SCPI et succession : que deviennent les parts en cas de décès ? (2026)

Succession SCPI : vendre des parts héritées en 2026

Guide complet : déclaration, fiscalité, indivision et vente de gré à gré sécurisée par notaire

Vous venez d'hériter de parts de SCPI et vous interrogez sur vos options ? Ce guide explique comment gérer une succession de SCPI, quelle fiscalité s'applique, comment sortir de l'indivision successorale et comment vendre vos parts héritées de gré à gré — généralement en 4 à 8 semaines lorsque la vente aboutit — plutôt que de dépendre de la file d'attente de retrait des sociétés de gestion.

1. Déclarer les parts SCPI dans la succession

1.1. Obligation déclarative

Les parts de SCPI font partie de l'actif successoral et doivent obligatoirement figurer dans la déclaration de succession (formulaire 2705 ou 2705-S selon la situation).

1.2. Comment le notaire évalue les parts

Le principe légal est fixé par l'article 666 du CGI : les droits de succession sont assis sur la valeur vénale réelle des biens au jour du décès. Les parts de SCPI n'étant pas cotées, il n'existe pas de cours de référence imposé : la valeur vénale s'apprécie à partir des valeurs publiées par la société de gestion, selon la forme de la SCPI.

1.3. Documents à fournir

Pour constituer le dossier de succession :

• Acte de notoriété (établi par le notaire, émoluments d'environ 70 € TTC, hors formalités)
• Certificat de propriété ou attestation délivré par la société de gestion
• Prix de retrait officiel au jour du décès
• Historique des dividendes perçus sur l'année du décès
• Justificatifs d'identité de tous les héritiers

1.4. Délai de déclaration

La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès est survenu hors de France métropolitaine). Passé ce délai, des intérêts de retard et pénalités s'appliquent.

2. Fiscalité de la succession SCPI

2.1. Barème des droits de succession (ligne directe)

Les droits sont calculés sur la part nette revenant à chaque héritier après abattement.

2.2. Exemples de calcul

Cas 1 : succession de 250 000 € — 3 enfants

Cas 2 : succession de 500 000 € — 2 enfants

Exemples théoriques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

2.3. Paiement des droits

Options de paiement :

• Comptant (le plus courant)
• Fractionné (demande motivée, sous conditions, avec intérêts)
• Différé dans certains cas (avec intérêts)

3. Calcul de la plus-value immobilière

3.1. Prix d'acquisition fiscal

3.2. Formule de calcul

3.3. Fiscalité de la plus-value

Une surtaxe peut s'appliquer aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €, selon un barème progressif. Le notaire chargé de la cession établit la déclaration le cas échéant.

3.4. Abattements pour durée de détention

3.5. Exemple chiffré

Vente 6 mois après la succession

Résultat : en cas de vente peu de temps après le décès à un prix proche ou inférieur à la valeur successorale, la plus-value imposable est souvent faible, parfois nulle. Exemple théorique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

4. Gérer l'indivision successorale

4.1. Principe de l'indivision

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent des parts SCPI, ils sont automatiquement en indivision (article 815 du Code civil) :

• Chaque héritier détient une quote-part (ex : 1/3, 1/4)
• Les dividendes sont répartis selon les quotes-parts
• Actes de gestion : majorité des 2/3 des droits indivis
• Vente des parts : accord unanime requis (sauf exceptions judiciaires)

4.2. Solutions pour sortir de l'indivision

Solution 1 : partage amiable

Chaque héritier reçoit un nombre de parts proportionnel à ses droits, puis gère ses parts individuellement.

Solution 2 : licitation

Un héritier rachète les parts des autres, dans un cadre organisé par le notaire.

Solution 3 : vente globale

Accord unanime pour vendre toutes les parts et répartir le produit selon les quotes-parts. La vente de gré à gré évite alors de prolonger l'indivision.

Solution 4 : partage judiciaire

En cas de désaccord persistant, un héritier peut saisir le tribunal (article 840 du Code civil).

