Simulation SCPI Démembrement : Économie Fiscale 2025 (TMI 30-45%)

Anticipez vos investissements en SCPI démembrement et calculez l'économie fiscale réelle selon votre tranche marginale d'imposition. Notre simulateur gratuit vous permet d'estimer la décote, la valeur en nue-propriété, les revenus en usufruit et le TRI indicatif selon la durée choisie.

Pleine propriété vs Démembrement : quel impact fiscal ?

Le démembrement temporaire permet de neutraliser la fiscalité pendant la période d'usufruit. Pour les TMI élevées (30%, 41%, 45%), l'économie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée totale.

Critère	Pleine propriété	Démembrement temporaire
Fiscalité des revenus	TMI + Prélèvements sociaux (17,2%)	0 € pendant l'usufruit (nu-propriétaire)
Revenus perçus	Dividendes nets d'impôts	Aucun revenu (nu-propriétaire) / Dividendes bruts (usufruitier)
IFI (Impôt Fortune Immobilière)	Valeur totale des parts	Valeur de la nue-propriété uniquement
À terme (fin démembrement)	Détention complète	Reconstitution automatique pleine propriété
Économie fiscale totale	—	Variable selon TMI et durée

Étude de cas chiffrée : investissement 100 000 €

Hypothèses

Montant investi : 100 000 €
SCPI rendement : 5% brut (5 000 € dividendes/an)
TMI investisseur : 41%
Prélèvements sociaux : 17,2%
Durée démembrement : 15 ans

Scénario 1 : Pleine propriété

Dividendes annuels bruts : 5 000 €

Impôt sur le revenu (41%) : 2 050 €

Prélèvements sociaux (17,2%) : 860 €

Total fiscalité annuelle : 2 910 €

Fiscalité cumulée sur 15 ans : 43 650 €

Scénario 2 : Démembrement temporaire 15 ans

Achat nue-propriété avec décote (~40%) : 60 000 €

Fiscalité pendant 15 ans : 0 € (pas de revenus perçus)

Reconstitution pleine propriété à terme : 100 000 € (valeur initiale)

Économie fiscale totale : 43 650 €

Capital non investi initial : 40 000 € (disponible pour autre placement)

Bilan

En démembrement temporaire, l'investisseur économise 43 650 € de fiscalité sur 15 ans tout en mobilisant seulement 60 000 € de capital initial. Les 40 000 € non investis peuvent générer des revenus complémentaires (fonds euro 3%, actions, etc.).

Pourquoi utiliser ce simulateur ?

Comparer nue-propriété vs usufruit sur 5, 10 ou 15 ans
Estimer la décote appliquée aux parts en nue-propriété selon les barèmes fiscaux
Visualiser les revenus attendus en usufruit (brut / net selon TMI)
Calculer l'économie fiscale réelle par rapport à la pleine propriété
Obtenir un TRI indicatif pour juger la pertinence d'un scénario
Évaluer l'impact IFI (nue-propriété vs pleine propriété)

Comment fonctionne le simulateur ?

Paramètres à saisir

Prix d'une part en pleine propriété
Durée du démembrement (5, 10, 15 ans)
Taux de distribution de la SCPI
Votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
Hypothèse de revalorisation annuelle

Résultats calculés

Décote fiscale standard selon durée
Valeur estimée de la nue-propriété
Valeur estimée de l'usufruit
Revenus bruts et nets en usufruit
Économie fiscale vs pleine propriété
TRI indicatif (nue-propriété)

Pour quels profils d'investisseurs ?

Nue-propriété : profil accumulateur

TMI élevée (30%, 41%, 45%)
Pas besoin de revenus immédiats
Horizon long terme (10-15 ans minimum)
Souhait d'optimiser la fiscalité et l'IFI
Constitution patrimoine pour retraite ou transmission

Usufruit : profil rentier

Besoin de revenus complémentaires immédiats
TMI faible ou nulle (retraités notamment)
Horizon court/moyen terme
Pas de contrainte patrimoniale (succession déjà organisée)
Optimisation fiscale via revenus non imposables si TMI 0%

Outils complémentaires 2nd Market

Simulateurs SCPI

Simulateurs IFI & Patrimoine

Guides SCPI

Simulez votre investissement gratuitement

Le simulateur SCPI démembrement est accessible gratuitement sur notre plateforme. Obtenez des résultats personnalisés en quelques clics.

Accéder au simulateur SCPI démembrement

Acheter ou vendre des parts SCPI en démembrement

2nd Market propose des annonces de parts SCPI en nue-propriété ou usufruit temporaire sur le marché secondaire. Transactions sécurisées par notaire.

Avertissement légal

2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les résultats du simulateur sont des estimations indicatives basées sur les hypothèses saisies et les barèmes fiscaux en vigueur. Ils ne constituent ni une recommandation d'investissement, ni une garantie de performance ou de fiscalité future. Les décotes de démembrement sont calculées selon les barèmes fiscaux standards mais peuvent varier selon les conditions de marché.

La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Consultez un professionnel (CGP, notaire, expert-comptable) avant toute décision d'investissement en démembrement.