Achat sur le marché secondaire (2nd Market)

Corum USA commence à apparaître sur le marché secondaire, avec des vendeurs qui souhaitent réduire leur délai de sortie ou optimiser leur arbitrage entre SCPI. En pratique, les premiers prix de mise en vente observés se situent généralement entre le prix de retrait théorique (≈176 €) et une légère décote supplémentaire, par exemple entre 170 € et 190 € par part selon l’urgence du vendeur.

• Décote potentielle : souvent de l’ordre de –5% à –15% par rapport au prix de souscription de 200 €.
• Rendement effectif amélioré si l’achat se fait en dessous de 200 € pour un même niveau de dividende.
• Jouissance généralement dès le trimestre suivant l’enregistrement du transfert de propriété.
• Opération sécurisée par un notaire (cession de parts de SCPI avec acte et enregistrement).

Statistiques de vente (ordre de grandeur)

Les niveaux de prix et délais dépendent de la profondeur du carnet d’ordres et des conditions de marché au moment de la transaction.

Points forts

• Exposition 100% aux États‑Unis, sur des marchés porteurs (Sun Belt, santé, commerces essentiels).
• Taux d’occupation physique et financier de 100% au 30/09/2025.
• Objectif de rendement 2025 supérieur à 7% brut, net de frais de gestion.
• Durée ferme moyenne des baux proche de 10 ans (engagement locataires jusqu’en 2035 pour les premiers actifs).
• Distribution mensuelle, appréciée pour lisser le cash‑flow.

Points de vigilance

• SCPI très récente : absence de recul sur un cycle économique complet.
• Risque de change EUR/USD important (dividendes et valeur des actifs libellés en dollar).
• Fiscalité internationale complexe (retenues à la source aux États‑Unis, crédit d’impôt en France).
• Capitalisation encore modeste par rapport aux grandes SCPI du marché, profondeur de marché secondaire limitée.
• Objectif de rendement >7% non garanti, dépendant du rythme d’investissements et des loyers encaissés.

Liquidité et délais

• SCPI à capital variable : liquidité primaire dépendante de la collecte, pour l’instant soutenue.
• Parts en attente de retrait très limitées à ce stade, du fait de la jeunesse du véhicule.
• Sur le marché secondaire 2nd Market : délai de vente typique 1–4 semaines pour un prix réaliste.
• Les délais peuvent s’allonger si le prix demandé est trop proche du prix de souscription ou en cas de baisse de la demande.

Fiscalité Corum USA

• Revenus fonciers perçus par la SCPI aux États‑Unis, soumis à l’impôt américain au niveau de la SCPI (retenues à la source), ouvrant droit à un crédit d’impôt en France pour l’associé.
• En France : taxation des revenus selon le régime des revenus fonciers (ou PFU via option assurance‑vie / enveloppes spécifiques), plus‑values de cession de parts au régime des plus‑values immobilières.
• Risque de change : variation EUR/USD impactant la valeur des loyers convertis en euro et potentiellement la valeur du patrimoine.
• IFI : les parts de Corum USA entrent dans le patrimoine immobilier taxable des foyers concernés.