5. Options pour vendre vos parts héritées

5.1. Comparatif des trois voies de sortie

5.2. Ce que change le gré à gré

• Indépendance : la vente ne dépend pas de la file d'attente de retrait
• Liberté de prix : vous fixez et négociez librement
• Transparence : frais connus à l'avance, simulables
• Sécurité : finalisation par notaire, avec séquestre des fonds — aucun fonds ne transite par 2nd Market
• Côté acheteur : droits d'enregistrement de 5 % à sa charge (article 726 du CGI)

6. Procédure de vente étape par étape

6.1. Phase préparatoire

Étape 1 : rassembler les documents

• Acte de notoriété
• Attestation de propriété ou relevé de parts daté de moins de 6 mois
• Prix de retrait au jour du décès
• Pièces d'identité de tous les héritiers (et Kbis si les parts sont détenues par une société)

Étape 2 : créer votre compte vendeur

• Inscription sur 2nd Market
• Vérification d'identité et dépôt des documents
• Validation généralement sous 24 à 48 h

6.2. Phase de vente

Étape 3 : publier votre annonce

• Indiquez la SCPI, le nombre de parts et le prix souhaité
• Le prix de retrait et la valeur de reconstitution servent de repères usuels
• Annonce visible immédiatement par les acheteurs

Étape 4 : recevoir et négocier les offres

• Réception des offres par email et notifications
• Négociation anonyme via la messagerie interne
• Les offres restent non engageantes jusqu'à acceptation

6.3. Phase de transaction

Étape 5 : signature de l'avant-contrat

• Signature électronique de l'avant-contrat
• Séquestre des fonds de l'acheteur sur le compte du notaire, selon les modalités prévues à l'avant-contrat

Étape 6 : signature de l'acte

• Signature de l'acte de cession chez le notaire (ou à distance si proposé)
• Versement du prix au vendeur après finalisation
• Transmission de l'acte à la société de gestion, qui inscrit la mutation au registre des associés

7. Cas pratiques détaillés

Les trois situations suivantes sont des exemples théoriques, à titre pédagogique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

8. Cas particulier : parts démembrées

8.1. Principe du démembrement SCPI

Le démembrement sépare :

• Usufruit : droit de percevoir les dividendes
• Nue-propriété : droit de propriété sans les revenus

8.2. Transmission en cas de décès

8.3. Valorisation fiscale (barème de l'article 669 du CGI)

8.4. Vente de parts démembrées

Option 1 : vente en pleine propriété (accord usufruitier + nu-propriétaire)

• Reconstitution de la pleine propriété pour la vente
• Répartition du prix selon le barème de l'article 669 du CGI (ou selon une convention entre les parties)
• Transaction unique

Option 2 : vente séparée de l'usufruit ou de la nue-propriété

• Marché très restreint
• Décote généralement importante par rapport à la valeur théorique

Exemple chiffré (théorique) :

9. Questions fréquentes (FAQ)

9.1. Délais et procédure

Q : Combien de temps pour vendre des parts SCPI héritées ?

R : Sur le marché de gré à gré, le délai généralement constaté se situe entre 4 et 8 semaines lorsque la vente aboutit. Le retrait auprès de la société de gestion suit un ordre chronologique, avec des délais pouvant dépasser 18 mois sur certaines SCPI (2,793 Md€ de demandes en attente fin 2025 selon l'ASPIM). La vente n'est garantie sur aucun des deux canaux.

Q : Peut-on vendre avant la fin de la succession ?

R : Non, il faut que les parts soient officiellement transmises aux héritiers et la mutation enregistrée par la société de gestion. Délai généralement constaté : 2 à 4 mois après le décès selon les dossiers.

Q : Faut-il avoir déposé la déclaration de succession avant de vendre ?

R : La déclaration doit être déposée dans les 6 mois du décès (12 mois hors France métropolitaine). Le notaire chargé de la cession vérifie que la chaîne de propriété est établie avant tout transfert.

9.2. Fiscalité

Q : Quelle fiscalité sur la vente de parts SCPI héritées ?

R : Le régime des plus-values immobilières : 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), calculés à partir de la valeur retenue dans la déclaration de succession. En cas de vente peu après le décès à un prix proche ou inférieur à cette valeur, la plus-value est souvent faible, parfois nulle.

Q : Les abattements pour durée de détention s'appliquent-ils ?

