Marché secondaire des SCPI : vendre ou acheter des parts entre investisseurs
La revente de parts de SCPI de gré à gré met en relation directe un vendeur et un acheteur. Le prix est négocié librement, la cession est formalisée par acte notarié et les fonds transitent par le séquestre du notaire.
Vous fixez votre prix et publiez votre annonce. Rien n'est engagé tant que vous n'avez accepté aucune offre.
Déposer une annoncePublication gratuite · Prix libre · Annonce retirable
Vous consultez les parts en vente, avec le nombre de parts, le prix demandé et l'écart au prix de souscription.
Voir les annonces SCPIPleine propriété, nue-propriété et usufruit
Trois canaux permettent d'acheter ou de revendre des parts de SCPI : le retrait auprès de la société de gestion, la confrontation d'ordres sur une SCPI à capital fixe, et la cession de gré à gré entre investisseurs. Le retrait se fait à la valeur de retrait mais dépend de la collecte entrante. La confrontation fixe un prix d'exécution périodique. Le gré à gré se conclut à un prix négocié, en général en dessous du prix de souscription. Aucun canal ne garantit l'exécution.
Comment ça se passe, en trois étapes
Le déroulé est le même des deux côtés. Le vendeur publie, l'acheteur propose, le notaire formalise.
- Publication de l'annonceSCPI concernée, nombre de parts, droit vendu — pleine propriété, nue-propriété ou usufruit — et prix demandé. Gratuit, et l'annonce reste retirable.
- Offre et négociationL'acheteur propose un prix et une quantité. Le vendeur accepte, refuse ou contre-propose. Rien n'est engagé avant accord des deux parties.
- Avant-contrat et acte notariéDépôt de garantie au séquestre, puis acte authentique, liquidation des droits d'enregistrement et inscription du nouvel associé au registre par la société de gestion.
Délais constatés sur les dossiers traités par 2nd Market. Ces éléments décrivent des situations observées et ne constituent pas un engagement.
Vendre ou acheter, l'accès est le même. Vous gardez la main jusqu'à la signature chez le notaire.
2nd Market ne garantit ni la vente des parts, ni un délai, ni un prix.
Combien ça coûte
Côté vendeur
Rien à avancer : la publication de l'annonce est gratuite et tout se règle à la signature, déduit du prix de vente. Deux postes seulement, dégressifs par tranches cumulées : la commission 2nd Market, qui démarre à 6 % TTC sur la première tranche de 50 000 € et décroît ensuite, et les émoluments du notaire, dégressifs eux aussi, avec un minimum de 540 € TTC. Les frais de notaire sont en principe à la charge du vendeur ; toute exception figure dans l'avant-contrat.
Vente de 60 000 €. Commission 3 400 €, notaire 1 700 €, soit 5 100 € au total et 8,5 % du prix. Le vendeur perçoit 54 900 € avant fiscalité.
Le poids relatif décroît avec le ticket : 8,5 % sur 60 000 €, 7,5 % à 100 000 €, 6 % à 200 000 €, moins de 4 % au-delà de 500 000 €. À titre de repère, la commission de souscription incorporée au prix d'une part neuve représente 8 à 12 % — elle a déjà été payée au moment de l'achat.
Côté acheteur
Pas de commission de souscription, contrairement au marché primaire où elle représente 8 à 12 % incorporés au prix. Quatre postes ici : les droits d'enregistrement de 5 % du prix, article 726, I-2° du CGI, la commission 2nd Market de 1,8 % TTC, les frais d'avant-contrat de 240 € TTC réglés une fois, et les frais de dossier de la société de gestion, de 0 à 200 € TTC selon la SCPI. En cas d'acquisition d'un usufruit seul, un droit fixe de 125 € s'applique, article 680 du CGI.
Achat de 60 000 € en pleine propriété. Droits d'enregistrement 3 000 €, commission 1 080 €, avant-contrat 240 €, frais de dossier 0 à 200 €, soit 4 320 € à 4 520 € et environ 7,3 % du prix payé. Les droits d'enregistrement en représentent à eux seuls les deux tiers.
