arrivent.
- Disponible uniquement sur les SCPI à capital variable, marché des parts ouvert.
- Prix : environ 10 % en dessous du prix de souscription officiel (la commission de souscription est déduite).
- Délai : de quelques mois sur les SCPI fortement collectées, à 18 mois ou plus quand la SCPI a plus de retraits que de souscriptions.
- Frais : aucun pour vous.
Le revers : vous ne maîtrisez ni le calendrier, ni le prix, ni la garantie de vente. C'est l'option la plus économique mais aussi la plus incertaine sur les SCPI en difficulté.
Option 2 — Le carnet d'ordres de la société de gestion
Sur les SCPI à capital fixe, ou sur les SCPI à capital variable dont le marché des parts est suspendu, la société de gestion organise un carnet d'ordres. Elle confronte les ordres d'achat et de vente à intervalles réguliers (mensuel ou trimestriel selon ses statuts) et publie un prix d'exécution unique par séance.
- Prix : déterminé par l'appariement, vous ne le choisissez pas.
- Délai : variable, dépend de la profondeur du carnet de la SCPI.
- Frais société de gestion : 0 à 200 € TTC selon les SCPI.
Option 3 — Le marché secondaire libre (2nd Market)
Vous vendez directement à un autre investisseur sur notre plateforme. Vous publiez votre annonce, négociez le prix, signez la cession devant notaire, et recevez le paiement sur votre compte 4 à 8 semaines plus tard.
- Disponible sur toutes les SCPI : capital fixe, capital variable, marché ouvert, marché suspendu.
- Toutes les configurations sont acceptées : pleine propriété, usufruit seul, nue-propriété seule, démembrement conjoint.
- Prix : négocié librement avec l'acheteur. La décote observée varie de 10 % à 35 % selon la SCPI et son délai de retrait courant.
- Délai : 4 à 8 semaines en moyenne pour boucler l'opération.
- Frais : commission dégressive 2nd Market + frais notariaux (voir section dédiée).
Quelle option pour quel cas ? Notre comparatif chiffré met retrait et marché secondaire en face à face avec des exemples sur 50 000, 100 000 et 200 000 €, et explique la stratégie cumulative pour pousser les deux canaux en parallèle.
Voir le comparatif chiffré →Quand le marché des parts est suspendu
Une société de gestion peut suspendre le retrait quand elle ne peut plus l'honorer : plus de 10 % du capital en attente depuis plus de 12 mois. La SCPI bascule alors automatiquement sur son carnet d'ordres. Les associés qui veulent sortir conservent deux options :
- Attendre le prochain appariement du carnet d'ordres. Le prix d'exécution publié est généralement en forte décote par rapport au prix de retrait précédent.
- Passer par le marché secondaire libre (2nd Market) : vente directe à un autre investisseur, décote négociée, sortie en 4 à 8 semaines.
Plusieurs grandes SCPI ont activé ce mécanisme entre 2024 et 2026, dont LF Grand Paris Patrimoine en février 2026. Sur ces SCPI, le marché secondaire libre est devenu de fait l'option la plus rapide pour sortir.
Ce que ça coûte de vendre sur 2nd Market
Notre commission est dégressive : plus la transaction est élevée, plus le pourcentage baisse. Le calcul s'applique par tranche, comme l'impôt sur le revenu.
Ce que vous payez en tant que vendeur
| Tranche du prix de vente | Commission 2nd Market | Frais notariaux |
|---|---|---|
| 0 à 50 000 € | 6,00 % | 3,00 % |
| 50 000 à 100 000 € | 4,00 % | 2,00 % |
| 100 000 à 200 000 € | 3,00 % | 1,50 % |
| 200 000 à 500 000 € | 1,50 % | 0,75 % |
| Au-delà de 500 000 € | 0,75 % | 0,38 % |
Plancher notarial : 540 € TTC pour toute cession.
Ce que paie l'acheteur (à titre informatif)
- Commission 2nd Market : 1,80 % TTC du prix.
- Forfait avant-contrat : 240 € TTC.
- Forfait société de gestion : 0 à 200 € TTC selon la SCPI.
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix. Cette taxe revient à l'État, elle est due sur toute cession de gré à gré.
