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Simulateur de capacité d'investissement en SCPI
Budget mobilisable avec ou sans crédit, revenus nets après impôt, effort d'épargne et projection patrimoniale.
1. Situation financière
2. Crédit (facultatif)
3. Hypothèses SCPI
Point clé : —
Budget et financement
Revenus et fiscalité (année 1)
Détail du crédit
Effort d'épargne mensuel
Projection à 10 ans
Hypothèses et méthodologie
- Mensualité maximale = revenus nets × taux d'endettement maximal − crédits en cours, assurance comprise. Capacité d'emprunt = mensualité maximale / [r / (1 − (1 + r)−n) + assurance / 12], r = taux nominal / 12, n = durée en mois.
- Capital investi = (apport + emprunt) × (1 − frais d'entrée), en parts entières. Revenus bruts = capital investi × taux de distribution.
- Fiscalité = imposable × (TMI + prélèvements sociaux − CSG déductible × TMI), imposable = revenus bruts − intérêts de l'année 1 (régime réel).
- Effort d'épargne = mensualité totale − revenus nets mensuels. Rendement sur fonds propres = (revenus nets − intérêts et assurance de l'année 1) / apport. Rendement réel = rendement net − inflation.
- Patrimoine net projeté = capital investi × (1 + valorisation)horizon + revenus nets de l'année 1 × horizon − mensualités versées − capital restant dû.
- Non modélisés : micro-foncier, évolution de la fiscalité et des revenus, plus-value de cession, IFI, revenus de source étrangère.
Simulation non contractuelle, établie à partir des seules hypothèses saisies : ni offre de prêt, ni garantie de rendement, ni valorisation opposable. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital ; leurs revenus et leur valeur varient à la hausse comme à la baisse. La revente sur le marché secondaire n'est pas garantie et son délai n'est pas maîtrisable. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. TMI, prélèvements sociaux et CSG déductible sont des hypothèses paramétrables ; l'imposition réelle dépend de la situation de chaque foyer. Le calcul s'effectue dans le navigateur ; aucune donnée saisie n'est transmise, sauf envoi volontaire des résultats par email. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable.
Simulateur SCPI : capacité d'investissement, crédit & revenus nets
Évaluez en temps réel votre capacité d'investissement SCPI en combinant apport personnel et crédit immobilier. Notre simulateur calcule votre budget total, l'effort d'épargne réel, les revenus nets après impôts (fiscalité 2026) et l'effet de levier du crédit — en respectant le plafond d'endettement HCSF de 35 %.
Sommaire
- Pourquoi utiliser ce simulateur de capacité SCPI ?
- Comment fonctionne le simulateur : 3 étapes
- Quels résultats obtenez-vous ?
- Investir en SCPI à crédit : l'effet de levier expliqué
- Fiscalité SCPI 2026 : ce que le simulateur intègre
- Astuces d'utilisation
- Pourquoi choisir le simulateur de 2nd Market ?
- Mentions légales
- Avertissement
Pourquoi utiliser ce simulateur de capacité SCPI ?
Avant d'investir en SCPI, la première question est simple : combien puis-je investir, et combien cela va-t-il me rapporter net d'impôts ? Ce simulateur y répond en quelques secondes, avec une précision adaptée à la fiscalité 2026.
Un outil complet pour les investisseurs
- Apport + crédit : combinez votre épargne disponible avec un crédit immobilier pour maximiser votre investissement.
- Simulation HCSF 35 % : le simulateur respecte automatiquement le plafond d'endettement réglementaire et vous alerte en cas de dépassement.
- Revenus nets après impôts : calcul précis incluant TMI, prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers, taux modifiable), CSG déductible (6,8 %) et déductibilité des intérêts d'emprunt.
- Effort d'épargne réel : visualisez ce que vous sortez réellement de votre poche chaque mois (mensualité crédit − revenus SCPI nets).
- Effet de levier : comparez le rendement sur fonds propres avec et sans crédit pour mesurer l'intérêt du financement bancaire.
- Rendement réel : ajustez l'inflation pour évaluer le rendement en pouvoir d'achat.
Comment fonctionne le simulateur : 3 étapes
Étape 1 — Votre situation financière
Renseignez vos revenus nets mensuels, vos charges fixes (loyer, crédits en cours…), votre apport disponible et votre tranche marginale d'imposition (TMI). Ces données permettent de calculer votre capacité d'épargne et votre profil fiscal.
Étape 2 — Crédit immobilier (optionnel)
Activez l'option crédit pour simuler un financement bancaire. Le simulateur calcule automatiquement :
- Votre capacité d'emprunt maximale (en respectant le taux d'endettement HCSF de 35 %).
- La mensualité totale (capital + intérêts + assurance emprunteur).
- Le coût total du crédit sur la durée choisie.
- Les intérêts déductibles des revenus fonciers SCPI (année 1).
Étape 3 — Hypothèses SCPI
Ajustez les paramètres de la SCPI ciblée : prix de la part, taux de distribution, frais d'entrée, prélèvements sociaux, horizon de projection, valorisation annuelle et inflation. Le simulateur projette alors vos résultats en temps réel.
Quels résultats obtenez-vous ?
Le simulateur affiche 5 indicateurs clés, puis le détail complet :
- Budget total : apport + crédit — le montant global que vous pouvez mobiliser.