Le simulateur ci-dessous chiffre les deux côtés pour votre lot, à partir du nombre de parts et du prix. Le barème complet figure sur la page frais de cession de parts de SCPI.
Combien de temps ça prend
Sur une SCPI à capital variable, un retrait n'est servi que s'il existe une souscription en face. Quand les demandes excèdent la collecte, elles s'accumulent par ordre chronologique. Sur les dossiers traités par 2nd Market, les délais constatés auprès des sociétés de gestion dépassent 600 jours en 2026 sur certaines SCPI.
Au 30 juin 2026, la valeur des parts en attente s'établit à 1,9 milliard d'euros, soit 2,2 % de la capitalisation du marché. Le recul de 31 % depuis le 31 décembre 2025 tient intégralement aux suspensions de variabilité décidées par onze SCPI : pour celles restées à capital variable, la valeur des parts en attente a au contraire progressé d'environ 330 millions d'euros sur le semestre.
Source : ASPIM et IEIF, « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 », 5 août 2026.
Retrait société de gestion
SCPI concernéesCapital variable uniquement PrixValeur de retrait fixée par la société de gestion DélaiImmédiat si la collecte compense, sinon inscription au registre par ordre chronologique Frais vendeurAucun ExécutionNon garantieConfrontation d'ordres
SCPI concernéesCapital fixe, ou variabilité suspendue PrixPrix d'exécution auquel la plus grande quantité de parts peut être échangée DélaiPériodique, mensuel ou trimestriel selon la SCPI FraisCommission de cession de la société de gestion, plus droits d'enregistrement ExécutionAucune transaction si les limites d'achat et de vente ne se croisent pasGré à gré sur 2nd Market
SCPI concernéesCapital variable et capital fixe PrixNégocié entre les deux parties Délai4 à 8 semaines selon le dossier, non garanti FraisVendeur : commission dégressive et notaire. Acheteur : 1,8 % TTC, 240 € TTC, droits d'enregistrement ExécutionAucune transaction sans accord des deux partiesOnze SCPI ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital depuis le début de l'année 2026, représentant environ 12 % de la capitalisation du marché au 30 juin. Cette décision annule les demandes de retrait inscrites au registre et ouvre un marché par confrontation d'ordres. La cession directe reste possible : les sociétés de gestion la prévoient et la tarifent dans leurs bulletins. Le mécanisme est détaillé dans le guide du fonctionnement du marché secondaire.
À quel prix vendre, à quel prix acheter
Le prix demandé fait le délai de vente, et l'écart affiché fait le rendement de l'acheteur. C'est le même curseur, vu des deux côtés. Les repères ci-dessous décrivent des situations observées, pas une recommandation de prix.
- Écart de 10 à 15 % : mise en marché de plusieurs semaines à plusieurs mois selon la SCPI.
- Écart de 20 à 30 % : délai généralement réduit sur les SCPI recherchées.
- Écart au-delà de 35 % : niveau qui conduit les acheteurs à interroger la structure de la SCPI.
Quatre éléments se vérifient dans le dernier bulletin trimestriel de la société de gestion, quel que soit le côté de la table : le taux d'occupation financier, la trajectoire de la distribution sur trois ans, l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, et le volume de parts en attente rapporté à la capitalisation. En cas de démembrement, la date exacte de reconstitution est l'information déterminante.
Les deux simulateurs ci-dessous chiffrent les frais de la transaction, puis comparent une cession immédiate à l'attente d'un retrait.
Attendre le retrait ou céder de gré à gré
Ce comparateur met en regard deux scénarios de sortie sur le même lot : attendre son tour sur le registre de retrait en continuant de percevoir les distributions, ou céder de gré à gré à un prix négocié en supportant les frais, puis réinvestir plus tôt. Le calcul intègre le barème dégressif réel, commission et notaire.
Attendre le retrait
Céder de gré à gré
Pour aller plus loin : simulateur de frais, simulateur de plus-value, estimation d'un prix de vente.
Limites du modèle. Distribution supposée constante, aucune fiscalité intégrée, et hypothèse que la cession trouve preneur dans le délai saisi comme que le retrait est servi dans le délai estimé. Aucune de ces conditions n'est garantie. Ce comparateur est un outil de cadrage, pas un conseil : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion.