Exemples chiffrés
| Montant cession | Frais vendeur | Pourcentage | Frais acheteur | Pourcentage |
|---|---|---|---|---|
| 25 000 € | 2 250 € | 9,00 % | 2 030 € | 8,12 % |
| 75 000 € | 6 000 € | 8,00 % | 5 430 € | 7,24 % |
| 200 000 € | 12 000 € | 6,00 % | 13 930 € | 6,97 % |
| 500 000 € | 18 750 € | 3,75 % | 34 330 € | 6,87 % |
| 1 000 000 € | 24 400 € | 2,44 % | 68 330 € | 6,83 % |
Calculs avec forfait société de gestion de 90 € TTC. Détail tranche par tranche disponible sur le simulateur.
Simuler vos frais →Ce que la plus-value vous coûte
Si vous revendez plus cher que vous n'avez acheté (frais de souscription inclus dans le prix d'acquisition), vous êtes en plus-value. Vous payez alors :
- 19 % d'impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux
- 2 % à 6 % de surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value, par paliers
Soit 36,2 % minimum avant abattements. Le taux de 18,6 % introduit par la LFSS 2026 ne concerne pas l'immobilier : il s'applique aux revenus du patrimoine financier (dividendes d'actions, intérêts, plus-values mobilières).
Les abattements pour durée de détention
Plus vous avez détenu vos parts longtemps, moins vous payez. L'abattement démarre à partir de la sixième année.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| Année 6 à 21 | + 6 % par an | + 1,65 % par an |
| 22e année | + 4 % (exonération complète) | + 1,60 % |
| Année 23 à 30 | Déjà exonéré | + 9 % par an |
| 30 ans et plus | Exonération complète | Exonération complète |
Exonération complète : 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Si vous vendez à perte, vous ne payez rien sur la cession. Les moins-values immobilières des particuliers ne s'imputent pas sur d'autres revenus et ne se reportent pas.
Simuler votre plus-value →Le processus 2nd Market en 7 étapes
Notre engagement : vous signez, on gère le reste. Coordination notariale, transmission à la société de gestion, séquestre des fonds : tout est intégré à la plateforme.
Vous préparez votre dossier
Certificat de parts (ou attestation de la société de gestion), bulletin de souscription original, pièce d'identité, justificatif de domicile, RIB. Pour une succession ou une indivision, on vous indique les pièces supplémentaires à fournir.
Vous publiez votre annonce
Inscription gratuite sur 2ndmarket.fr. Vous renseignez la SCPI, le nombre de parts, le prix souhaité. Publication en quelques minutes après vérification.
Vous recevez les offres
Notification par email à chaque offre. Vous acceptez, refusez ou faites une contre-proposition. Aucun délai imposé tant que l'avant-contrat n'est pas signé.
Vous signez l'avant-contrat
Signature électronique entre vous et l'acheteur. À cette étape, les deux parties sont engagées contractuellement. L'acheteur verse un acompte sur le compte séquestre.
Vous signez l'acte de cession
Acte authentique notarié, en cabinet ou à distance par comparution électronique. On organise le rendez-vous, on prépare les documents. L'acheteur verse le solde sur le compte séquestre du notaire.
Le notaire prévient la société de gestion
La société de gestion met à jour son registre des associés, généralement sous 30 jours. C'est elle qui versera les futurs acomptes à l'acheteur.
Vous recevez votre paiement
Le notaire débloque le séquestre après confirmation de la société de gestion. Vous recevez le prix net (commission et frais déduits) sur votre compte, 5 à 15 jours après l'acte.
Vos cas particuliers
Vous avez hérité de parts SCPI
Vous pouvez les vendre dès que l'acte de notoriété est établi et, si vous êtes plusieurs héritiers, dès que le partage successoral est signé. Avantage fiscal : la base de calcul de la plus-value est la valeur déclarée à la succession, pas le prix d'achat initial du défunt. Si vous vendez peu après le décès, la plus-value taxable est généralement faible voire nulle.
→ Guide complet succession et divorce SCPI
Vous divorcez et avez des parts SCPI en commun
Deux situations possibles :
- Vente amiable : vous signez tous les deux l'acte. Le notaire répartit les fonds selon votre convention de divorce.
- Vente forcée par le juge : le juge aux affaires familiales ordonne la vente en cas de mésentente sur le partage. Le notaire applique la décision.
Vous détenez des parts en indivision
L'accord de tous les co-indivisaires est requis pour vendre. À défaut, la vente peut être obtenue par décision judiciaire si les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits sont d'accord. Le notaire répartit ensuite les fonds entre indivisaires selon les quotes-parts.
