Viager 2026 : comprendre, simuler, déposer une annonce
Ce guide vous aide à comprendre le viager (occupé ou libre), à simuler un bouquet et une rente, et à passer à l’action : créer un compte, déposer une annonce, ou consulter les offres.
Ă€ retenir : un viager est un contrat long terme. Les simulateurs donnent des estimations (pas un conseil juridique/fiscal).
Ă€ quoi sert 2nd Market pour le viager ?
Comprendre
Les notions essentielles
Bouquet, rente, DUH, viager occupé / libre, clauses usuelles (indexation, clause résolutoire). Le but : savoir quoi regarder avant d’accepter ou faire une offre.
Simuler
Comparer des scénarios
Testez des hypothèses de bouquet/rente, comparez occupé vs libre, et estimez le rendement acheteur. Accès direct aux outils, sans détour.
Publier
DĂ©poser une annonce
Créez un compte, puis déposez votre annonce viager. Les acheteurs consultent ensuite les annonces et peuvent faire une offre.
Comment avancer, Ă©tape par Ă©tape
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Simuler un repère bouquet / rente
Commencez par le simulateur viager, puis comparez viager libre vs occupé.
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Évaluer une offre (côté vendeur) / une cible (côté acheteur)
Pour analyser une proposition : Ă©valuer une offre viager. Pour un angle investisseur : rendement acheteur (TRI).
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Créer un compte, déposer une annonce, ou consulter les annonces
Créer un compte : https://viager.2ndmarket.fr/auth/login.
Consulter les annonces : https://app2.2ndmarket.fr/.
Conseil pratique avant de publier
- Photos, DPE, surface, pièces, étage/extérieur.
- Ă‚ge et sexe du/des vendeurs (utile pour la simulation).
- Valeur de marché estimée (repère, à confirmer si besoin avec un pro).
Simulateurs viager utiles (liens directs)
DUH : comprendre l’écart entre repère fiscal et approche économique
Selon les pratiques, le DUH peut être estimé avec un repère fiscal ou une approche économique. L’intérêt n’est pas “d’avoir le chiffre le plus haut”, mais de comprendre ce que chaque méthode valorise.
| Critère | Approche économique | Repère fiscal |
|---|---|---|
| Base de calcul | Loyer de marché + espérance de vie + taux d’actualisation (NPV) | Barème administratif (CGI) |
| Ce que ça reflète | ✓ Valeur économique du droit d’occuper | ✗ Ne capte pas le marché locatif local |
| Usage | Comprendre l’équilibre économique d’un contrat | Repère (fiscalité, actes, comparaisons administratives) |
| Transparence | ✓ Hypothèses explicites (loyer, taux, durée) | ✓ Barème public, mais forfaitaire |
Point d’attention
Une estimation “plus flatteuse” n’est pas forcément “meilleure” : sur un viager, l’enjeu est l’équilibre du contrat et la compréhension des hypothèses (loyer retenu, indexation, clauses, etc.).
Viager occupé vs viager libre : repères simples
Viager occupé
Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès.
- Vendeur : reste dans le logement, perçoit bouquet + rente.
- Acheteur : n’occupe pas le bien pendant la durée d’occupation.
Viager libre
L’acheteur peut utiliser le bien immédiatement (habiter, louer, etc.).
- Vendeur : perçoit bouquet + rente, sans DUH.
- Acheteur : bénéficie d’un usage immédiat.
FAQ viager
Où créer un compte pour déposer une annonce ?
Créez un compte ici : https://viager.2ndmarket.fr/auth/login.
OĂą voir les annonces viager ?
Les annonces viager sont consultables ici : https://app2.2ndmarket.fr/.
Quels simulateurs utiliser en priorité ?
- Simulateur viager (bouquet/rente).
- Libre ou occupé (comparaison).
- Rendement acheteur (TRI).
- Évaluer une offre.
- Fiscalité viager.
2nd Market est-il un agent immobilier ou un CGP/CIF ?
2nd Market est une plateforme d’annonces et de mise en relation. Les informations et simulateurs sont fournis à titre indicatif. Pour une décision engageante, un notaire reste l’interlocuteur de référence.
Mentions importantes
Informations & simulateurs : contenus fournis à titre indicatif. Ils ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier, ni une garantie de résultat. Chaque situation est unique.
Décision engageante : avant toute signature, faites valider les hypothèses et clauses (indexation, clause résolutoire, réversion, charges, etc.) par un notaire.
Données personnelles : pour toute demande, consultez les pages d’information de 2nd Market et contactez-nous si nécessaire. Contact.
Aide disponible
Besoin d'aide pour estimer votre bien ou finaliser votre annonce ?
Vous pouvez demander à être rappelé gratuitement par un agent partenaire indépendant, sélectionné par 2nd Market, pour :
- Obtenir une estimation de la valeur vénale de votre logement
- Recevoir des conseils sur le bouquet, la rente ou le type de viager adapté
- Vérifier que les montants calculés sont cohérents avec votre situation
- Finaliser la description et les photos de votre annonce
- Être orienté vers un notaire si nécessaire
Vos informations personnelles restent confidentielles et protégées (RGPD).