Simulateur de frais d'une cession de parts
Chiffrez les frais des deux côtés d'une cession de gré à gré. Le barème vendeur est dégressif par tranches cumulées ; les frais acheteur combinent une part proportionnelle et un forfait.
Montant de la transaction : —
Frais vendeur
Frais acheteur
Hypothèses de calcul
- Commission vendeur, tranches cumulées : 6 % TTC jusqu'à 50 000 €, 4 % de 50 000 à 100 000 €, 3 % de 100 000 à 200 000 €, 1,5 % de 200 000 à 500 000 €, 0,75 % au-delà.
- Notaire, tranches cumulées : 3 %, 2 %, 1,5 % puis 0,75 % sur les mêmes seuils, avec un minimum de 540 € TTC par transaction. Réglé au notaire, en principe à la charge du vendeur ; toute exception figure dans l'avant-contrat.
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix de cession, article 726, I-2° du CGI, à la charge de l'acheteur. En cas d'acquisition d'un usufruit seul, un droit fixe de 125 € s'applique, article 680 du CGI. Le régime retenu à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur.
- Commission acheteur : 1,8 % TTC du prix de cession.
- Avant-contrat : 240 € TTC, à la charge de l'acheteur, réglés une seule fois.
- Frais de dossier société de gestion : de 0 à 200 € TTC selon la SCPI, réglés à la société de gestion.
- Aucune fiscalité de plus-value n'est intégrée. Voir le simulateur de plus-value.
Au-delà de 500 000 € ou en cas de cessions multiples, le barème reste dégressif : contactez-nous pour un chiffrage. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil fiscal.
Les documents à préparer
Un dossier complet dès le dépôt de l'annonce raccourcit le passage chez le notaire. Aucune avance n'est demandée au vendeur.
| Document | Validité | Où l'obtenir |
|---|---|---|
| Pièce d'identité | En cours de validité | Carte nationale d'identité, passeport ou titre de séjour |
| Justificatif de domicile | Moins de 3 mois | Facture ou avis d'imposition |
| Attestation de propriété des parts | Moins de 6 mois | Sur demande auprès de la société de gestion |
| Mainlevée de nantissement | Le cas échéant | Établissement prêteur, si les parts ont été financées à crédit |
L'impôt sur la plus-value
Il n'y a d'impôt que s'il y a un gain. Vendre en dessous de son prix d'acquisition ne déclenche aucune imposition.
Quand il y a une plus-value, elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements qui courent dès la sixième année de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Une moins-value n'est en revanche pas imputable sur d'autres plus-values immobilières. Le simulateur de plus-value chiffre le net après abattements.
Le régime applicable aux revenus de la part — quote-part foncière, quote-part financière, et les changements introduits au 1er janvier 2026 — est détaillé dans le guide du fonctionnement du marché secondaire. La fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque contribuable et le régime appliqué à l'acte relève du notaire rédacteur. 2nd Market ne fournit aucun conseil fiscal.
Ce que gagne l'acheteur
Le dividende est attaché à la part, pas au prix payé. La même part achetée moins cher rapporte donc davantage, rapporté au capital engagé. Les frais d'acquisition représentent environ 7 % du prix : au-delà de ce niveau d'écart, le gain est net.
Le calcul complet est détaillé ailleurs. Coût par part frais compris, rendement effectif comparé à une souscription au prix affiché, seuil de bascule chiffré et cas documentés : voir acheter des parts de SCPI décotées. Le simulateur de frais ci-dessus donne le coût total d'acquisition pour votre lot.
Acheter ou vendre en démembrement
Une annonce peut porter sur la pleine propriété, sur la nue-propriété seule ou sur l'usufruit seul. Les trois se traitent selon le même processus, sans condition particulière, mais ne se lisent pas de la même façon.
- Nue-propriété : aucun revenu perçu jusqu'à la reconstitution de la pleine propriété. Le prix intègre par construction l'absence de revenu sur la période. Droits d'enregistrement de 5 % assis sur le prix de la nue-propriété, et non sur la valeur en pleine propriété.