- Parts accessibles : nombre de parts SCPI achetables après frais d'entrée.
- Revenu net mensuel : ce que vous percevez réellement chaque mois, après impôts 2026.
- Effort d'épargne : la différence entre la mensualité de crédit et les revenus SCPI nets. Si négatif, l'investissement s'autofinance.
- Rendement net sur fonds propres : mesure l'effet de levier du crédit (hors plus-value, année 1).
Vous obtenez également le détail du financement, la ventilation fiscale complète (CSG déductible, intérêts déductibles), et une projection patrimoniale sur l'horizon choisi — incluant le rendement réel net d'inflation.
Investir en SCPI à crédit : l'effet de levier expliqué
L'achat de parts SCPI à crédit permet de bénéficier d'un effet de levier : vous investissez un montant supérieur à votre apport, et les revenus SCPI contribuent au remboursement du crédit. Le simulateur mesure cet effet en calculant le rendement net rapporté à vos seuls fonds propres.
Par exemple, avec 30 000 € d'apport et un crédit de 70 000 €, vous investissez 100 000 € en SCPI. Si le rendement net après impôts dépasse le coût du crédit, votre rendement sur fonds propres est supérieur au taux de distribution brut de la SCPI.
Le simulateur intègre la déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers, ce qui réduit la base imposable et améliore le rendement net. Il vous alerte automatiquement si le taux d'endettement effectif dépasse le plafond HCSF de 35 %, avec des recommandations concrètes (réduire le montant, allonger la durée, tester un taux cible de 33 %).
Fiscalité SCPI 2026 : ce que le simulateur intègre
Les revenus SCPI (détention directe, hors assurance-vie) sont imposés comme des revenus fonciers. Le simulateur applique la fiscalité 2026 :
- Impôt sur le revenu : au TMI (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %).
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers, taux inchangé en 2026. Depuis le 1er janvier 2026 (LFSS 2026), les revenus financiers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières) supportent 18,6 % : cela peut concerner la part de produits financiers d'une SCPI. Le taux est modifiable dans le simulateur.
- CSG déductible : sur les 9,2 points de CSG, 6,8 points sont déductibles : 6,8 % des revenus fonciers imposés sont déduits du revenu imposable l'année suivante. À TMI 30 %, l'économie d'impôt représente environ 2 % des revenus.
- Intérêts d'emprunt déductibles : si vous investissez à crédit, les intérêts sont déduits de vos revenus fonciers SCPI avant imposition.
Le simulateur affiche la ventilation complète : revenu brut → revenu foncier imposable → fiscalité → revenu net. Vous pouvez également ajuster l'inflation pour évaluer le rendement réel (net d'inflation) de votre investissement.
Astuces d'utilisation
- 💡 Testez les deux modes : comparez le scénario comptant pur et le scénario avec crédit pour mesurer l'intérêt réel de l'effet de levier dans votre situation.
- 💡 Jouez avec les frais d'entrée : sur le marché secondaire 2ndMarket, les frais sont réduits de 30 à 50 % par rapport au marché primaire. Entrez des frais à 5-7 % au lieu de 10 % pour voir l'impact.
- 💡 Partagez vos résultats : utilisez le bouton "Envoyer" pour transmettre votre simulation à votre conseiller en gestion de patrimoine (CGP) et affiner votre stratégie ensemble.
- 💡 Ajustez l'inflation : un rendement nominal de 3 % avec 2 % d'inflation ne donne qu'1 % de rendement réel. Le simulateur vous montre cette réalité.
Pourquoi choisir le simulateur de 2nd Market ?
- Fiscalité 2026 à jour : TMI, prélèvements sociaux (17,2 % par défaut, modifiable), CSG déductible 6,8 %, intérêts d'emprunt déductibles.
- Simulation HCSF complète : capacité d'emprunt avec itération sur l'assurance, taux d'endettement effectif, alertes réglementaires.
- Transparence totale : chaque hypothèse et formule est documentée dans la section "Hypothèses et méthodologie" du simulateur.
- Mobile-first : conçu pour fonctionner sur smartphone, tablette et desktop — bouton de calcul accessible en permanence sur mobile.
- Aucune donnée collectée : le calcul s'exécute entièrement dans votre navigateur. Aucune information personnelle n'est transmise à nos serveurs.
- Plateforme spécialisée : 2nd Market est le marché secondaire dédié aux parts de SCPI et au viager — nous connaissons le sujet.
Mentions légales ⚠️
- Les résultats des simulations sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement.
- Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
- Risque de perte en capital et de liquidité à prendre en compte.
- La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et peut évoluer.
- Pour une analyse adaptée à votre situation, rapprochez-vous d'un professionnel habilité (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable).
Avertissement
Notre plateforme agit uniquement comme un marché secondaire facilitant les transactions de gré à gré entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Nous ne sommes ni Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseillers en Investissements Financiers (CIF), et ne fournissons aucun conseil ou recommandation d'investissement.
Toutes les informations affichées sont issues de données publiques et de calculs documentés. Bien que nous veillions à leur exactitude, des erreurs peuvent survenir. Les utilisateurs doivent effectuer leurs propres vérifications et consulter des professionnels qualifiés si nécessaire. Nous déclinons toute responsabilité pour les décisions prises sur la base des informations fournies par ce simulateur.