Vos parts sont démembrées (usufruit / nue-propriété)
2nd Market accepte les trois configurations sans restriction. Sur le marché secondaire libre, vendre des parts démembrées suit exactement la même procédure qu'une vente en pleine propriété, avec le même barème de frais.
| Type de cession | Accord requis | Valorisation |
|---|---|---|
| Usufruit seul | Accord du nu-propriétaire | Barème fiscal par âge de l'usufruitier |
| Nue-propriété seule | Accord de l'usufruitier | 1 − valeur de l'usufruit |
| Pleine propriété conjointe | Accord usufruitier + nu-propriétaire | Valeur pleine propriété, répartie au prorata |
Le retrait via société de gestion est plus restrictif sur le démembrement : la plupart des sociétés de gestion imposent de reconstituer la pleine propriété avant retrait, voire n'acceptent pas le démembrement séparé. Sur 2nd Market, c'est simple : vous vendez ce que vous détenez.
→ Guide démembrement SCPI et fiscalité
Vos parts sont logées dans une assurance-vie
Vous ne pouvez pas les vendre sur le marché secondaire. Les parts appartiennent à la compagnie d'assurance, pas à vous. La seule sortie possible est un rachat partiel ou total auprès de votre assureur.
Pourquoi 2nd Market
Nous sommes une marketplace, pas un conseiller. Ce que cela change pour vous :
Pas de retro-commission, pas de conflit d'intérêt
Nous ne sommes ni Conseiller en Gestion de Patrimoine, ni Conseiller en Investissements Financiers. Nous ne vendons aucune SCPI neuve, aucun produit de placement, aucune assurance-vie. Nous ne touchons aucune commission des sociétés de gestion ou des banques. Notre seule rémunération vient des transactions conclues sur la plateforme. Aucun intérêt à vous orienter vers tel ou tel produit : nous facilitons juste la rencontre entre vendeurs et acheteurs.
100 % en ligne, on s'occupe de la coordination
Vous ne courez ni après le notaire, ni après la société de gestion. Vous publiez votre annonce depuis chez vous, vous négociez en messagerie intégrée, vous signez électroniquement. Nous organisons le rendez-vous notarial, gérons le séquestre des fonds, transmettons l'acte à la société de gestion. Vous recevez votre paiement sur votre compte. Pas de paperasse, pas de déplacement.
Vous gardez la main sur le prix et le calendrier
Sur le retrait, vous subissez : prix imposé par la société de gestion, délai indéterminé, parfois plusieurs années. Sur 2nd Market, vous fixez votre prix, vous voyez les offres en temps réel, vous décidez quand accepter. Si le prix proposé est trop bas, vous patientez. Si c'est urgent, vous baissez votre prix pour accélérer.
Aucun frais tant que la vente n'est pas conclue
L'inscription est gratuite. Publier une annonce est gratuit. Si vous changez d'avis et retirez votre annonce, vous ne devez rien. La commission n'est due qu'au moment de la signature de l'acte. Sur les SCPI dont le marché des parts est suspendu (où le retrait est de fait gelé), c'est aujourd'hui l'option qui permet à un porteur de récupérer son capital sans attendre une éventuelle réouverture du marché.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour vendre des parts SCPI sur 2nd Market ?
Entre 4 et 8 semaines au total. L'appariement (recevoir une offre acceptable) prend généralement quelques jours à quelques semaines selon le prix demandé. La signature de l'avant-contrat, l'acte notarié et le déblocage des fonds occupent ensuite 4 à 6 semaines. Aucun délai n'est garanti : il dépend de l'attractivité de votre prix.
Faut-il une décote pour vendre rapidement ?
Cela dépend de la SCPI. Sur une SCPI dont le marché primaire est fluide, une décote de 5 à 12 % suffit. Sur une SCPI dont le délai de retrait dépasse 12 mois ou dont le marché des parts est suspendu, la décote négociée s'établit plus souvent entre 20 et 35 %. C'est le prix de la rapidité et du contrôle sur votre calendrier.
Quels frais pour une cession de 100 000 € ?
Vous payez 8 000 € de frais (8 % : commission 2nd Market dégressive + frais notariaux). L'acheteur paie environ 7 240 € (7,24 % : commission, avant-contrat, forfait société de gestion, droits d'enregistrement 5 %). Vous récupérez 92 000 € nets.