- Usufruit : revenus perçus immédiatement, mais le droit s'éteint au terme et le prix payé n'est pas remboursé. Droit fixe de 125 € au titre de l'article 680 du CGI, quel que soit le montant.
Le rapport entre le revenu annuel et le prix payé ne mesure pas le rendement d'un usufruit. Seul le taux de rendement interne, qui intègre l'extinction du droit et la durée résiduelle réelle, est pertinent. Sur une durée courte, quelques mois d'écart changent le résultat du simple au double. La date exacte de reconstitution, mois et année, est l'information déterminante d'une annonce en démembrement.
Pour aller plus loin : vendre l'usufruit temporaire de parts de SCPI, simulateur d'usufruit et démembrement de parts de SCPI.
Vendre ou acheter des parts de SCPI
La publication d'une annonce est gratuite. Le vendeur fixe le prix, l'acheteur propose le sien, et rien n'est engagé tant qu'aucune offre n'a été acceptée.
- Acte notarié systématique, fonds au séquestre du notaire dès l'avant-contrat.
- Négociation directe entre les deux parties, sans carnet d'ordres ni file d'attente.
- Frais connus à l'avance, barème publié des deux côtés.
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable. La plateforme met en relation des investisseurs ; elle ne garantit ni la vente des parts, ni un délai, ni un rendement.
Guides liés
- Fonctionnement du marché secondaire des SCPI — capital fixe et variable, rôle du notaire, droits d'enregistrement.
- Acheter des parts de SCPI décotées — calcul du rendement effectif après frais et seuil de bascule.
- Revente ou retrait par la société de gestion — comparatif chiffré des deux voies.
- Vendre l'usufruit temporaire de parts de SCPI — régime de l'article 13, 5° du CGI.
- SCPI et assurance-vie — pourquoi une cession de gré à gré n'est pas possible dans un contrat.
Sources.
- ASPIM et IEIF, « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 », 5 août 2026.
- Barème de commission 2nd Market en vigueur. Arithmétique des tranches vérifiée avant publication.
- Code général des impôts, articles 13, 5°, 150 U et suivants, 674, 680 et 726. Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12 ; code de la sécurité sociale, article L. 136-8, IV.
Avertissement. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la cession de parts de SCPI de gré à gré. Elle n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion, et ne délivre aucun conseil personnalisé ni conseil fiscal. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les distributions ne sont pas garanties. Les délais et écarts de prix évoqués décrivent des situations observées et ne constituent ni une offre, ni une garantie, ni une recommandation d'achat ou de vente. Les chiffres sont arrêtés aux dates indiquées et peuvent avoir évolué depuis.
Questions fréquentes sur la revente de parts de SCPI
Combien de temps faut-il pour revendre des parts de SCPI ?
Sur 2nd Market, une annonce dont le prix est calibré trouve un acheteur en quatre à six semaines sur les dossiers traités. Le processus complet, de l'offre acceptée à l'inscription au registre des associés, prend sept à dix semaines. Ces délais varient selon la SCPI et le prix demandé, et ne sont pas garantis. Par la voie du retrait auprès de la société de gestion, le délai dépend de la collecte entrante : sur certaines SCPI, les délais constatés dépassent 600 jours en 2026.
Puis-je retirer mon annonce ou refuser une offre ?
Oui. L'annonce reste retirable et les offres refusables tant qu'aucune offre n'a été acceptée. Après acceptation et signature de l'avant-contrat, la transaction suit le cadre contractuel : conditions, délais et conséquences d'un désistement figurent dans l'acte.
Quels frais le vendeur supporte-t-il sur 2nd Market ?
Deux postes, dégressifs par tranches cumulées et déduits du prix de vente : la commission 2nd Market, à partir de 6 % TTC sur la première tranche, et les émoluments du notaire, avec un minimum de 540 € TTC. Les frais de publication de l'annonce, de 60 €, sont offerts.
