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Barème Usufruit et Nue-Propriété 2026 : Tableau Fiscal Démembrement (Article 669 CGI)
Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) fixe la répartition entre usufruit et nue-propriété lors d'une donation, succession, vente ou investissement en SCPI démembrée. Inchangé depuis 2004, ce barème reste pleinement applicable en 2026.
Barème fiscal 2026 de l'usufruit viager et de la nue-propriété
L'usufruit viager prend fin au décès de l'usufruitier. Sa valeur dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation, de la succession ou de la transaction :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Source : Article 669 du Code général des impôts – impots.gouv.fr. Barème inchangé depuis la loi de finances 2004.
Le principe est logique : plus l'usufruitier est jeune, plus son espérance de vie est longue, donc plus son usufruit a de la valeur. À l'inverse, un usufruitier de 85 ans détient un usufruit ne représentant que 20 % de la valeur totale du bien.
Barème de l'usufruit temporaire (durée fixe)
Contrairement à l'usufruit viager, l'usufruit temporaire ne dépend pas de l'âge de l'usufruitier mais d'une durée convenue à l'avance. L'article 669 du CGI fixe sa valeur à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, dans la limite de 30 ans :
| Durée de l'usufruit temporaire | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 0 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Ce barème est couramment utilisé pour les acquisitions de SCPI en démembrement temporaire (clés de répartition 5, 10, 15 ou 20 ans).
Exemples de calcul
Exemple 1 : donation en nue-propriété (usufruit viager)
Situation : Un parent de 65 ans donne un bien immobilier d'une valeur de 400 000 € en nue-propriété à son enfant, en se réservant l'usufruit.
D'après le barème (61-70 ans) : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 %.
Valeur taxable de la donation = 400 000 € × 60 % = 240 000 €.
Après abattement de 100 000 € (par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans), les droits de donation ne portent que sur 140 000 €. Au décès du parent, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
Exemple 2 : achat de SCPI en démembrement temporaire
Situation : Un investisseur achète la nue-propriété de parts de SCPI d'une valeur de 100 000 € en pleine propriété, avec un démembrement de 10 ans.
Clé fiscale : usufruit temporaire 10 ans = 23 %, nue-propriété = 77 %.
Prix d'achat en nue-propriété = 100 000 € × 77 % = 77 000 €.
Au terme des 10 ans, l'investisseur récupère la pleine propriété (valeur 100 000 € ou plus selon l'évolution du prix de part), soit un gain potentiel de 23 000 € + la revalorisation éventuelle.
⚠ Attention : les clés de démembrement pratiquées par les sociétés de gestion de SCPI ne correspondent pas toujours au barème fiscal de l'article 669. Elles sont souvent calculées sur une base économique (rendement réel de la SCPI) et non fiscale. Il est important de distinguer la clé de répartition commerciale (utilisée pour le prix d'achat) de la valorisation fiscale (utilisée pour les droits de mutation et l'IFI).
Barème fiscal vs barème économique : quelle différence ?
Le barème de l'article 669 est un barème forfaitaire et obligatoire pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions). Ses limites sont connues : il ne tient compte ni du sexe de l'usufruitier, ni du rendement réel du bien.
Le barème économique, lui, offre une évaluation plus fine en intégrant l'espérance de vie exacte (tables INSEE) et le taux de rendement du bien. Sa formule de base :
Valeur nue-propriété = Valeur pleine propriété ÷ (1 + taux de rendement)n
où n = durée du démembrement (espérance de vie pour le viager, durée fixe pour le temporaire).
En pratique, le barème économique donne souvent une valeur de nue-propriété supérieure au barème fiscal, car l'espérance de vie réelle est plus longue que ce que suppose le barème de 2004. Le barème fiscal est obligatoire pour les droits de mutation. Le barème économique est utilisé en complément pour les répartitions de prix de vente et les stratégies patrimoniales.
Investir en SCPI en nue-propriété ou en usufruit
Nue-propriété
L'investisseur achète avec une décote (généralement 20 % à 40 % selon la durée du démembrement) et récupère la pleine propriété au terme. Pas de revenus pendant la période, mais pas d'imposition sur les loyers ni d'impact IFI.
Profil type : contribuable fortement imposé souhaitant se constituer un patrimoine à moindre coût et réduire son assiette IFI.
Usufruit
L'investisseur perçoit les loyers distribués par la SCPI pendant la durée du démembrement, sans détenir la pleine propriété. Investissement à durée déterminée, fiscalité des revenus fonciers.
Profil type : personne morale (société IS), investisseur recherchant un rendement immédiat sur une durée fixe.
Sur le marché secondaire, il est possible d'acheter ou de vendre des parts de SCPI déjà démembrées, souvent avec des décotes intéressantes par rapport au marché primaire.
Ce qui change (et ne change pas) en 2026
Le barème de l'article 669 reste inchangé en 2026. Aucune modification n'a été votée dans le cadre du PLF 2026, malgré les discussions parlementaires autour de l'IFI improductif (projet abandonné après utilisation du 49.3).
Deux éléments méritent toutefois l'attention :
- Gel du barème des droits de succession jusqu'en 2028 : les abattements (100 000 € par enfant) ne sont pas revalorisés. Combiné à l'inflation, cela alourdit progressivement la fiscalité réelle des transmissions, renforçant l'intérêt d'anticiper via le démembrement.
- Rapports et réflexions institutionnelles : plusieurs travaux récents sur la fiscalité des transmissions mentionnent la question du démembrement (usufruit résiduel, rappel fiscal de 15 ans). À ce stade, il ne s'agit que de pistes de réflexion, sans traduction législative en 2026.
Pour les investisseurs en SCPI démembrées, la situation reste favorable à court terme : le barème fiscal ne bouge pas, et les règles IFI en cas de démembrement sont inchangées après l'abandon de la réforme IFI improductif.
Ressources complémentaires
- IFI et démembrement SCPI 2026 : guide complet
- Donation-partage de parts SCPI : barème et fiscalité
- Simulateur IFI et démembrement
- Calcul du DUH : barème économique vs fiscal
- Comment fonctionne le marché secondaire SCPI
Avertissement
2nd Market agit exclusivement comme un marché secondaire facilitant les transactions de gré à gré entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Nous ne sommes ni Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseillers en Investissements Financiers (CIF), et ne fournissons aucun conseil ou recommandation d'investissement.
Les données présentées proviennent de sources publiques (article 669 du CGI, barèmes officiels). Bien que nous veillions à leur exactitude, des erreurs peuvent survenir. Consultez un professionnel (notaire, CGP) avant toute opération de démembrement. Nous déclinons toute responsabilité pour les décisions prises sur la base de ces informations.
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