R : Oui, mais la durée se calcule depuis la date du décès, pas depuis l'achat initial. Les abattements commencent à partir de 6 ans de détention.

Q : Qui paie les droits d'enregistrement de 5 % ?

R : L'acquéreur. L'article 726 du CGI met ce droit de 5 % à la charge de l'acheteur pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, dont les SCPI.

Q : Le notaire peut-il retenir le prix de souscription pour évaluer les parts ?

R : C'est une erreur fréquemment constatée. La référence est la valeur vénale au jour du décès (article 666 du CGI) : en pratique, le prix de retrait en vigueur à cette date pour une SCPI à capital variable, ou le dernier prix d'exécution sur le marché secondaire pour une SCPI à capital fixe. Le prix de souscription inclut la commission de souscription (souvent 8 à 12 %) et surévalue l'actif. Le prix payé historiquement par le défunt n'a, lui, aucune pertinence.

Q : Que faire si les parts ont été mal évaluées dans la déclaration ?

R : En cas de surévaluation, les droits de succession payés en trop peuvent faire l'objet d'une réclamation dans les délais légaux. En cas de sous-évaluation, l'administration peut procéder à un rehaussement avec intérêts de retard. Dans les deux cas, la valeur déclarée conditionne aussi le prix d'acquisition fiscal pour la plus-value en cas de revente (article 150 VB du CGI). Rapprochez-vous du notaire chargé de la succession.

9.3. Indivision

Q : Faut-il l'unanimité des héritiers pour vendre ?

R : Oui si les parts sont en indivision (non partagées). Le partage amiable permet ensuite à chaque héritier de gérer ses parts individuellement.

Q : Un héritier peut-il vendre sa quote-part indivise seul ?

R : C'est juridiquement possible, mais le marché des quotes-parts indivises est très restreint et la décote généralement importante. Le partage préalable est la voie la plus courante.

Q : Combien coûte un partage amiable ?

R : L'acte notarié (généralement quelques centaines d'euros selon le dossier) et le droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé (article 746 du CGI).

9.4. Frais

Q : Quels frais pour vendre des parts SCPI héritées ?

R :

• Commission 2nd Market : dégressive de 6 % à 0,75 % TTC, par tranches cumulées
• Frais de publication : 60 € TTC
• Émoluments du notaire : dégressifs, minimum 540 € TTC

Q : Y a-t-il des frais si la vente ne se fait pas ?

R : L'inscription et la mise en relation sont sans frais. Les frais liés à la transaction ne sont dus que lorsque la vente se réalise.

Q : Peut-on négocier les émoluments du notaire ?

R : Le barème appliqué est dégressif et connu à l'avance, avec un minimum de 540 € TTC. Il est simulable avant de publier l'annonce.

9.5. Stratégie

Q : Vaut-il mieux vendre ou conserver ?

R : Cette décision dépend de votre situation : besoin de liquidité (droits à payer, projet), volonté de revenus complémentaires, horizon de placement. 2nd Market ne fournit pas de conseil en investissement : pour un arbitrage personnalisé, rapprochez-vous d'un professionnel habilité (notaire, CGP, avocat fiscaliste).

Q : À quel prix vendre des parts héritées ?

R : Le prix est librement fixé puis négocié. Le prix de retrait publié par la société de gestion et la valeur de reconstitution servent de repères usuels. Des décotes sont fréquemment constatées, selon la SCPI, la liquidité et la situation du vendeur.

Q : Peut-on vendre seulement une partie des parts héritées ?

R : Oui, vous choisissez le nombre de parts mis en vente (ex : 850 parts sur 3 000). C'est une voie fréquente pour financer les droits de succession tout en conservant le reste.

9.6. Sécurité

Q : La vente de gré à gré est-elle sécurisée ?

R : Sur 2nd Market, chaque transaction est finalisée par un notaire : séquestre des fonds de l'acheteur, acte de cession, puis versement au vendeur. Aucun fonds ne transite par la plateforme.

Q : Les sociétés de gestion valident-elles ces transactions ?

R : Après signature chez le notaire, l'acte est transmis à la société de gestion, qui inscrit la mutation au registre des associés. La transaction suit le cadre légal en vigueur.