Pour une vente de 50 000 €, le total ressort à 4 500 €, soit 9,00 % du prix. Pour 150 000 €, à 9 750 €, soit 6,50 %. Pour 500 000 €, à 18 750 €, soit 3,75 %. Les frais de notaire sont en principe à la charge du vendeur ; toute exception figure dans l'avant-contrat.
Quels frais l'acheteur supporte-t-il ?
Quatre postes : les droits d'enregistrement de 5 % du prix prévus par l'article 726 du CGI, la commission 2nd Market de 1,8 % TTC, les frais d'avant-contrat de 240 € TTC réglés une fois, et les frais de dossier de la société de gestion, compris entre 0 et 200 € TTC selon la SCPI. Pour une acquisition de 50 000 € en pleine propriété, l'ensemble représente 3 640 € à 3 840 €, soit environ 7,5 % du prix payé.
Les droits d'enregistrement de 5 % s'appliquent-ils à tous les achats de parts de SCPI ?
Ils s'appliquent aux cessions de parts sur le marché secondaire, article 726, I-2° du CGI, et sont à la charge de l'acheteur. Ils ne s'appliquent ni à une souscription sur le marché primaire, ni à un retrait auprès de la société de gestion. En cas d'acquisition d'un usufruit seul, seul le droit fixe de 125 € prévu à l'article 680 du CGI est dû. Le régime retenu à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur.
Comment se calcule le rendement effectif avec un écart de prix ?
Le rendement effectif rapporte la distribution annuelle par part au coût total par part, frais d'acquisition compris. À distribution constante, un prix inférieur de 20 % transforme un taux de 5 % en 6,25 % avant frais. Les frais d'acquisition représentant environ 7 % du prix payé, l'écart ne devient effectif qu'au-delà de ce niveau. Le calcul détaillé figure dans le guide acheter des parts de SCPI décotées.
Quelle imposition sur la plus-value de revente de parts de SCPI ?
La plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec abattements pour durée de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette. Une moins-value ne donne lieu à aucune imposition et n'est pas imputable sur d'autres plus-values immobilières.
Peut-on vendre des parts d'une SCPI qui a suspendu la variabilité de son capital ?
Oui. La suspension annule les demandes de retrait inscrites au registre et ouvre un marché par confrontation périodique des ordres, où le prix d'exécution est celui auquel la plus grande quantité de parts peut être échangée. Elle n'interdit pas la cession directe entre un vendeur et un acheteur : les sociétés de gestion la prévoient et la tarifent dans leurs bulletins. Onze SCPI ont pris cette décision depuis le début de l'année 2026.
Peut-on acheter des parts d'une SCPI fermée à la souscription ?
Oui. Quand une SCPI n'accepte plus de souscriptions nouvelles, la cession de parts existantes reste possible, selon les règles de transfert propres à chaque SCPI et sous réserve d'une éventuelle clause d'agrément prévue par les statuts.
Peut-on vendre des parts de SCPI détenues dans un contrat d'assurance-vie ?
Pas par cession de gré à gré. Les parts logées dans un contrat appartiennent à l'assureur, l'épargnant détenant des unités de compte. La sortie passe par un arbitrage interne au contrat, vers un autre support, selon les conditions et les délais propres à l'assureur. La fiscalité applicable est celle de l'assurance-vie.
Comment lire un écart de prix : prix attractif ou signal de risque ?
Un écart peut refléter la seule urgence du vendeur, ou une dégradation des fondamentaux. Quatre éléments se vérifient dans le bulletin trimestriel de la société de gestion : le taux d'occupation financier, la trajectoire de la distribution sur trois ans, l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, et le volume de parts en attente rapporté à la capitalisation. Un prix très inférieur sur une SCPI dont la valeur de réalisation recule n'est pas la même opération qu'un prix négocié sur une SCPI stable.
Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit sur le marché secondaire ?
Oui, mais sans condition suspensive de financement dans l'avant-contrat. L'accord bancaire doit être obtenu avant la signature définitive, le délai habituel étant de trente jours. Certains établissements financent l'acquisition de parts existantes. L'attention est appelée sur le fait que la distribution n'est pas garantie et ne doit pas constituer la seule ressource envisagée pour honorer les échéances.