Pourquoi utiliser ce simulateur de capacité SCPI ?

Avant d'investir en SCPI, la première question est simple : combien puis-je investir, et combien cela va-t-il me rapporter net d'impôts ? Ce simulateur y répond en quelques secondes, avec une précision adaptée à la fiscalité 2026.

Un outil complet pour les investisseurs

• Apport + crédit : combinez votre épargne disponible avec un crédit immobilier pour maximiser votre investissement.
• Simulation HCSF 35 % : le simulateur respecte automatiquement le plafond d'endettement réglementaire et vous alerte en cas de dépassement.
• Revenus nets après impôts : calcul précis incluant TMI, prélèvements sociaux (17,2 % ou 18,6 %), CSG déductible (6,8 %) et déductibilité des intérêts d'emprunt.
• Effort d'épargne réel : visualisez ce que vous sortez réellement de votre poche chaque mois (mensualité crédit − revenus SCPI nets).
• Effet de levier : comparez le rendement sur fonds propres avec et sans crédit pour mesurer l'intérêt du financement bancaire.
• Rendement réel : ajustez l'inflation pour évaluer le rendement en pouvoir d'achat.

Comment fonctionne le simulateur : 3 étapes

Étape 1 — Votre situation financière

Renseignez vos revenus nets mensuels, vos charges fixes (loyer, crédits en cours…), votre apport disponible et votre tranche marginale d'imposition (TMI). Ces données permettent de calculer votre capacité d'épargne et votre profil fiscal.

Étape 2 — Crédit immobilier (optionnel)

Activez l'option crédit pour simuler un financement bancaire. Le simulateur calcule automatiquement :

• Votre capacité d'emprunt maximale (en respectant le taux d'endettement HCSF de 35 %).
• La mensualité totale (capital + intérêts + assurance emprunteur).
• Le coût total du crédit sur la durée choisie.
• Les intérêts déductibles des revenus fonciers SCPI (année 1).

Étape 3 — Hypothèses SCPI

Ajustez les paramètres de la SCPI ciblée : prix de la part, taux de distribution, frais d'entrée, prélèvements sociaux, horizon de projection, valorisation annuelle et inflation. Le simulateur projette alors vos résultats en temps réel.

Quels résultats obtenez-vous ?

Le simulateur affiche 5 indicateurs clés, puis le détail complet :

• Budget total : apport + crédit — le montant global que vous pouvez mobiliser.
• Parts accessibles : nombre de parts SCPI achetables après frais d'entrée.
• Revenu net mensuel : ce que vous percevez réellement chaque mois, après impôts 2026.
• Effort d'épargne : la différence entre la mensualité de crédit et les revenus SCPI nets. Si négatif, l'investissement s'autofinance.
• Rendement net sur fonds propres : mesure l'effet de levier du crédit (hors plus-value, année 1).

Vous obtenez également le détail du financement, la ventilation fiscale complète (CSG déductible, intérêts déductibles), et une projection patrimoniale sur l'horizon choisi — incluant le rendement réel net d'inflation.

Investir en SCPI à crédit : l'effet de levier expliqué

L'achat de parts SCPI à crédit permet de bénéficier d'un effet de levier : vous investissez un montant supérieur à votre apport, et les revenus SCPI contribuent au remboursement du crédit. Le simulateur mesure cet effet en calculant le rendement net rapporté à vos seuls fonds propres.

Par exemple, avec 30 000 € d'apport et un crédit de 70 000 €, vous investissez 100 000 € en SCPI. Si le rendement net après impôts dépasse le coût du crédit, votre rendement sur fonds propres est supérieur au taux de distribution brut de la SCPI.

Le simulateur intègre la déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers, ce qui réduit la base imposable et améliore le rendement net. Il vous alerte automatiquement si le taux d'endettement effectif dépasse le plafond HCSF de 35 %, avec des recommandations concrètes (réduire le montant, allonger la durée, tester un taux cible de 33 %).

Fiscalité SCPI 2026 : ce que le simulateur intègre

Les revenus SCPI (détention directe, hors assurance-vie) sont imposés comme des revenus fonciers. Le simulateur applique la fiscalité 2026 :

• Impôt sur le revenu : au TMI (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %).
• Prélèvements sociaux : 17,2 % standard — ou 18,6 % pour les revenus issus d'un PER ou de l'épargne salariale.
• CSG déductible : 6,8 % de la CSG payée est déduite du revenu imposable l'année suivante, ce qui réduit l'impôt effectif.
• Intérêts d'emprunt déductibles : si vous investissez à crédit, les intérêts sont déduits de vos revenus fonciers SCPI avant imposition.

Le simulateur affiche la ventilation complète : revenu brut → revenu foncier imposable → fiscalité → revenu net. Vous pouvez également ajuster l'inflation pour évaluer le rendement réel (net d'inflation) de votre investissement.

Astuces d'utilisation

• 💡 Testez les deux modes : comparez le scénario comptant pur et le scénario avec crédit pour mesurer l'intérêt réel de l'effet de levier dans votre situation.
• 💡 Jouez avec les frais d'entrée : sur le marché secondaire 2ndMarket, les frais sont réduits de 30 à 50 % par rapport au marché primaire. Entrez des frais à 5-7 % au lieu de 10 % pour voir l'impact.
• 💡 Partagez vos résultats : utilisez le bouton "Envoyer" pour transmettre votre simulation à votre conseiller en gestion de patrimoine (CGP) et affiner votre stratégie ensemble.
• 💡 Ajustez l'inflation : un rendement nominal de 3 % avec 2 % d'inflation ne donne qu'1 % de rendement réel. Le simulateur vous montre cette réalité.

Pourquoi choisir le simulateur de 2nd Market ?

• Fiscalité 2026 à jour : TMI, PS 17,2 % / 18,6 %, CSG déductible 6,8 %, intérêts d'emprunt déductibles — tout est intégré et vérifié.
• Simulation HCSF complète : capacité d'emprunt avec itération sur l'assurance, taux d'endettement effectif, alertes réglementaires.
• Transparence totale : chaque hypothèse et formule est documentée dans la section "Hypothèses et méthodologie" du simulateur.
• Mobile-first : conçu pour fonctionner sur smartphone, tablette et desktop — bouton de calcul accessible en permanence sur mobile.
• Aucune donnée collectée : le calcul s'exécute entièrement dans votre navigateur. Aucune information personnelle n'est transmise à nos serveurs.
• Plateforme spécialisée : 2nd Market est le marché secondaire dédié aux parts de SCPI et au viager — nous connaissons le sujet.