Est-ce que c'est légal de vendre comme ça, sans passer par la société de gestion ?
Oui. La cession de parts SCPI entre particuliers est parfaitement légale. La société de gestion ne peut pas s'y opposer, sauf clause d'agrément expressément prévue dans les statuts (cas très rare). La cession doit lui être notifiée pour qu'elle puisse mettre à jour son registre des associés ; sur 2nd Market c'est le notaire qui s'en charge automatiquement.
Et si ma SCPI a son marché des parts suspendu ?
Pas de problème, vous pouvez vendre. La suspension du marché des parts gèle les retraits via la société de gestion, mais pas les cessions de gré à gré. Beaucoup d'investisseurs s'en remettent à 2nd Market précisément dans ce cas, car le carnet d'ordres organisé par la société de gestion peut prendre des mois à apparier.
Peut-on vendre une partie seulement de ses parts ?
Oui. Vous fixez le nombre de parts à vendre. Vous n'êtes pas obligé de vendre tout votre portefeuille. Certains investisseurs vendent partiellement pour libérer une partie de leur capital tout en gardant une exposition à la SCPI.
Faut-il prévenir la société de gestion avant de vendre ?
Non. La notification intervient après la signature de l'acte, à l'initiative du notaire. Aucune autorisation préalable n'est requise tant qu'il n'y a pas de clause d'agrément dans les statuts. Vérification possible dans la note d'information de votre SCPI.
Les dividendes courus avant la vente, qu'est-ce qui se passe ?
Vous continuez à percevoir les dividendes jusqu'à la date où la société de gestion enregistre le transfert. L'acheteur reçoit les acomptes versés après. La répartition des acomptes du trimestre en cours peut être négociée dans l'acte de cession.
Si je ne trouve pas preneur, qu'est-ce que je fais ?
Vous baissez votre prix, ou vous patientez. L'annonce reste publiée tant que vous la maintenez active. Vous pouvez modifier le prix à tout moment, sans frais. Aucune commission n'est prélevée tant que la vente n'est pas signée.
Quelle fiscalité si je vends à perte ?
Aucune. La moins-value sur cession de parts SCPI ne génère pas d'impôt mais ne s'impute pas non plus sur vos autres revenus. Elle ne se reporte pas sur les années suivantes.
Et si je change d'avis après avoir signé l'avant-contrat ?
Vous êtes engagé contractuellement. Si vous vous rétractez sans motif, vous restituez le double de l'acompte versé par l'acheteur. Symétriquement, si l'acheteur se rétracte, il perd son acompte. Cette clause est standard pour sécuriser la transaction des deux côtés.
Prochaines étapes
Estimer le coût d'une vente. Notre simulateur calcule la commission, les frais notariaux, les droits d'enregistrement et le net que vous touchez selon le montant.
Simulateur frais →Estimer votre plus-value. Le simulateur intègre les abattements selon votre durée de détention, les prélèvements sociaux et la surtaxe au-delà de 50 000 €.
Simulateur plus-value →Publier votre annonce. Inscription gratuite, aucune commission tant que la vente n'est pas conclue.
Déposer une annonce →- Code monétaire et financier, articles L. 214-86 et suivants : statut juridique des SCPI, retrait, suspension du marché des parts.
- Règlement général de l'AMF, article 422-225 : organisation du carnet d'ordres par la société de gestion.
- Code civil, article 1690 : cession de créance, signification au débiteur pour opposabilité.
- Code civil, articles 815 et 815-5-1 : indivision, cession par décision judiciaire.
- Code général des impôts : article 726 (droits d'enregistrement 5 %), articles 150 U et suivants (plus-value immobilière), article 669 (barème démembrement par âge de l'usufruitier), article 200 B (taux IR), article 1609 nonies G (surtaxe).
- Code de la sécurité sociale, article L. 136-7 : prélèvements sociaux 17,2 %.
- Données marché : ASPIM, bulletins trimestriels T4 2025 et T1 2026 des sociétés de gestion.
Avertissement. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseiller en Investissements Financiers (CIF), ni Société de Gestion de SCPI. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement et ne garantissons ni le délai ni le prix de la cession. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision, consultez votre notaire, expert-comptable ou conseiller patrimonial.
Dernière mise à jour : 26 mai 2026.